深圳特區建立40週年的契機，正是惠州臨深片區的戰略窗口期。這是在10月23日下午由南都主辦，碧桂園、燦邦、新力、龍光、卓越、天潤、居正投資聯合主辦的，“風雲際會，圳當其時”惠州臨深區域發展論壇上，三位演講嘉賓較為一致的看法。他們認為，深圳特區建立40週年中央授權40項具體事務，是粵港澳大灣區內部分工的新協同協作，產業鏈延伸的開始，這也是惠州臨深區域的機會。
與此同時，三位演講嘉賓還表示，隨著基礎設施的互聯互通，產業協同的形成，臨深片區會和深圳形成新的融合發展機會。深圳承載建設好中國特色社會主義示範區，創建社會主義現代化強國的城市範例，是中央賦予的最重要的定位，所以走都市圈的路子，聯動，產業、資本、人才、價值鏈延伸到周邊城市是必然的選擇，而惠灣板塊擁有巨大的可變性，極強的外部性，樓市一定會走出當前的舒適區。當惠灣樓市形成自己的地段秩序後，市場將開始聚焦，惠灣樓市一定會開啟從質變到量邊的過程。
借深圳特區建立40週年東風
惠州臨深片區即將迎來自己的新時代
南方都市報編委田霜月女士在論壇開幕的致辭中表示，從一個邊陲小鎮到具有全球影響力的國際化大都市，深圳在40年間完成了驚人的跨越。
田霜月說，無論是產業還是生活，惠陽大灣區都是承接深圳輻射動能的橋頭堡，從頂層設計上來說，粵港澳大灣區建設是國家的重大戰略，而深圳又是大灣區建設的重要引擎，在粵港澳大灣區建設的重大歷史機遇中，無論是經濟運行的規則銜接，機制對接還是大灣區城際鐵路建設，人員、貨物等要素的便捷流動，惠陽大灣區這樣的臨深區域一定會喝到頭啖湯。
她認為，隨著深圳產業的延伸與拓展，惠州主導產業也在持續的調整升級，整體產業結構正在發生非常大的變化，城市定位也更加清晰。臨深區域原來了歷史上最好的發展機遇，無論是軌道交通、產業轉移、市政配套都擁有極大的想象空間，可以說誰能承接到深圳的產業轉移，受益於深圳的經濟外溢，首先考量的就是誰有和深圳最便捷的距離，誰有足夠的體量的土地，在這幾點上惠陽大亞灣都有著絕對的優勢。田霜月說，借深圳特區建立40周東風，今天惠州臨深區域又到了一個歷史關口，惠州臨深區域即將迎來屬於自己的新時代，南都希望和這座城市一起見證新時代。
超高的外部性 巨大的可變性
市場聚焦後的惠灣片區樓市即將迎來質變
自媒體城市戰爭創始人孫不熟先生在演講中表示，作為國內超級大城市深圳軌道交通半徑50公里以內的區域，惠灣片區是中國環一線城市中僅存的窪地。
他認為，中國的超級城市中，北、上、廣、深正在發生一個重要的變化，就是城市半徑的擴張。在汽車時代，上述城市的極限半徑是以為30公里的繞城高速圓圈，但是在軌道交通時代，一線城市的極限半徑擴展到50公里，環顧中國的一線城市，會發現50公里半徑以內2萬以內的房子已經沒有了。
孫不熟解釋，中國四大一線城市的50公里半徑內，還存在2萬以內的房子，只有惠灣片區，這是非常不正常的，惠州臨深的惠灣樓市是環一線城市中僅存的價格、價值窪地，這也是惠灣樓市的絕對機會。
孫不熟說，惠灣樓市的機會在於極強的外部性，巨大的可變性。他舉例，現在客戶購房，並不更多的在意項目周邊的配套，而是更在意片區的成長性和可變性。惠灣作為臨深片區的橋頭堡，和深圳的核心距離近，其可變性是遠遠超過了環京、近滬和臨廣，因為深圳的勢能太大了，一旦深圳和惠州臨深板塊的融合完成，惠灣臨深板塊的房子和深圳的價差會迅速拉近。
