從2號線南京西路站出來，雪莉就感覺自己被各種類型的商業所包圍。
無論是豐盛裡的網紅潮店、太古匯門口的大陸首家星巴克烘焙工坊體驗店、還是老牌梅泰恆的高端奢侈品店、靜安嘉裡中心的繁華業態，無一不是在告訴我們，南京西路一直都是上海的中心。
難得的是，在這裡不僅可以買到LV、Prada、DIOR等頂級奢侈品，還能看到很多掩映在梧桐樹下、充滿故事的老洋房，歷史與現代在南京西路完美的融合在一起。
過去的南京西路，百年滄桑，十里長街；
現在的南京西路，目標是做好體驗中國的“上海窗口”、對標全球的“中國地標”。
這樣的地段，對大部分人來說已經無可挑剔。
能住在這裡，到底是一種怎樣的體驗呢？
01
內環內、老靜安、左手靜安寺右手人民廣場，這樣的地段註定了南京西路從生來就不平凡。
的確如此，南京西路從一出生就在高點。
早在1862年，一批熱衷於賽馬的英國僑民租地82畝興建上海第一個跑馬廳，其中前往外灘的通道即為南京路的前身，那個時候還叫“靜安寺路”。
這裡也是上海最早成型的一個高級的花園洋房住宅板塊。
從1920年代開始，南京西路的住宅由獨立式花園洋房演變為公寓和新式里弄，隨著人口的日益增多，沿街商業開始逐漸興盛，商業基因由此而來。
也就是那個時候，一大批文人雅士居住於此，在他們身上發生的故事連同這片土地一起，讓後代有跡可循。
當年，詩人邵洵美 與盛佩玉的婚禮轟動了整個上海灘，婚禮當天位於靜安寺路大光明影院後面的卡爾登飯店內群賢畢至。
婚後，住在斜橋的邵家經常高朋滿座，徐志摩、陸小曼、郁達夫、劉海粟等眾多名人常在此聚會。
記憶中的南京西路，有被作家寫進書裡的有著“寥寥幾個卡位”、“牆壁下半截漆成咖啡色”的文學地標“凱司令”；有最早由兩位京劇迷根據《游龍戲鳳》中的地名命名的“梅龍鎮酒家”；有最早期的四大百貨公司：先施公司、永安公司、新新公司和大新公司……
時間軸再往後拉到上世紀90年代，1992年《靜安南京路發展規劃》出爐，預示著南京路正式開始步入現代化；1998年中信泰富、恆隆相繼竣工，黃金三角開始崛起；到了2012年，久光、靜安嘉裡、越洋廣場等“金五星”也初具規模；2018年啟動的《后街經濟戰略規劃》則代表著改革還未止步。
而最新的消息是在上個月27日舉辦的第14屆福布斯靜安南京西路論壇上，政府宣佈將在未來3年左右的時間裡，釋放80萬平方米的超甲級高端商務商業辦公空間，向全球的品牌和企業總部發出邀請。
靜安政府和第一太平戴維斯、仲量聯行等全球知名的房地產諮詢顧問公司簽訂戰略合作協議；
多家品牌也和南京西路商圈簽訂“首店入駐協議”；
南京西路更是與時俱進，明確了未來將打造互聯網新零售人才孵化基地、培養高素質的網紅主播和網紅品牌，抓住新的互聯網消費場景的風口和機會。
很多人會擔心，已經發展成型的市區就失去了再開發的能力，但事實證明，你大爺永遠是你大爺。
南京西路仍然不會老去，具體的分析請耐心看到結尾。
和只有30年開發歷史的陸家嘴、剛剛興起的前灘、徐匯濱江等地相比，南京西路不僅擁有著悠久的歷史，更是牢牢佔據著上海人心中“市中心”的位置，烙印太深。
過去、現在和未來的南京西路，一直都在代表上海演繹著繁華。
02
迴歸到居住屬性來看，南京西路板塊的資源自然十分豐富，只是在教育資源上稍顯平淡。
作為“中華商業第一街” 的南京西路，商業資源放在全國都是頂級。
坊間常說，“外地人逛南京東路，富人逛南京西路。”
南京東路可以直達外灘來一張“上海必打卡照片”，而南京西路則以“梅泰恆”為中心偏向
奢侈、高端定位。彙集著1800多個品牌的南京西路足以讓你“買遍全球”，全球十大奢侈品的亞洲總部就有九個聚集在恆隆廣場，你想要的這裡都有。
上海本就靠商業立本，南京西路就是最好的體現。
可貴的是南京西路不僅重商業，思想更是與時俱進，始終堅持“引進世界一流，對標全球最繁華地區”。
保持渴望進步的思想才能真的進步，而不會向四川北路一樣因為固步自封而逐漸沒落。
所以南京西路不止有高端商業，而是將商業逐步細化，包羅萬象。
一條南京西路被分為三段，中間的梅泰恆立足高端、西側的靜安寺段以“金五角”為主偏向中高端，而東側的石門一路以重體驗的太古匯為主，消費更加年輕、大眾化。
在這裡你既可以買十幾萬的奢侈品，也可以到豐盛裡吃十幾元的小吃，甚至可以在愜意的午後端著一杯咖啡到附近的十幾條后街上逛逛散落在四處的30多所名人故居。
去年被華潤拿下的張園地塊後續也將推出全新的辦公和商業體，給到南京西路一定的未來展望。
這或許就是南京西路能夠持續繁華的秘密，及時調整跟上時代發展的腳步，做到真正的包容和多元化。
