自從中央在今年8月18日頒佈了深圳大禮包 之後，越來越多的外地朋友打算來深圳淘筍建倉。
雖然和北京上海相比，深圳只有1997平方公里。但對不熟悉深圳的朋友來說，下了飛機或是出了高鐵站，仍然是兩眼一抹黑，不知從何開始才好。
寫本篇文章，是為了提升大家的踩盤效率，爭取1~3天內就能夠在心中形成一個大概框架，以便後續進一步確定板塊和目標標的。
文章結構如下：
01 踩盤前準備
02 第一梯隊路線
03 第二/三梯隊路線
（彩蛋）
01踩盤前準備
如圖所示，深圳總共有11個區，除了圖中10個以外，還有2018年12月正式掛牌的一塊飛地——深山合作區，由於這個區距離深圳市區極遠（圖中都看不到），故本文忽略不計。
分別用一句話簡單粗暴地概況一下各區的情況：
羅湖：最早發展片區，港式塔樓多，價格便宜。
福田：深圳市政府所在片區，十區之首，配套極其成熟。
南山：深圳科技中心，前海所在片區，最強總部基地。
寶安：深圳的航空港，傳言前海區政府要搬至寶安中心。
光明：曾經的寶安區小弟，現在是製造業基地，閃耀新星。
龍華：深圳北站，當紅炸子雞——十年十倍的紅山片區在此。
龍崗：宜居不宜業，GDP全靠華為。
坪山：比亞迪的地盤，未來的製造業基地。
鹽田：海運中心，中國貨從這裡走向世界。
大鵬：在深圳，去海邊玩，吃海鮮，來大鵬就對了。
選籌邏輯的第一步：先選片區，再看板塊，最後挑樓盤。
機會成本
對各區有了一個大致的印象後，我想先提醒一下“機會成本”的概念，通俗的解釋是：
機會成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價值，也可以理解為在面臨多方案擇一決策時，被捨棄的選項中的最高價值者，是本次決策的機會成本。
在買房這個決策過程中，你買了某一套房，機會成本是你用相同的錢，買到其餘最好的房子獲得的利潤。
而由於大灣區的核心引擎——前海就在南山區，再加上南山自身的強勁實力，我們定義整個南山和寶安中心是前海的一級輻射區，也就是我們選籌的第一梯隊。
前海的重要性有多大，此處不再贅述。對前海具體規劃感興趣的朋友，請觀看《深房諮詢：前海直播第三篇——前海展示廳》中的視頻。
理解了這層含義，我們再回頭看機會成本的定義：
如果你選擇在深圳龍崗、坪山之類的遠郊買房，那麼本次投資，你最大的機會成本，是失去了在深圳西部——也就是前海、南山和寶安買房獲得的利潤。
踩盤準備
第一梯隊踩盤時間大概為1-3天。
在本文中推薦的樓盤並不一定是最適合你的投資標的，但都是比較具有代表性的樓盤，適合作為錨點，讓外地朋友快速熟悉深圳這個板塊的大致情況。
後續若是時間不多，回家後，通過APP瀏覽其餘樓盤時，有一個參照物作為對比，效率更高。
此外這裡有我本人踩盤的3個小tips給大家參考：
1.踩盤後做筆記
看盤看多了容易忘記，加上買房本來也是時間跨度比較長的一件事，做好筆記有助於自己更好地進行對比選籌。
當然也不必像我記錄如此詳細，挑選自己關注的要素記錄即可。
2.踩盤先踩點
開發一個新片區的時候，可以先搜索一下是否有區政府的展示館，或是新開盤的商鋪、公寓。去這裡能夠快速瞭解到該片區的所有規劃發展以及配套。當然，開發商為了賣房，有時候會比較誇張，部分重要信息還需要自己回家後再次查驗真偽。
3.選擇最大的MALL
踩盤當天，中午可以選擇去該樓盤附近最大的MALL逛街吃飯，感受一下購物中心的人氣以及檔次。本文也會推薦部分購物中心給大家去體驗~
02第一梯隊路線
第一梯隊主要是前海一級輻射區：南山和寶安。
南山
南山即是前海所在區域，位於深圳最南端，著名的“粵海街道辦”就在此處。
2018年，南山區的GDP達到了
35萬元人民幣，除此之外，南山擁有多個之最：人口年齡結構最年輕，人均PCT國際專利最多，上市公司密度最高，產業結構最優，房價最高等等……實際上，南山仍然能買到300-500萬的好房子。
推薦出行：汽車自駕
推薦時間：2天
定位點僅為參考
前海目前正在修建全亞洲最大的核心交通樞紐，交通不算太方便，但地勢開闊，目前整個工地機器隆隆，塔吊林立，一片生機勃勃的景象。
