一周前，上海爆出“围标”拿地事件，中海、万科、华润三家房企巨头的多名上海高管被公安部门带走调查，其中有人已被刑事拘留，或取保候审，案情十分严重，轰动了整个地产圈。
据和讯房产昨天消息，万科和华润的相关拿地人士已被释放，而中海上海公司总经理崔帅仍在接受调查。
零溢价吃下黄金地块
3月13日，中海地产公开发布面向全国的寻地合作计划，并打出了“逐鹿天下，拢贤拓疆”的标语，毫不掩饰对土地的渴求。
没想到不到一个月，4月9日，上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅就被上海市公安局经侦队采取了刑事强制措施。
同时被带走问话的，还有华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地华东大区副总宋悠优、万科上海首席投资官梅某等。
根据案情，中海地产上海公司出事，是因为它与万科、华润同时以底价竞投上海市虹口区的HK271-01地块（下称“虹口地块”），随即又携手合作开发，有“围标”之嫌。
这个地块是虹口区近3年首次出让的纯宅地，只需配建1500平方米的菜市场，没有15%的租赁住房自持要求，被上海地产圈视为绝对的黄金地块，吸引了包括万科、中海、招商、绿城、平安、华润等6家龙头参与招标，市场预期中标价最少较底价高出20%。
没想到的是，3月31日，上海土地市场官网公示了3位中标候选人，顺位分别为中海、万科和华润置地，而且三家给出的报价均为34.3亿，即地块的底价。
在拍卖环节中，只有中海举牌，万科和华润就没举牌，最终中海以0%溢价率获得该地块，均楼面价6.3万元/平方米，而地块周边在售住宅已超10万元/平方米。
有业内人士当时就揶揄道：如此抢手的热门地块，这三家都标了一样的底价，概率比在上海大街上捡到特朗普的钱包还要低！
更“诡异”的是，揭标后不久，中海就与华润置地联手成立虹口地块项目团队，万科上海则作为财务投资参与其中，三方合作开发该地。吃相如此难看，显然已涉嫌“围标”。
截至4月15日，上海市规土局网站上关于虹口地块的状态仍显示“交易中”，这令外界更加肯定几家房企高管被带走与此事有关。
对此，涉事方公司三缄其口，上海中海未给出官方回复，上海万科内部人士也表示并不知情，一切以警方的公告为主。
“围标”并非新鲜事
在国内房地产市场，开发商围标、串标、内定之类的事情不在少数，是长期存在的潜规则。
简单来说，就是几个投标人私下勾兑，一致压低投标报价，竞价过程中其他人假装举牌，让其中一个拿下，然后联合开发，或者下一次拍地让另一人拿。
一个著名的案例是，2010年北京的CBD中服地块出让，十几家开发商要竞拍，却传出“内定远洋地产”，遭到了潘石屹等人的炮轰。后来，中服地块被分拆上市。
前几年，闽籍房企为了上海低价拿地，纷纷注册各种马甲公司，进行围标、串标。2016年底，旭辉在一次投标活动中，因为“迟到”失去招标资格，另一个闽籍企业底价中标，旭辉自己则被没收了3.7亿保证金。这种匪夷所思的出局理由，被外界广泛质疑是在“围标”。
在“拿地、融资、盖楼、销售”这一套开发模式中，土地是一切的开端。对迫切想做大规模的开发商而言，对土地的渴求如同野兽对猎物一样强烈，很多开发商过去不惜高价拿地，即便已经面粉比面包贵，很多人也在所不惜。
可随着土地价格越来越高，利润空间越来越薄，开发商的市场境况越来越严峻。于是，他们为了降低风险、提升利润，想出了各种拿地策略——并购、商业勾地、城市更新.....
其中的一个有效办法，就是在土拍市场上一起合作拿地，降低拿地成本。
很多购房者会看到一系列拥有超长案名的项目，如招商远洋保利东湾、招商金茂保利合府，就是如此。有时甚至5、6家一起拿地，比如海南三亚海上大都会项目，名义上项目是碧桂园拿了，其实是碧桂园、中铁、中海、万科、保利、华侨城6家成立合资公司一起开发。
在合作拿地的开发商当中，难免就有一些人要打擦边球，试图通过“围标”实现更低的拿地成本。
区别在于，以前参与围标的，多是民营或规模较小的房企，而这次出事的中海、万科、华润是老字号的央企。
中海隶属中国建筑工程总公司，万科第一大股东属于深圳国资委，华润则归国务院国资委直接监管，三家大型国企也都位列“2020中国房地产开发企业500强榜单”前十，市场地位完全不可同日而语。
这也显示出在调控政策不断加码、融资更加困难的环境下，房地产市场竞争更加激烈，大鱼吃小鱼的游戏不断上演。
现在连更容易从银行借到钱的大型国企也要打擦边球，利用围标互相勾兑降低成本，其他民企房企的情况就可想而知了。
而且据业内介绍，国字头房企的很多高管都是专业经理人出身，是凭能力与战绩从民企或外资公司被挖到国企的。他们加盟国企后，也面临着严酷的KPI考核跟激励机制，必须迅速做出成绩，达成利润指标，否则地位不保，因此一些人会不惜游走于法律和政策的灰色地带。
市场加速洗牌
我国法律明文禁止串通投标，相关行为可能构成刑事犯罪。《刑法》第223条规定，“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”
对于地方政府来说，围标减少了自己的土地收入，造成国有资产流失，因此更不会听之任之，都强硬打击土地市场中的违规违法行为。
比如2019年6月，上海市住建委针对围标串标等违法行为，就出台了12条严打措施，强调“加强对违法违规行为的处置力度。”
因此有资深业内人士认为，如果这次中海、万科、华润三家联手围标的事情被坐实，不仅涉事高管会坐牢，各家企业的7亿元竞标订金可能全数没收，而且三年内别想在上海拿地了，甚至会因此被迫裁员，可谓后果严重。上海市也会借此机会警告全行业遵守土地市场交易的秩序与纪律，杀鸡儆猴。
业内人士预计，接下来一段时间内，房企在招拍挂市场合作拿地的将大幅减少，短期内流拍率会上升，一部分实力不济的房企的真实经营状况也会暴露出来，市场将加快洗牌。
面对这种局面，不知道还有多少房企高管要失眠。
