每一宗明星地块都暗中标好了代价。有时它要你的钱，有时它吞了你的人。
中海上海总经理崔帅，不过是魔都吃到第一个螃蟹的人，陪他一起的可能还有华润与万科上海的两个高管。
在本地，这件事情沸沸扬扬，足够震撼。地产公司的城市总与投资总，在更大的机构面前，居然成为了战战兢兢的一批人，于是引出了一个非常有价值的话题：
「为什么发生在上海？」
「围标」目前被舆情猜测是三人协查的主因。如果属实，三家公司面临巨大的不确定性：个人刑责，地产职业生涯跳水，近7亿元的保证金没收，公司罚款，以及，最多三年的土拍禁令。
所以，别以为这只是公司高管的代价，如果禁止三年内在上海拿地，这三家公司接下来不得不做的一件事情就是裁员——对，你就是这样被牵连到的。
事情会不会演进到这一幕？事情又是如何演进到这一幕的？与上海的朋友聊了聊，谈几点看法。
1，未来几天是关键时间。三家公司向地方政府怎么表态，作出什么保证与承诺，大概率决定着处理结果的严重程度。三家公司都是老牌玩家，对疫情、财政与政府心态的阅读能力，此次严重掉线。
2，地方政府也有强烈的诉求，借此机会，向全行业宣示土地市场交易的秩序与纪律。所以，未来的处理结果里，「震慑」肯定是一个主关键词。
3，「围标」是行业的潜规则，一向存在，取证不算容易，但是也没有那么难。这次爆发，是当事人在错误的土地、错误的时机，用错误的价格做了一件错误的事情。这几个条件缺一个，都可能引而不发。
4，这宗虹口地块，宅地为主，容积率2.5，底价34亿元，采用竞价招标复合方式出让，竞价门槛是单次200万元。谁能想到，三家入围的合格投标人，报价全是底价，连一次加价都没有。如果外界的传闻属实，中海拿地后，华润与万科火速入局，那么，对政府而言，这个证据链就形成了。三家城市公司如果属实，显然心存侥幸了。
5，上海市为了防止土地围标，其实一直在对游戏规则进行更新。前几年，以闽籍为主的房企为了上海低价拿地，纷纷注册各种马甲公司，然后进行围标、串标。2016年底，旭辉在一次投标中，因为「迟到」，失去招标资格，另一个闽籍企业底价中标，而旭辉自己则被没收了3.7亿保证金。这种匪夷所思的出局理由，被外界广泛质疑。
此后，上海市修改了相关政策，推出竞价招标的复合式出让规则，一旦报名超过3家，那么就通过打分来决定土地归属。
6，「三家以上报名」规则的核心内容，解释起来比较麻烦，可以参考下图。它的核心目的有两个，第一，控制土地出让的溢价率，不要动辄搞出个地王；第二，把最好的机会留给最有实力的企业。
7，打分制，内容很多，设置了一堆高门槛的条件，总的来说，行业排名，综合实力、国企特征等构成了巨大的优势。可是，谁也没有想到，这种规则更新，降低了民企的围标概率，却创造了国企的围标动力。
8，在「三家以上报名」的新规则下，如果综合排名靠前的房企形成同盟，它们就会在极具优势的打分制下，把其他开发商拒之门外。在一定程度上，这是新游戏规则的天然BUG，如果绿地不参与土地竞标，中海、华润与万科，基本上可以凭借天然优势，直接进入土地决赛。
接下来，至于选择三家互殴，还是三家联手，那就是属于职业经理人的道德风险了。在虹口地块中，三家选择合作，于是，它们的交易对手生气了。
9，所以，与其说，这是一个个案，不如说，这是对既定游戏规则赤裸裸的「套利」。
10，4月10日，距中海上海总被采取强制措施后一天，上海市土地出让规则出现大调整，在松江一幅土地的出让中，将之前的「三家报名打分制」大幅度修正为，竞买人在5家以内，可以直接竞价。上海市有关部门的反应相当快，毕竟被地产商这么割韭菜，可以想象是相当不爽。
以上十条观点，基本解释了本次「围标疑云」的幕后逻辑。
从游戏规则的角度看，它不是一次偶然的个案。如果规则不修正，早晚会发生，不同的只是，谁是第一个吃螃蟹的国企而已。
但是，对规则的修正，也很可能反倒逼出另一个政府不愿意看到的结果：土地溢价率的升高。
就在本文截止的此刻，坊间也在传闻处罚结果。具体内容不好细说，但是，可以可信的是，土地出让规则的严肃性，得到了高度维护，三家公司各自的7亿元保证金很可能将被罚没，有关公司被禁止在2-3年内不得在上海拿地，可能是一个大概率的事件。
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