因此非常推薦大家踩盤的第一天的早上，開車從壹方城出發，穿過前海，按照我們的路線在南山先兜風一圈，領略一下深圳最強區的市容市貌，對幾個核心板塊做到心中有數。
0.出發：壹方城
由於第3天行程安排在寶安中心踩盤，大家可以在第1天從這裡出發，提前感受一下寶中到前海的距離，開車不會超過10分鐘。
壹方城是寶安最大的購物中心，人氣非常旺。
1.前海：桂灣-前灣-媽灣
前海發展了十年，前期主要在做地下以及地上的路網工程，近些年才開始有“表面上”的突飛猛進，大量的寫字樓拔地而起，
可惜的是前海住宅非常稀少，目前僅有：桂灣的前海時代（11-13萬/平）媽灣的招商領璽和頤灣府即將開盤（價格預計9-11萬/平）。感興趣的朋友自行安排踩盤即可。
tips：
桂灣的華潤前海中心可以登記上樓參觀，聽悅璽（公寓）售樓部的小姐姐講解整個前海的規劃；
推薦閱讀：《深房諮詢：前海展示廳》，內包含完整的官方介紹，包括前海桂灣的亞洲最大核心交通樞紐。
二手樓盤推薦：
1.萬豪月半山（300萬）
2.中海陽光玫瑰園（400-700萬）
3.諾德國際假日花園（450-700萬）
4.鼎太風華（700-1000萬）
赤灣
赤灣是南山除了前海以外，唯一一個擁有較多空地在開發中的片區。關於赤灣的發展與規劃，以及淘金機會，全部在這篇文章裡了《赤灣神秘x璽現身，又一名校加持的海景豪宅？》。
二手樓盤推薦：
1.山海津（460萬）
2.前海丹華（700-800萬）
3.山語海（600-1200萬）
4.山海韻（1000-1200萬）
蛇口：海上世界-半島城邦
海上世界是目前蛇口最大、最漂亮的城市綜合體，有一艘萬噸大船——明華輪，推薦中午或晚上在此處遊玩吃飯。蛇口定位國際化的濱海新城，因此海上世界集中了大量酒吧和西式餐廳，外國人非常多。
著名的網紅盤——“5000萬蹲”的雙璽就在這裡，以及豪宅片區半島城邦1-4期。非常推薦想要購買總價1500-4000萬標的的朋友在此處好好淘一淘。儘管這2個盤價格已經不低，但未來隨著太子灣郵輪母港片區的成熟，價格仍然會繼續向上。
深圳灣：豪宅區
深圳灣片區和後海片區由一條中心路隔開，兩邊樓盤單價相差幾乎一倍。深圳灣片區樓盤新、產品新、坐擁一線海景，還擁有深圳灣學校（投資4個億）學位，其餘和後海片區一樣，享受海岸城以及春筍附近的商業行政配套。
對學校有要求的，深圳灣片區和南二外海德學校板塊是首選，其餘可根據自身資金體量進行選擇。
tips：
這裡集中了兩大購物中心，一個是後海海岸城，一個是2018年年底新開的深圳灣萬象城。前一個體量大，由多個購物中心組成，吃飯逛街選擇豐富；後一個定位高端，集中了諸多高檔品牌和網紅店，都非常值得一逛。
結束：華潤城-萬象天地
通往萬象天地的路途，會經過科苑南片區，這裡是比深圳灣更早幾年的豪宅區，由於有南外高新學校的學位，價格同樣不低，感興趣的朋友可自行安排踩盤。
本條路線的終點是傳說中“雨中排隊離婚搖號”的華潤城，這裡原本是大沖城中村，舊改之後搖身一變成了豪宅，華潤在這裡打造了擁有眾多網紅店，定位年輕時尚的購物中心——
萬象天地，再加上南外科華分校，此處成了不少有實力年輕人1000-1500萬的改善首選。
注意：華潤是個大盤，分1-4期，其中四期建設中，預計明年年初開盤。在這個片區選房，切忌避開大沖城市花園。
寶安
寶安最好的配套全部集中在寶安中心，而輻射到周邊的幾個片區為：新安-碧海-西鄉等。
新安：舊改非常集中的一個片區，由於寶安最好的學校——寶安中學的大學區在這裡，再加上樓盤比較新，這裡的價格和寶安中心不相上下，更加適合改善消費。
西鄉-坪洲：集中了大量的城中村，環境比較差，舊改多，但體量大，時間長。
碧海：次新盤為主，更加適合在寶安中心上不了車的朋友淘房。
如圖所示，寶安中心的配套非常集中，區政府、海濱廣場、圖書館、少年以及在建的演藝中心全部在這裡，還有明年即將竣工的歡樂港灣。
再加上地鐵四通八達，相當方便，因此，在寶安的這一天，推薦地鐵+步行，先去圖書館內的寶安展覽館參觀，瞭解寶安概況，再開始踩盤。
推薦閱讀：
《歡樂港灣竟然這麼好？寶中的業主有福了~》