支持著如此多商業體的背後是密集的交通體系，2號、7號、12號和13號地鐵貫穿其中，南京西路站三軌交匯，本身就是市區的南京西路佔盡繁華。
南北高架、延安高架相伴兩側，自駕去陸家嘴只需20分鐘。
西康路附近聚集有三甲上海市兒童醫院、二甲靜安區中心醫院、和三甲合作的瑞慈水仙婦兒醫院等醫療資源，過了南北高架還有隸屬於黃浦區的三甲長征醫院，足以保障家人和自己的健康。
南京西路現在只差一所第一梯隊的強校，靜安最著名的靜教院位於江寧路上，但教育強區靜安的非一梯隊教育資源也足夠使用，比如靜安三中心+育才中學、靜安一中心+培明中學的組合。
而且國際化的靜安，很多家長還會選擇讓孩子接受國際教育，所以南京西路的學區房溢價並不像其他學區房一樣誇張，畢竟地段已經足夠吸睛了。
住在南京西路，幾乎能夠享受到上海最好的資源了，在這裡你一定不會挑剔地段不好，只能感嘆新房太少。
03
和其他成熟的市區一樣，南京西路也有不少老破小。
從靜安別墅狹長的里弄穿過，抬頭便是紅磚砌成的老房子和遠處的高樓大廈所構成的獨特的景象。
雖然地處燙金地段，外觀上也讓人覺得還可以接受，但只有住在裡面的人才有實際的感覺。
煤衛合用、狹小的空間已經不能滿足現代人的居住需求了，大部分都是本地的老年人留守。
因為實在是強拆不起，很多老小區已經加入了整改的行列，擴大空間、加裝景觀電梯等等，讓老人們能夠安享晚年。
值得一提的是北部有一些老大樓的存在，以及一些90年代質量過硬的外銷樓。
他們的共同點是有電梯、保養的不錯，就是戶型、採光差一點，小戶型的可以保證總價合理，提供給預算不足、又非常在意地段的人一些選擇。
南京西路也有一些品質小區，好房子+好地段組成了完美的選擇，價格雖高但足以匹配地段的價值。
擁有超大景觀湖的中凱城市之光雖有一定的衰老，但整體保持還是一個高端小區該有的樣子，而且最近新換了保利物業，現在均價12萬，小2房880萬起；
2003年的國際麗都城是典型的花園小區，不僅內部景觀好，旁邊還有靜安雕塑公園可供休閒使用，現均價12.3W，因為面積偏大，2房1200W+、3房2000W+；
再新一點的遠中風華園均價13W，一房也要800到1000萬的總價，滿足預算充足、想住次新房的需求。
總之，南京西路的品質小區主力戶型大都在100到150平左右，兩房1200W+、三房1500W+，目前有相當大比例的外籍住客。
除了高層住宅外，還有適合收藏的花園公寓等老洋房，歷史和現代的碰撞下總價動輒幾千萬。
貴嗎？看總價一定是貴的，尤其今年很多市區的新房提供給了置業者1000萬就能買到小三房的可能。
但再看看這個地段代表的價值，加上小區本身的品質，12W左右的單價不算高估。
比起剛剛興起的前灘最高達到17W的單價，再看看現在深圳動輒20、30萬的單價，上海頂級CBD的南京西路還算的上高性價比。
上海真的是：便宜的房子太貴，貴的房子太便宜。
04
其實南京西路的上限，遠不止12W。
資源側，如此核心的地段又配備有如此深入人心的頂級商圈，幾乎沒有短板。
產業側，“國際靜安”名副其實，整個靜安的涉外經濟稅收佔全區比重52.9%，樓宇經濟發達的靜安在2020年全區稅收破億元的樓宇就突破了
75幢。作為靜安最為耀眼的明珠南京西路，更是擁有像恆隆廣場、香港興業中心、嘉裡中心、越洋廣場等全上海租金最貴的寫字樓。
通用電氣、雅詩蘭黛、摩根大通、貝恩諮詢等外資企業的總部、國泰君安、光大證券、博裕資本、浦發銀行、上汽集團大股東上海國際集團等總部也設立於此。
南京西路匯聚了大量高淨值人才，這對房子的保值、流通和出租來說都非常有保障。
文化側，上海的發展歷史並不算長，正因如此才更加重視歷史的傳承。
有著百年曆史的南京西路一路見證著上海的發展，同時自身也在不斷髮展和更新，成為一代又一代人對於上海最多情的回憶。
對上海來說，文化底蘊和濱江資源一樣，都是無法複製的稀缺資源。
因為足夠珍貴，所以可以沒有上限；因為還在發展，所以未來仍然值得期待。
誠然，上海地域遼闊，和市區拆遷成本太高相比，在尚未開發的遠郊直接圈地開發來的更快。
但南京西路沒落了嗎？陸家嘴沒落了嗎？遠郊又有哪些板塊站起來了嗎？
市中心仍然是市中心，就像杭州、成都、武漢等新興城市再怎麼發展，依然取代不了北京的地位一樣。
歸根結底，以市區為中心向外“攤大餅”發展才是真理。
上海不缺有錢人，只是因為很多板塊在新房開發商的營銷下，打出一個又一個響亮的口號吸引著佔比少數的有錢人，導致真正的黃金地段人流外溢。
可時間會證明，南京西路CBD的地位會一直在，板塊的價值也不會減弱。
以上為正文
編輯/環線諮詢
