微信、微博、抖音等社交媒體，成為很多房地產項目營銷推廣重要的渠道，但大多數房地產微營銷聚焦的案例，其實是在一二線城市。而廣大的三四線乃至縣級城市發展，類似的微營銷在實踐中，成效並不好。根據我們在縣城項目營銷的經驗，在縣級城市的營銷戰爭，需要找到更貼合當地實際的“戰法”，本文擬分享世方在新田縣一個大型家居建材類項目的推廣經驗。
01
縣級城市小，推廣的覆蓋面可以很廣
城市佔地面積小，推廣應佈局交通要道。在一二線城市，想要在城市實現地毯式覆蓋成本非常大，而在縣級城市就相對較為簡單，縣級城市的廣告限制較為較弱，在城市的各大關口、集中鬧市區設大型廣告牌、牆體廣告、櫥窗廣告等，實現人流較大地段的全覆蓋。人口大量輸出，佈局進出縣城的高炮廣告位精準而有效。
人口相對較少，營銷應實現全城造勢和推廣覆蓋。在商業活動中，造勢是一個很重要的點，造勢的關鍵就在於人氣總量與名人效應。例如新田總城市人口在44萬，其中縣城常住人口約10萬，通過較大型熱點活動能直接帶來5000批參與量，通過其口頭及朋友圈推廣輕易可以覆蓋全縣城。其次縣城商家整體數量較少，比較有影響力的商家就那麼幾個，重點攻克領頭羊，再充分利用領頭羊為項目做廣告，提升項目的影響力。
成熟商業片區較為單一，推廣時劃重點。一般小城市都只有一個成熟的購物區域，在活動的推廣時，可以重點抓此區域，週末進行定點擺展、舉牌及單頁派發。
02
縣城老百姓比較實在，廣告不玩虛的
推廣文案及設計以簡單直接醒目為主，情懷為輔。特別體現在住宅方面，客戶大多剛需，改善型需求較弱，對價格、優惠政策、贈送面積最為關注，對情懷、園林、服務等軟配套沒多大感覺。在商業方面，由於文化水平有限，投資客戶大多對投資產品的分析停留在國家經濟好不好、商鋪的文書上標明的投資回報率、準確的租金回報、購買的公攤值不值、價格貴不貴上，而對商業地產發展的數據、M2值、經濟大環境情況、股市投資情況、政府的房地產信貸環境和政策這些數據一竅不懂。因此縣級城市文案要根據客戶的關心點、文化程度來擬定。
非專門廣告渠道，推廣成本低。櫥窗廣告、鄉鎮牆體廣告、由於是直接與非專業廣告談租金，因此可以以較低的成本獲取不錯的廣告位，此外縣城人們親友關係很好，在年底返鄉及活動政策節點可以讓公司外拓或內部成員將推廣展架以合作的形式免費擺放到超市、小飯店、早餐店，只需要贈送部分門票及小禮品。另一方面縣城人流量最大的商業店在早餐店及中小型飯店，可定向製作開瓶器、紙巾盒、塑料袋等小禮品贈送給這些地方，實現小成本定向覆蓋。
縣城比較實用的廣告渠道推薦。首先是公交車廣告，包括縣城公交車、各鄉鎮公交車，縣城最大眾的交通方式還得是公交車及鄉鎮巴士，雖然承載的信息較少，但其覆蓋面非常廣，且具有流動性，人越多的地方公交車越多。再來是單頁，做1對1信息推廣最直接的廣告，雖然大家已經產生的不小的抗性，但只要我們搭配上優質的派單工作人員，單頁的直接效果還是最明顯的，且單頁是所有線下推廣渠道里承載信息最多最全的。還有鄉鎮的牆體、小禮品等這種能維持較久成本比較低的，雖然效果較弱，但數量上去了，效果自然也上去了。
03
營銷活動要接地氣，把握老百姓心理
邀請縣級政府領導視察或出席活動，增加項目社會價值。縣城項目邀約到縣裡最高官員較為容易，商業項目舉辦活動時縣委書記或縣長是否能到場能體驗出政府對項目的關注程度，因此我們活動中可以儘量邀約到政府官員提升活動效果，另一方面，政府官員參觀項目一定要撰寫官方新聞，提高信息曝光度，讓更多的人知道政府很關注項目，老百姓也比較信任政府。
營銷活動要接地氣，有麼有噱頭，要麼就請客戶吃吧。在新田以往舉辦的數十場活動中，除開開盤於認籌以外，最有人氣的活動基本靠兩點亮點，第一是請客戶吃東西，第二是活動有不錯的噱頭。關於吃，在這裡是最管用的，我們舉辦的“百家宴”“千人龍蝦宴”“海鮮盛宴”人氣是最有保障的，只要邀約很少不來的，活動要考慮的是人太多的問題，這類活動能提高現存客戶的成交率，但不能吸引到新鮮客戶，建議蓄客後，爆破前使用。
另一類型的活動就是充滿噱頭，依賴推廣的，這種活動需要充分考慮到活動主要吸引的是哪一類人群，是否對其真的有吸引力（很重要），在通過線上互動轉發，線下單頁、戶外、舉牌、巡遊車等全面推廣，這類活動的優勢在於吸引新鮮客戶，營銷造勢。
縣級城市也充滿著競爭和對比，除了要把握競爭項目的產品屬性、推量、節點外，也要注意到樓盤的推廣手法，取其精華棄其糟粕。在推廣方面的比較是錙銖必較，一個客戶的取捨可能就在一個不起眼的點上。
此外要在最合適的地方捨得花錢，願意多花錢，花在刀刃上的錢多花點才是省錢，口碑帶來的項目推進比多少錢的廣告都來得有效。
總結起來，縣城的營銷要特別注意到縣城的文化屬性：它的區位、成熟區、主要交通工具、人文情懷、歷史文化底蘊。在營銷推廣過程要充分尊重城市的特有屬性，有的放矢。
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