北京金誠同達律師事務所合夥人吳永高
中房報記者 高拯坤 | 北京報道
上海虹口“圍標”事件仍在發酵,相繼傳出涉事企業高層被帶走調查、當事地塊出讓規則發生改變的消息，其背後涉及的法律問題更是引發熱議。
受新冠肺炎疫情衝擊，近段時間以來地方政府對土地財政的期望值在不斷升高，但整個房地產在“高房價、高庫存、高槓杆率”的局面下“房住不炒”依然是一條紅線，土地一級市場的風吹草動也牽動著全社會敏感神經。
這一“圍標”事件暴露出當下土地市場的什麼問題，涉事企業或將面臨什麼樣的處罰？針對這些問題，4月15日，中國房地產報（微信ID：china-crb）記者約訪了北京金誠同達律師事務所合夥人吳永高律師，他曾在原國土資源部法律中心工作十餘年，長期從事土地出讓轉讓、土地開發利用、土地違法案件查處等方面的理論研究和實務工作，曾參與《土地管理法》等多部法律法規修改和土地礦產領域多項國家重大課題研究工作。
對於上海虹口“圍標”事件，他做了這樣的剖析。
相比過去“圍標”現象已極大減少
“住宅用地招拍掛是我國土地一級市場較為常見的國有土地出讓形式。在《物權法》等法律中明確規定，包括商品住宅用地在內的經營性用地必須通過招拍掛的方式出讓。”吳永高說，出臺這些規定，就是為了發揮市場在配置土地資源中的決定作用，避免低價出讓土地造成國有資產流失，維護國家作為土地所有者的合法權益，促進房地產市場公平健康發展。
“在住宅用地招拍掛制度建立和實施過程中，早期確實存在虛假招拍掛或者圍標、串標等各種違法違規問題。這一直是自然資源等部門著重整治的一項問題。”吳永高表示，隨著制度的完善和觀念深入，目前住宅用地招拍掛出讓方式已較為成熟。從年度住宅用地供應計劃到具體宗地的出讓公告、出讓條件、出讓結果都必須向社會公開，接受各方面的監督。所以虛假招拍掛和圍串標現象大為減少，但不能排除個別宗地出讓過程中存在貓膩。
他繼續表示，就此次上海虹口“圍標”事件來說，雖然目前未見官方公佈相關案件信息，但綜合來看該宗地塊位置優越，出讓條件寬鬆，對於房地產開發企業來說屬於稀缺資源。3家入圍競標單位報價均是規定的起始價，並進入現場競價階段，僅僅是中海一家報價，另外兩家不願現場競價，這個結果確實讓人感覺比較意外。
涉事企業或面臨嚴重後果
在吳永高看來，穩房價穩地價，保障房地產市場健康發展，土地一級市場必須規範進行。住宅用地招拍掛中，圍標現象時有發生，圍標目的就是為了降低拿地成本，確保中標。但無論圍標行為還是虛假招拍掛，都侵害了國家作為土地所有者的合法權益，也影響了房地產市場領域的公平競爭，明顯屬於違法行為，需要承擔相應法律責任。
這在法律中有明確規定。例如，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）規定，中標人、競得人採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的，中標、競得結果無效；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
《招標投標法》規定，依法必須進行招標的項目的投標人有違法行為尚未構成犯罪的，處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，取消其一年至三年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格並予以公告，直至由工商行政管理機關吊銷營業執照。
吳永高分析說，假設最終調查結果確認，該宗土地出讓過程中確實存在圍標行為，則本次招標結果會依法被認定為無效。
“涉事房地產公司也可能面臨處罰和承擔賠償責任。之前，上海曾有房企被罰沒收土地保證金，並且3年內不得參與上海土地招拍掛案例”。針對此次“圍標”事件，吳永高稱，如果情節嚴重涉事企業及其員工還可能構成犯罪，被追究刑事責任。這在相關法律中也有明確規定。
吳永高表示，此次“圍標”事件發生為廣大房企和員工敲響了警鐘，在拓展市場、擴大經營過程中，絕對不能超越合法合規邊界。
他進一步分析說，從降低拿地成本策略角度講，不是沒有合法合規方式可以使用，比如意向競爭者通過組成聯合體共同拿地，同樣能夠減少競爭，這種方式是法律法規和土地出讓文件所允許的，實踐中也經常被房企採用。
