隨著《安家》這部劇熱播，人們對於房地產有了新的認識， 但是在現實中我們會遇到各種的房地產問題，我們找律師網聯合入駐房地產相關領域專家律師組一起針對房地產領域涉及到的法律問題做了房地產糾紛相關專題。
————找律師網《房地產糾紛專題》
最高院：合同中約定違約金責任過低時，守約方可以請求法院根據同地段同類房屋租金標準對逾期交房違約金予以調整
作者：黃銀華律師 項樂
【裁判要旨】
張×芳與匯×公司簽訂的預售合同為雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。匯×公司未按期交付房屋且未提供證據證明存在合同約定和法律規定的免責事由，其行為構成違約，應當承擔違約責任。對於逾期交房，預售合同約定了違約金責任。該條款對於違約金計算標準等事項做了明確約定。張×芳主張逾期交房違約金約定標準過低，不足以彌補其損失，要求予以增加。張×芳未提供證據證明其實際遭受損失的情況，法院結合同地段同類房屋的租金標準等因素，綜合考慮張×芳因匯×公司違約行為遭受的損失，根據公平原則和誠實信用原則，酌情對逾期交房違約金予以調整。
【基本案情】
2017年3月20日，張×芳（買受人）與匯×公司（出賣人）簽訂了預售合同（合同編號xxx），約定張×芳向匯×公司購買位於房山區XXX201號房屋一套，預測建築面積95.76平方米，總價款1847744元，付款方式為首付款加貸款，匯×公司應當在2017年12月31日前向張×芳交付該商品房。預售合同第九條交付條件約定，房屋交付時應符合的條件為：已取得規劃驗收批准文件和建築工程竣工驗收備案表；有資質的房產測繪機構出具的面積測算技術報告書；滿足匯×公司承諾的市政基礎設施、公共服務和其他配套設施達到的條件；匯×公司還應提供《住宅質量保證書》、《房屋建築使用說明書》及《住宅工程質量分戶驗收表》。預售合同第十條商品房相關設施設備交付條件約定：2017年12月31日，供水、排水達到通水標準（中水系統除外），供電達到通電標準（包含臨時用電），自採暖系統具備正常運行標準，燃氣達到正常使用標準，電話通信線、有線電視線、寬帶網絡交付時線路敷設到戶，小區內綠地率、小區內非市政道路、規劃車位、車庫、物業服務用房達到基本使用條件。預售合同第十二條逾期交房責任條款的約定為：除不可抗力外，出賣人未按照合同約定的期限將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理，即雙方協商變通解決，滿足正常生活標準。由於遭遇不可抗力影響的（如惡劣天氣、自然災害、疫情災害、政策變化、市政設施政策變化、其他第三方惡意干擾影響等情況）；或因為遵守政策法規、規範性文件和政策變化導致的；由於市政配套批准安裝因素導致的配套設施條件不能按期達到約定標準，出賣人可據實予以延期，而無需承擔相關違約賠償責任。在出賣人發出延期交房通知書起30日內，若買受人有異議則雙方同意按退房處理。在出賣人發出延期交房通知書起30日後，買受人未表示異議或未做回覆的，視同買受人同意按延期交房處理，出賣人一次性賠付買受人全部房款的萬分之一作為延期交房之違約金。該預售合同還對雙方的其他權利義務作了約定。
雙方簽訂預售合同後，張×芳向匯×公司支付了合同約定的全部購房款。案涉房屋所在樓棟至今未辦理完畢工程竣工驗收備案，匯×公司未能按照合同約定向張×芳交付房屋。張×芳表示雙方合同約定的違約金計算標準不合理，故要求匯×公司按照租金標準承擔違約責任。
【原告訴請】
1.判令匯×公司向張×芳支付自2018年1月1日至2018年12月31日的逾期交房違約金27578.88元（具體數額按照北京市政府信息公開的租金標準計算確定）；
2.本案訴訟費用由匯×公司承擔。
【裁判結果】
一審：1. 匯×公司於判決生效之日起十日內向張×芳給付逾期交房違約金27578.88元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【裁判理由】
一審法院認為：張×芳與匯×公司簽訂的預售合同為雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。雙方均應按照合同約定和法律規定，全面適當地行使權利、履行義務。預售合同約定，匯×公司應當在2017年12月31日前向張×芳交付符合合同約定和法律規定的房屋。匯×公司未按期交付房屋且未提供證據證明存在合同約定和法律規定的免責事由，其行為構成違約，應當承擔違約責任。對於逾期交房，預售合同約定了違約金責任。該條款對於違約金計算標準等事項做了明確約定。張×芳主張逾期交房違約金約定標準過低，不足以彌補其損失，要求予以增加。張×芳未提供證據證明其實際遭受損失的情況，法院結合同地段同類房屋的租金標準等因素，綜合考慮張×芳因匯×公司違約行為遭受的損失，根據公平原則和誠實信用原則，酌情對逾期交房違約金予以調整。
二審法院認為：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，張×芳與匯×公司簽訂的預售合同為雙方當事人的真實意思表示，亦未違反法律、行政法規之效力性強制性規定，合法有效。締約雙方均應恪守合同行使權利、履行義務。匯×公司應當依約在2017年12月31日前向張×芳交付符合約定條件的房屋，事實上匯×公司開發的案涉房屋所在樓棟至今未辦理完畢工程竣工驗收備案，匯×公司未能按照合同約定向張×芳交付房屋。匯×公司上訴稱系因國家政策改變導致未能如期交房，但該公司並未提供充分有效的證據予以證實，匯×公司該項上訴意見，本院不予採納，其免責事由不能成立。故匯×公司在案涉合同標的房屋的交付問題上存在顯見違約行為，應承擔相應的違約責任。
關於張×芳所主張的違約金一節，一審判決依據雙方合同的違約條款，結合同地段同類房屋的租金標準所作判決具有合理性，應當予以維持。
【法條鏈接】
1.《中華人民共和國合同法》：
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
【案例來源】
北京市第二中級人民法院民事判決書(2019)京02民終5453號
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