奧園集團董事會副主席兼行政總裁 郭梓寧
這幾天，地產圈有點懵。
上市房企中國奧園（03883.HK）二把手、董事會副主席兼行政總裁郭梓寧被限制高消費的消息，在網絡流傳。
4月19日，奧園集團官網發佈聲明，稱4月16日湖南省常德市臨澧縣人民法院作出（2020）湘0724執7號限制消費令，是誤對郭梓寧採取的限制消費措施。在奧園於4月19日向臨澧法院提出異議後，臨澧法院已於當天予以糾正，並已撤銷對郭梓寧先生的限制令。
但即便如此，這件事情仍在引發地產圈的持續關注。
奧園集團在聲明中提及的“下屬廣東奧園縣域商業綜合體投資管理集團有限公司、臨澧奧園置業有限公司與湖南炳屹集團有限公司之間的一樁正常商業糾紛案件”，到底是一起什麼樣的糾紛？
一個地方小縣城的法院，向一家全國知名的上市房企的總裁發出“限高令”，只是“搞錯了人”的烏龍事件嗎？
合作開發糾紛
事件主要源於奧園集團一家子公司未執行給付義務。（另有故事，第二部分有介紹）
據公開報道，五年前，湖南省臨澧縣政府計劃開發沅澧快速幹線1、2號大道建設工程，預計總投資6億。
臨澧縣政府招商引進了湖南炳屹建築集團有限公司（簡稱“湖南炳屹”），支付資金1.7億，其餘投資“以土地換建設”方式支付。湖南炳屹通過公路建設工程獲得5宗土地，共計260畝。
但是，湖南炳屹自身資金不足，通過向金融機構借貸和向民間借款方式來籌措建設資金，欠下了一部分工程款和材料款未付。
同時，拿地後由於對房地產形勢判斷和房地產開發經驗不足，所有地塊同時開工，資金又投入2個億，又形成了新的工程款和材料款債務。
因此，湖南炳屹的資金鍊出現了問題。為化解債務，湖南炳屹集團老闆陳剛開車親赴廣州尋找奧園集團求合作。
2018年7月10日，以土地合作招商模式，湖南炳屹引進了奧園集團，以增資擴股的合作方式，合作開發其中的兩塊地，合作股本3.6億，湖南炳屹佔40%，奧園集團佔60%。
2018年11月，湖南炳屹為了還債，與200多個債權人簽訂分期還款協議。2019年1月31日，在政府的主導下，將兩塊地過戶給奧園集團子公司——臨澧奧園置業有限公司（簡稱“臨澧奧園”），並簽訂了補充協議。
補充協議明確，湖南炳屹40%股權轉讓對價款暫定3.6億元，確認奧園集團已支付或承債1.67億，股權轉讓對價款餘額在2年內分季度等額支付。
但是，2019年春節後，奧園集團未按協議支付合同款項，湖南炳屹亦未能於2019年5月履行與其債權人簽訂的分期償還債務協議。
此前湖南炳屹集團董事長陳剛接受媒體採訪時曾表示，臨澧縣委、縣政府為了協調化解湖南炳屹債務，政府還專門成立了炳屹集團債務化解工作組。
與地方大佬的鬥爭
那麼，為什麼奧園集團未按協議約定支付合同價款呢？
據金角財經報道，在2018年雙方簽訂土地合作開發協議後，由於湖南炳屹出現資產被凍結等狀況，約定的土地和項目無法交付給奧園。
為了推動問題的解決，在政府的主導下，奧園和湖南炳屹簽訂了框架合作協議書，湖南炳屹將合作開發的40%股權作價轉讓給奧園集團另成立的臨澧奧園。
協議簽訂後，奧園便開始接手項目，進行投入和開發，據金角財經報道，累計投入的資金已超過3個億。
而湖南炳屹拿了部分股權轉讓價款後，遲遲沒有核定交易金額，因此奧園集團向湖南炳屹應付的每期到期債權金額也無法確定。臨澧奧園認為，其有權拒絕付款。
但陳剛在簽完過戶協議之後，便向他的債權人說：想要錢，找奧園。
於是，陳剛的債權人湧向奧園，要求臨澧奧園支付陳剛的欠款。之後，奧園縣域（臨澧奧園的母公司、廣東奧園商業地產集團全資子公司，郭梓寧是廣東奧園商業地產董事長）把湖南炳屹起訴至臨澧法院。
金角財經報道，在奧園縣域起訴湖南炳屹案件審理期間，湖南炳屹反訴了奧園縣域，要求支付其到期轉讓款4451萬餘元。這筆反訴金額超出臨澧法院管轄上限，2019年11月，案件移送常德市中級人民法院審理。
當時判決書顯示，常德中院判決奧園縣域享有該項目的土地使用權及地上建築物所有權，同時要求湖南炳屹返還奧園縣域超付的交易款約1558萬元。
湖南炳屹見勢不好，撤回反訴，調低金額，再次起訴奧園縣域，要求奧園縣域支付交易對價款1999萬元。
並且在2020年1月2日，湖南炳屹以拖欠農民工工資和公路工程債務為由，申請對奧園縣域、臨澧奧園實行先予執行。
2020年3月10日，湖南炳屹曾向法院申請訴財產保全，請求對被申請人奧園縣域商業、臨澧奧園價值16800萬元的資產或銀行賬戶採取保全措施。
2020年3月12日，奧園旗下公司銀行賬戶1.68億元存款或等價財產被湖南常德中院裁定凍結。臨澧法院發出（2020）湘0724執7號限制消費令，郭梓寧成為被限制高消費人。
臨澧奧園廣場是當地政府重點招商引資項目
給大房企的警示
但是，顯然是湖南炳屹拖欠了農民工工資和公路工程債務，並非是奧園。
據金角財經報道，雖然奧園認為其與湖南炳屹集團之間的爭議屬於投資合同經濟糾紛，不應適用先予執行，但奧園縣域的錢，還是被划走了。迄今臨澧法院已從奧園縣域銀行賬戶扣劃1540餘萬元並已撥付至湖南炳屹。
並且，目前臨澧奧園的預售款專用賬戶也被凍結，陷入銷售無法回款、工程款無法支付、房屋無法如期交付的困局。臨澧奧園項目還被法院查封合計125套在售房源，總貨值7000萬。
雖然奧園縣域的法人已經由郭梓寧更為尹立鵬（奧園縣域的法定代表人、奧園商業地產集團副總裁），但是作為奧園縣域母公司的董事長，郭梓寧還是被臨澧法院發出了“限高令”。
奧園提出異議後，4月19日，臨澧法院已經撤銷對郭梓寧的“限高令”。接下來事件如何走向還是未知數。
地產銳觀察認為，這個事件也給整個房地產行業敲響了警鐘。全國性品牌房企在去地方城市拓展合作開發項目時，一定要事先做好盡調，不能冒然投資，否則容易陷入泥沼。
備註：本文綜合了金角財經、樂居財經及其他網絡公開報道。
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