《寶中新盤指南！除了海納公館還有什麼選擇？》
推薦出行：地鐵+步行
推薦時間：1天
二手樓盤推薦：
1.菁英趣庭/花樣年（300-500萬）
2.西城上築（500-800萬）
3.尚都（600-900萬）
4.熙龍灣（1500-2500萬）
5.壹方中心（2000-5000萬）
寶安中心的產品類型非常豐富，既有200多萬的上車盤，也有如壹方中心這樣，近期488平成交價高達7000多萬的標杆豪宅，適合不同預算的朋友在此淘房。
備註：
1.寶中近2年價格漲了不少，由於房價存在板塊輪動，碧海、西鄉等片區仍然有下一波機會，有不少300-500萬的標的值得買入；
2.寶安是個大區，其餘幾個片區如沙井、福永、松崗、石巖，我們會安排不定時的
踩盤直播，屆時在深房諮詢置業群裡第一時間發送新鮮視頻給大家做參考。想要了解更多南山、寶安選籌信息，以及想入群的朋友，請長按識別二維碼添加小師妹為好友申請入群：
VX：shenfangzixun
注：請有深圳置業需求的朋友加入！！
03第二/三梯隊路線
第二梯隊主要為福田、龍華和光明。
福田
福田市民中心
福田是深圳市政府所在片區，也是深圳的行政、文化、金融、信息和國際展覽中心。
福田從80年代開始開發，到現在，核心區的竣工面積已經超過90%，無論是配套還是產業，福田的集中度都可謂全市第一，是名副其實的首善之區。
那麼福田的配套有多集中呢？
福田CBD面積在北上廣深四城CBD中最小，產值全是全國之首
在深圳已經開通的165個地鐵站點中，福田擁有48個
深圳初中四大名校，有3個本部在福田
大型購物中心17個
三甲醫院有7家
……
福田因為配套成熟，人口密度又是全市第一，總體上價格都偏貴，相對低窪的片區往往比較老舊，或是由於大量舊改，新盤價格又非常高。
大家若是對福田感興趣，預算低的朋友可以去梅林和石廈淘一淘，深房諮詢更加推薦資金實力非常雄厚的朋友，在香蜜湖片區買入硬核房產進行資產沉澱。
後續深房諮詢會出專門的文章，徹底剖析整個福田，從福田的前世今生來講述它的價值所在，請感興趣的朋友關注本公眾號哦~
香蜜湖豪宅標杆：（眾多商界政界名流住此）
1.香蜜湖一號：4000萬+
2.水榭花都：2000萬+
3.熙園：3000萬+
4.香域中央花園：2000萬+
5.中旅國際公館：1300萬+
龍華
深圳北站航拍
龍華在過去是福田的睡城，隨著4號線以及深圳北站的開通，紅山迎來了它的巔峰時期，深圳北也被定義為深圳五大總部基地之一，旁邊已經蓋起了若干棟甲級寫字樓。
龍華最好的商業以及學校、行政配套全部集中在紅山，再加上片區新，規劃整齊，樓盤新，造就了十年十倍的紅山。
由於龍華主要承接了福田強大的購買力外溢，再加上港人在此置業非常多，以及是許多華為人的首選，深房諮詢認為，在龍華淘房，避開老舊的龍華中心，在紅山-上塘這片核心區仍然能買到不錯的400-600萬的房子。
二手樓盤推薦：
1.華業玫瑰四季園（300-500萬）
2.水榭春天1-3期（500-700萬）
3.中海錦城（550-700萬）
4.港鐵天頌（500-550萬）
光明
光明標杆樓盤龍光玖龍臺
適合購入總價300-400萬的標的。
過去光明留給老深圳人的印象就是光明乳鴿和光明農場，但現在的光明早已成為深圳的產業新城、以及以華星光電為代表的科技新城。就如同它的名字一樣——一片光明。
因此博得了眾多投資者的偏愛，但光明分為2個板塊，光明和公明。最好的配套全部集中在光明鳳凰城，而公明城中村和廠房多，片區面貌差，舊改帶來的新盤供應量也大，因此我們對待遠郊的態度一直是隻投核心區。
可惜的是光明鳳凰城實在太新，二手盤都非常少，所有的配套規劃發展，以及可買的二手房，全部都記錄在這篇文章內了：《直播解密光明地王真相！玖龍臺又開盤》
第三梯隊
第三梯隊主要為羅湖、坪山、龍崗。
羅湖
羅湖是深圳最早開發的片區，早期引入了大量的港資蓋樓，屬於野蠻生長模式，所以集中了相當多的老式塔樓，目前也有體量相當大的舊改，如筍崗片區和湖貝片區在進行。
但總體上羅湖由於配套老舊，產品過時，近些年在深圳屬於補漲區域，優勢是價格便宜，租金高，適合預算不多的朋友上車.
