房產交易中代理人的認定標準和權限

一、什麼是代理

代理是指代理人在代理權限內,以被代理人名義實施的民事行為,其法律效果直接歸屬於被代理人的 行為。 在代理關係中,存在三個主體:一是被代理人,又稱本人;二是代理人;三是相對人,也稱第三人, 即與代理人實施民事法律行為的人。

房產交易中代理人的認定標準和權限

二、代理有哪些類別 代理包括委託代理和法定代理。

委託代理是指按照被代理人的委託來行使代理權的代理。因此被代理 人又稱為委託人,代理人又稱為受託人。法定代理是指按照法律的規定來行使代理權的代理。 (一)代理授權 委託代理授權可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式。其中,書面形式是最主要的一種授權形式, 稱為授權委託書。委託代理授權採用書面形式的,授權委託書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、 權限和期間,並由被代理人簽名或者蓋章。 代理權的來源分類,分為委託代理和法定代理。委託代理中代理人的權限由被代理人在授予代理時確 定。法定代理中的代理權來自法律的直接規定。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法 定代理人。 (二)代理權的行使 代理人應在代理權限內忠實履行代理職責,完全是為了被代理人的利益。《民法總則》為了保護代理人 的利益,代理人和相對人惡意串通,損害被代理人合法權益的,代理人和相對人應當承擔連帶責任。 (三)無權代理及其法律效力 無權代理有下列 3 種類型:(1)沒有代理權的無權代理,即行為人沒有得到被代理人的授權。(2)超 越代理權的無權代理,即行為人與被代理人有代理關係,但代理行為超出了代理範圍的代理。(3)代理權 終止後的無權代理,即行為人與被代理人之間原本有代理關係,但代理權終止後,行為人仍然實施的代理。

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行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後,仍然實施代理行為,未經被代理人追認的,對被 代理人不發生效力。 相對人可以催告被代理人自收到通知之日起一個月內予以追認。被代理人未作表示的,視為拒絕追認。 行為人實施的行為被追認前,善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。 行為人實施的行為未被追認的,善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人 賠償,但是賠償的範圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後,仍然實施代理行為,相對人有理由相信行為人有 代理權的,代理行為有效。 三、代理如何終止 有下列情形之一的,委託代理終止:(1)代理期間屆滿或者代理事務完成;(2)被代理人取消委託或 者代理人辭去委託;(3)代理人喪失民事行為能力;(4)代理人或者被代理人死亡;(5)作為代理人或者 被代理人的法人、非法人組織終止。 被代理人死亡後,有下列情形之一的,委託代理人實施的代理行為有效:(1)代理人不知道並且不應 當知道被代理人死亡;(2)被代理人的繼承人予以承認;(3)授權中明確代理權在代理事務完成時終止;(4) 被代理人死亡前已經實施,為了被代理人的繼承人的利益繼續代理。 有下列情形之一的,法定代理終止:(1)被代理人取得或者恢復完全民事行為能力;(2)代理人喪失 民事行為能力;(3)代理人或者被代理人死亡;(4)法律規定的其他情形。

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