惠灣片區還具備超高的外部性，孫不熟說，從樓市的規律和現象來看，什麼樣地方的房子成長性比較好？很簡單，就是具有外部性。它能夠對外地人有吸引力對外省人、這種地方的資產才具備成長性。惠灣樓市可能是大灣區內，除了廣深之外，外部性最強的市場。
孫不熟還認為，未來的臨深板塊，重頭戲就是深圳和惠州的軌道連接。14號線，深大城際，深惠城際，深汕高鐵，這就是惠州的機會。一旦惠灣板塊和深圳的軌道交通融合完成，惠灣片區城市就會向產城一體，產城融合的方式發展，20年前，主流的城市規劃是“站城分離”，把火車站、機場從城市裡面搬出去，互不干擾，但是最近五年會發現TOD成為了非常火的概念，就是把過去從城市裡面搬出去的車站再請回城市，把車站變成城市區域，把車站從交通樞紐變成城市的目的地，這是當下正在發生的一個新趨勢，站城一體。惠灣片區作為環一線城市中僅存的價值和價格窪地，有一定的階段性，隨著產城融合，站城一體做起來之後，價值一定會修復的。目前惠灣的的房價其實是剛需群體的舒適區，總價在200萬以內，未來，一定會走出這個舒適區，這種現象其實在很多地方都出現過，這些原本屬於剛需的大本營慢慢的拋棄了剛需，邁向了一個新的階段。
孫不熟說，當下惠灣樓市是失焦的，無序的，還沒有形成自己的秩序。未來隨著產城融合、站城一體之後，整個臨深片區也會出現自己的地段秩序，這個地段出現之後，市場就開始聚焦了，市場一旦聚焦之後，一定會分層，那些聚集了資源的地方，一定會跟周邊那些沒有獨特的房子拉開距離。
他認為，惠灣片區的未來，一定會出現，內外雙循環開啟，存量市場覺醒的時候。現在惠州的房地產只有外循環，全部是外地人在買，但是未來一定會發生內循環，產業興起後，一定會有在惠陽本地上班的這些中產、白領，他們有就近置換的需求，這個時候一定會誘發存量市場的覺醒。一旦個區域存量市場覺醒之後，它的資產價值才會真正的顯現出來。
臨深片區需要響應深圳的產業鏈、創新鏈條
協同發展才是臨深地區戰略紅利、戰略窗口的打開期
知名城市和產業專家，深圳市都會研究院長高海燕在演講中說， 臨深片區需要用空間和規劃響應深圳的產業鏈、創新鏈條，通過基礎設施的互聯互通，產業帶的鏈接再延伸，利用好深圳的城市價值，利用地緣優勢和深圳實現協同發展才是臨深地區戰略紅利、戰略窗口的打開期。
高海燕表示，深圳有豐富的創新資本、產業資本，但需要去兌現產業邏輯、產業關係、要到周邊城市去，這就是空間權利轉移。在轉移過程中，深圳自己變成金融和資本的高地，在周邊城市尋找發展和轉移的路勁，以前的產業轉移是高耗能、高汙染的產業、勞動力密集型產業轉移到其他珠三角城市，但是這一輪的產業轉移，是產業鏈的延伸。臨深片區如何在深圳的發展中，尋找產業鏈條的匹配，這也是我們惠州的機會。
他認為，深圳沒有空間，不能基於空間想問題，只能基於創新鏈、價值鏈、產業鏈等來創造，形成的一個重新驅動的發展邏輯和發展道路。可以預見的深圳的轉型方式，就是空間轉移，深圳有豐富的產業資本、服務資本，但需要做價值兌現，最高的地方放在深圳，價值兌現的部分，產業資本兌現的部分，產業邏輯兌現的部分，產業關係兌現的部分是要在周邊城市去的。深圳本身走的道路就不是靠自身有多少空間發展的。深圳擁有的產業鏈，供應鏈，創新金融，專業資本，本身形成了價值高地，或者形成了一整套價值邏輯，他既在本地套現，也要用別人的空間套現，這就是空間權力的轉移。新加坡也是空間權力的轉移。
高海燕解釋，在深圳周邊的城市，特別是包括惠州在內，一定會迎來再造的機會，就是如何在深圳產業鏈的鋪排佈局中重新找到自己的節點和位置，這是臨深片區的機會。所以我們認為大灣區的規劃綱要和深圳這一次特區建立40年的改革再出發，特區再出發，會帶來一次新的城市運動，會帶來一次基於價值鏈和產業鏈的大灣區的產業重組。