旭飛華天苑
總有朋友認為深圳房價高不可攀，其實並不是。如上圖所示，這個羅湖的樓盤就是出了名的20萬上車盤，來看看它的價格：
總價60多萬的小單間，年輕人買來上車也是極好的。只不過，歷史漲幅就一般般了，再加上現在置換的成本非常高，各位下手前可要三思~
坪山
坪山同樣是遠郊區，配套集中又好的是坪山中心區，深圳四大名校之首的深圳中學在坪山成立了分校，但目前周邊並無二手房和新盤，後續深房諮詢會實時追蹤有關坪山的投資信息。
關於坪山的一切，讀這篇文章可以瞭解全部：
《風很大的坪山恆大城，想說愛你不容易》
龍崗
龍崗是比較尷尬的一個區，人口總量少，土地面積大，GDP有60%來自於坂田的華為，而華為人偏偏又喜歡在紅山、福田和南山置業。
在過去三年，因為投資買了龍崗的朋友有不少後悔，大部分橫盤，部分甚至微跌。
因此，在龍崗投資需要相當謹慎。龍崗中心城帶學位的樓盤溢價同樣相當嚴重，推薦感興趣的朋友去看看著名的大運四神盤：陽光天健城、綠景大公館、中森雙子座、奧林華府。
剩下的兩個區，鹽田由於大山隔斷了與市區的聯繫，也屬於容易被人忽略的一個區，儘管地鐵即將開通，但總體上並不存在特別強的產業支持，通勤方面僅有地鐵，和市區內的四通八達各種快速路相比，缺陷仍然不小，和大鵬一樣，是更加適合去旅遊的一個區。
作為一個多年的吃貨，小師妹在這裡給外地的朋友推薦一些深圳必吃的美食~
早茶
來廣東必須要體驗的就是廣式早茶了~廣東人特別喜歡一大家人在週末的早晨，一起去茶樓吃點心，邊吃邊飲茶邊聊天，一頓早茶常常吃上2個小時，相當愜意~
雖然我個人認為最正宗早茶鋪子的還是在廣州，但深圳有幾家水平也相當不錯，推薦一嘗：
鳳凰樓
福田華強北聖廷苑酒店東區，人均116元。
推薦菜品：蝦餃皇、陳村粉、金錢肚
點都德
南山海岸城天利中央商務廣場，人均92元。
推薦菜品：四色蝦餃、金莎海蝦紅米腸
翠園
南山益田假日廣場，人均265元。
推薦菜品：鮑汁鳳爪、招牌菠蘿包
潮汕牛肉火鍋
在深圳，排隊時間最長的就是八合裡海記潮汕牛肉火鍋了，曾經我在下午4點拿號，足足等了5個小時，才終於在晚上9點進了店門。
八合裡的牛肉都是現宰現賣，他們的老闆曾說：“海記的牛肉，會確保是在屠宰後6個小時內上桌！” 因此牛肉會自帶令人沉迷的甜味。
這家店到處都有分店，大家可以自行搜索~記得提前拿號。
對了，這裡只有牛肉哦~但花樣多到超乎你的想象！
砂鍋粥
來深圳怎麼能不吃砂鍋粥？真正正宗的砂鍋粥往往隱藏在深圳的城中村裡面。夏天的晚上在夜市攤上邊吃砂鍋粥邊喝啤酒，也是年輕人喜愛的消遣方式之一~
推薦一家深房諮詢公司附近的潮榮海鮮大飯店，藏匿於翻身城中村的美食街之內。
歡迎大家來找深房諮詢喝茶聊房，如果時間充裕，我們帶大家一起去品嚐深圳的各類美食~
深房諮詢專門為面臨家庭資產配置、深圳購房選籌煩惱的人群服務。
我們提供的是買方經紀服務，主要站在買家的角度，從購房名額、資金、負債以及收入情況來匹配最適合買家的購房方案，以及相應的落地服務。
以上為正文全篇，我是深房小師妹。
如果你覺得文章有用，請轉發給有需要的朋友，謝謝大家~
