近日，有媒体报道称，中海地产上海公司总经理崔帅因涉嫌围标拿地，被采取刑事强制措施。而被“围标”的地块，就是上海市虹口区嘉兴路街道的HK271-01地块，是虹口区近3年来首次出让的纯宅地块。然而，这块被上海地产圈誉为“钻石级”的纯宅地，却被中海地产以底价竞得，引发业内轰动。
土地招拍挂中的围标，一般是指几个投标人通过互相约定、限制竞争，使某个利益相关者中标，从而降低拿地成本。对于动辄数十亿元的土地价款，围标行为不仅会造成国有资产的严重流失，也会影响房地产市场的公平竞争。
纵观近年来的土地市场，随着观念深入、市场成熟、制度完善，以及自然资源等部门的重点整治，围标现象已经大幅减少。此次事件尚在调查之中，但再次引发了业界对于土地出让规则如何兼顾公平与效率的思考。
上海土地市场实行了3年的“招挂复合”打分制，初衷是控制竞标人数、抑制溢价过高，并通过筛选评估，让房企提出更优的建设方案。这一方式淡化了“价高者得”的概念，需参考项目方案、房企实力、技术资质、信用等级等指标，全面评价竞标人，有助于地块价值发挥。近年来，为了抑制地价非理性上涨，北京、广州、重庆等城市也都在积极探索综合评标或评分制。然而，业界对这一方式的质疑在于，存在政府干预，可能影响市场的公平性，特别是除了报价因素外，打分项目、评分标准的设置直接关乎竞标结果。
从本质来看，土地出让规则制定的难点，是区分市场化和非市场化的界限，找到效率和公平之间的平衡点。从抑制地价的角度，让实力较强的企业来开发地块，有利于优化规划方案、提高开发质量；从放开竞价的角度，让价高者得，虽有利于减少寻租，但市场的平稳或会受到影响。
实践中，如何发挥市场机制和政府调控的双重作用，成为土地市场面临的难点，不少地方尝试从创新出让方式和加强市场监管破题。
一方面，很多城市不断创新土地“招拍挂”出让方式，采取“双向竞价”“限房价+竞地价”“限地价+竞配建”“竞自持+摇号”，以及预公告等，实现不同方式的优势互补。还有针对不同用地实行的差别化政策，比如，广州对商品住宅用地及商业用地的出让不设立任何准入门槛，但城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地等社会事业用地将设立一定的行业准入门槛。
另一方面，为保障土地市场规范运行，监管力度也在日益增强。针对地块溢价过低、成交过程或结果异常的事件，不少城市明确规定，如存在围标、串标的，将移送司法机关调查处理，无条件取消竞买人土地竞得资格，并纳入自然资源市场信用“黑名单”，一定时间内不得参与土地竞买。
在我国市场经济日趋成熟的当下，土地要素的价格理应更多地由市场决定，但前提是市场规则科学、公平、合理。土地出让制度的创新与完善，既不能背离市场化的大方向，也要防范灰色交易卷土重来，尽可能实现公开、公平、公正。将市场实践反馈作为规则完善的依据，从制度上堵住容易引发违规行为的漏洞，引导更多房企参与良性竞争，才能促进土地市场的健康有序发展。
王蕾