他在發言中解釋，惠州錯過了一個機會，就是和深圳完全構成一個產業鏈的機會，構成一個產業體系的機會。惠州今天和深圳也有緊密的產業關係，但是產業邏輯上，產業鏈上，產業分工上，在產業體系上沒有同構，東莞和深圳的產業是完全同構的，深圳的企業家既是深圳的也是東莞的，尤其是電子信息領域，兩個城市在產業上就是一家。
所以他建議基於臨深片區的空間和縱深，為深圳的產業價值鏈的延伸提供空間，把空間拿出來，讓深圳的企業幹，把空間拿出來，讓深圳的產業延展過來。把空間重新規整，重新鋪排，重新再造，就是提供空間，讓深圳的企業過來發展，特別是大亞灣和惠陽，要提早謀劃，用更高的戰略視野來看待這次機會。
他提出，惠州需要重新考慮自己的容積率，重新考慮自己的規則，重新考慮自己的產業邏輯，重新考慮價值鏈，重新考慮響應深圳的產業鏈、創新鏈。利用基礎設施的互聯互通，全面對接，尋找和深圳全面協同發展的機會，尋找和深圳產業鏈上的協同，價值鏈上的協同。在2005年—2012年節點期間，惠州和深圳的產業轉移中有一個問題就是，總想充分利用深圳，充滿了機會主義色彩。有兩個現象表現，第一個現象是發展大項目，第二個現象是總想做後花園。
這一次深圳特區建立40週年以及中央給予深圳的充分授權，對惠州，對惠州臨深區域是一個再造的機會，惠州一定要跟深圳一起鋪排和編制，藉助基礎設施的互聯互通，產業價值鏈的鋪排和創新，深惠之間生活場景的再造，找到和深圳新的交叉雙向的協同的機會。
他說，惠州臨深區域的機會在於，一是空間的再造，第二是生活場景的品質化，第三是產業鏈、價值鏈上完全和深圳黏在一起。在大灣區這種戰略下，基礎設施的互聯互通的戰略下，會帶來新的高速發展、現代發展的機會。走協同發展道路，走貼著深圳發展道路，走和深圳同價值鏈、同構的發展道路，就是惠州臨深地區的戰略紅利期和戰略窗口的打開期。
深圳是擴權不擴容，直管不直轄
惠州融入深圳城市圈是沒有邊際的擴容
暨南大學教授、華南城市研究會（智庫）會長鬍剛在演講中表示，工業社會的城市和我們現在的信息時代城市是不一樣的，城市發展主要不是依靠本地資源，更多的是這個城市跨入到全球城市的網絡裡面，從全球城市的網絡體系裡面來獲取資源。
胡剛教授認為，深圳發展快，一個是信息產業，還有一個是文化，他說，城市之間的競爭，說到底還是文化的競爭。深圳的科技文化，科技創新的文化，對推動深圳的發展非常重要。大灣區要建設科技灣區，這是最主要的目標。要建設科技灣區，很重要的是形成科技谷，創新谷，
胡剛表示，城市圈和城市群實際上就是沒有邊界的擴容，就是城市之間連在一起，都市圈的發展都是以一個核心城市為基礎，惠州一定會融入到深圳的城市圈和城市群裡。
他認為，這一次深圳特區建立40週年，是擴權不擴容，直管不直轄。這次對深圳的定位其實已經很明確了，就是國家一個實驗區，也是改革開放的實驗區，這是深圳最重要的定位。而不是擴容，如果深圳還是通過土地面積的增加來獲取空間和發展，那就還是老路子。深圳要走新的路，中央需要深圳去探索，深圳必然會走都市圈的路子，聯動，價值鏈，城鎮化。擴權就是這一次中央給予深圳的40個事項，給予了深圳探索的權力，這種探索對於深圳，對於深圳周邊的都市圈都很重要。 一個都市圈有沒有動能，關鍵是這個地區上去之後周邊就會上來。深圳的動能太大了，惠州融入深圳都市圈是時間的問題。
採寫 南都記者 蔣奇政
