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提問：
老師您好！感覺今年房價似乎有上漲的可能，請問到底會是怎麼個趨勢？我們眼下沒有置換的需求，只是想投資，但錢又比較少，算來算去只能湊出200萬出頭。因為我們名下已經有一套房了，二套的貸款額又少，所以還只能全款，對吧？
現在的選擇就兩種，小產權和老破小，請問應該怎麼選？我的想法是老破小，因為覺得租金不低。但房子確實太舊了，請問有沒有拆遷的可能啊？
座標豐臺新村，這裡的老破小一般5萬吧，40平的一居室200能拿下。請儘快回覆，謝謝！
回答：
1、 今年的樓市肯定不太平，因為疫情引發的全球經濟危機已經成了定局，全世界主要國家都採取了放水模式。從歷史角度看，所有的貨幣寬鬆時期，不動產沒有價格下跌的先例。
但是，中國是個獨特的市場，短期內政策的管控能力相當強，所有是否會大漲還不好說，只能說是上漲的可能性非常大吧。
不過還可以確定，下跌是肯定不會的，尤其是一二線和部分經濟較好的三四線城市。
2、 你們名下既然有了一套房，那按照二套房的標準，購買普通住宅可以貸款40%，非普住宅就只能20%了。
算來算去跟全款差不多了，還不如全款省事呢。看來你很懂行啊，下了一定的工夫。
3、 在老公房和小產權之間，建議選擇老公房。因為小產權畢竟不合法，風險很大，儘量規避吧。
老公房也未必都是老破小，老是肯定的，但面積大建築維護的好的也有。
你說的很對，就是因為投資回報率高，租金相對合理。尤其是和那些豪宅相比，回報率甚至能高出50%以上。
比如北京的平均租售比在700左右，豪宅甚至能達到1000以上，而老公房因為位置好總價低，所以租金並不低，租售比一般在500多，很合算。
4、 豐臺新村，我還算熟悉。其實就是以前的橋樑廠宿舍，很老的小區了。聽這地名就很有時代特色，“新村”基本都是五六十年代建設的，建在當年的城鄉結合部的工人新村。
新村的拆遷就不要想了，可能性為零。因為拆遷成本太高了，沒人拆的起。就算是拆完了，也得放著很多年才能拍出高價回本，那這財務成本就耗不起啊。
而且雖然這裡是橋樑廠宿舍，但裡面的產權關係也已經很複雜了，頻繁的轉手過戶，原始住戶可能也就剩下六七成。這種情況下原產權單位也不可能進行自我重建，所以就別盼著拆遷了。
5、 可以盼著老舊小區改造，因為上個月國務院調整了舊城改造的工作重點。從棚戶區拆遷轉為以老舊小區改造為工作重點。
不過新村還有個特殊的地方，橋樑廠曾經在前些年國企改革中沒落了，但近些年又因為高鐵建設而興盛起來，企業利潤很足。所以地方上一定會讓他們承擔一部分費用。但如何分攤將是大問題，估計短時間內協商不出結果。
還有一點，我記得新村的違章建築相當混亂，幾乎所有的一層和公共綠地都是違建。不知道現在怎麼樣了，因為如果不先把違建拆除的話，樓體加固就無法進行，所以難度很大。
總結：建議投資老公房，不要購買小產權。新村的房子可以投資。拆遷的可能性沒有，但加固改造的可能性比較大。投資回報率比普通商品房高，未來房價的漲幅也不會低於普通商品房。
如有疑問，請繼續私信諮詢。
提問：
章哥，我已經賣掉了石景山的一套兩居室，現在手頭有現金400萬。準備入手自住兼投資的大兩居或三居。看著近期的全國房價形式，似乎越來越要上漲，很是著急。
目前已經看了海淀和豐臺的好幾套房子，無法確定。現在糾結的是，是買新房還是二手房，新房大都位於五環以外，四環附近的價格有太高。可二手房又很難遇到滿意的，連看了十多套了也沒相中。
我目前收入每月兩萬左右。請問應該怎麼選擇？
回答
1、 你所遇到的問題是大多數買房人的共同誤區，即：選擇障礙。請閱讀我在知識星球中的《科學買房--三分錨定法》一文，相信能幫助到你，讓你擺脫選擇困難的現狀。
2、 你的現狀是名下無房，如果沒有過貸款記錄的話是首房首貸。
以400萬首付，可購入1000萬元總價的房產，這在北京幾乎可以隨便選。但是如果貸款600萬的話，25年計，月還3.4萬，超出你的收入了。
3、 所以建議你按照自己的還款能力，給我一個數字，再幫你進行測算。
4、 如果你賣掉的這套房有過貸款，那就要算二套購買。普通住宅貸款額度為40%，總價468萬以上就算非普了，只能貸20%。以你400萬首付計算，最多可買500萬總價的房產。貸款100萬，以25年計，每月還款6000。
5、 500萬元，如果想入手大兩居，即100㎡左右，單價為5萬。這個選擇空間在北京也能買到不錯的房子了，以豐臺為例，現在四環附近的單價基本都是5萬左右。
但如果是選擇新房，那基本是在五環外到六環之間，在大興就有幾個新盤正在預售，應該你也看過了吧。質量是相當不錯的，只是相對於周邊二手房來說價格高了一點。
6、 至於選新房還是二手房，這要看你從什麼角度來分析了。如果是從居住體驗的角度看，當然是新房最好，品質高幸福感最強，很多人對新房都有一種特殊的情結。
但如果從投資角度來看，新房的回報率遠低於二手房。這從價格對比就可以看出，一般的新房，都要比周邊二手房貴出20%左右，甚至更高。這就是新房的溢價，也正是其價值所在。
但是，隨著時間的推移，新房會逐漸變成次新房，然後在出手的時候也就成為了二手房。一般在5-10年左右的時間內，新房的價值會慢慢耗散掉，最終和周邊其他房源價格持平。
7、 如果是讓我選擇，肯定是投資二手房，因為我看重投資回報率。
但這只是個人偏好而已，您可以根據自己的喜好來做選擇。
如果還有疑問，請繼續私信提問。
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