作者：初明峰 劉磊 陶克成
裁判概述：
購房消費者向開發商購買商品性住房並已經支付全部價款後開發商被申請破產，在案涉房屋還未辦理過戶登記的情況下，雖然案涉房屋仍屬於開發商的破產財產，但基於購房消費者就所購商品房對出賣人享有的特殊債權，要求破產管理人繼續履行購房合同併為購房消費者辦理過戶登記的，法院予以支持。
案情摘要：
1. 楊飛與英嘉公司簽訂購房合同，購買後者開發的商品性住房，並在合同簽訂後向後者支付了全部購房款。
2. 但在案涉房屋辦理過戶登記之前，英嘉公司被申請破產，並且英嘉公司破產管理人不同意繼續履行該購房合同。
3. 楊飛訴至法院要求確認案涉房屋歸其所有。
爭議焦點：
楊飛是否有權要求破產管理人繼續履行購房合同為其辦理過戶登記？
法院觀點：
根據《企業破產法》第十八條第一款之規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中，楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對於案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產管理人並無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適於繼續履行的情形，故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》，協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，並將案涉房屋交付給楊飛。
根據《物權法》第九條的規定，除法律另有規定的以外，不動產物權的轉讓以產權登記為要件。對於本案所涉房房屋，楊飛雖然已經支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權變更登記，相關法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時，本案並非因物權歸屬爭議引發的物權確認糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛並確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的，通過該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾，但根據《優先受償權批覆》之相關規定，該事實並不影響本案的最終處理。
駁回北京英嘉房地產開發有限公司的再審申請。
案例索引:
（2015）民申字第1158號
實務分析：
困境房地產企業破產中，購房人與建設工程施工人、抵押權人、一般債權人等眾多主體的權利順位應如何把握的問題，實務中爭議較大。站在購房消費者角度看，如何最大程度的保障其利益，實務中有不同認識：1、有人認為購房消費者應當在破產程序中主張“房產取回權”；2、有人認為購房消費者應當在破產程序中主張法定優先權；3、有人則認為購房消費者可要求破產管理人繼續履行合同。筆者結合曾梳理的最高院判例對上述觀點進行分析。筆者認為：
1、購房者主張取回權的主張難以成立，因為取回標的的前提是相應財產不屬於"債務人資產"（重整程序）或"破產財產"（清算程序）。但根據物權法規定，不動產物權的設立需經依法登記，未經登記不發生物權效力。購房人對預售、網籤備案的房產並不享有物權實務中已無爭議，因此購房人“房產取回權”的說法不能成立。如購房人的優先順位不被破產管理人認定而提起相關訴訟時，取回權的訴求很容易被審理法院駁回。筆者也梳理過最高院直接否定取回權觀點的判例：《最高院：判定配合過戶的裁定，不屬具有直接變更物權關係的文書》，對此觀點的不合理性及風險筆者不再贅述。
2、關於在破產環節購房消費者選擇主張優先權是否明智？是否有法理基礎？實務中如此操作能否有效保護購房消費者的權益，有待討論。實務中，主流觀點認為作為住宅商品房，購房消費者通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款的，根據《合同法》）、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》、《執行異議與複議規定》等相關法律、司法解釋規定之精神，此情形下消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別於普通無擔保債權，是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優於其他有擔保債權（非按揭預抵押優先權本身），也優先於建設工程價款優先受償權。關於本觀點筆者在後續文章中予以展開。
3、本文援引的判例，是贊同和支持購房消費者通過訴請管理人繼續履行合同的，筆者贊同本做法。筆者認為對於購房消費者而言，其作為商品房買賣合同的買受人在合同中的主要義務是支付購房款，當全部購房款支付完畢之後，剩餘的只是一些配合交房入戶、辦理權屬證書等附隨義務；對於爛尾樓盤來說，開發商無法按期竣工驗收、交房、辦證，其為根本違約。購房人有權選擇繼續履行合同，要求管理人繼續履行前述義務；也有權要求開發商解除合同退回購房款，承擔違約責任。實務中鑑於開發商已破產並裁定進入破產程序且房價處於上漲中，選擇“繼續履行商品房買賣合同，要求標的房產竣工驗收、交房、辦證”一般情況下都是購房人利益最大化的選擇。筆者推薦本文援引判例，供從業者實務參考。
另外，本文援引判例有一細節值得討論，裁定中表述：“二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛並確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的，通過該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權，……該事實並不影響本案的最終處理，駁回再審”，根據最高院的表述看出最高院認為二審結果是錯誤的，但其同時認為二審終審判定的事實是“在經過當事人履行判定的一定行為後必將達成的一種結果”，進而認定該判決結果是沒有影響糾紛的最終處理的，在此基礎上考慮司法權威、穩定和效率，未予改判或發回重審。這也體現了審判監督環節與其他審判環節的不同特點，一孔之見。
