小馬哥的公務員備考歷
去年買的期房，已經備案了，現在想賣掉，怎麼辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產權不能轉移，但實踐中，這樣的買賣是很多的。相關的意見分享如下，供參考。
第一、法律上對這類交易的態度
01、立法態度的轉變
我國1994年《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的城市房地產不得轉讓。
根據這條法律規定，未取得房產證的城鎮房地產不得轉讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評價的法律效力。
但2007年施行的《物權法》對此進行了修正，將房產買賣的物權行為和債權行為進行了區分，即物權沒登記的，不影響債權合同的效力。
白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產權過戶登記的話，產權不發生轉移。
02、兩部法律規定牴觸的情況下，為什麼得按物權法規定來？
大額商品交易，還是要吃透、吃準法律規定，不然損失、風險就會比較大。
根據《立法法》的規定，針對同一情況的規定，後法優於前法，特別法優於一般法，法律優於法規。
因此，在期房買賣上，一般是以《物權法》規定為準。
第二、實踐層面操作上的一些問題
01、一般操作模式
實踐中，通常採用定金協議形式交易。
也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協議，並大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號、定金、價款、付款方式、交房時間、過戶時間和條件，等等。
這個定金協議的作用是擔保，保證雙方日後簽署正式的房屋買賣合同，並依據雙方簽署的買賣合同，辦理產權過戶手續。
這種操作模式的話，不管依據哪部法律規定，合法性上一般都是沒有問題。
02、簽署買賣合同模式
從各省高院彙編的案例看，司法審判實踐結果不統一。
也就是說，即便《物權法》對此已有原則性規定，但依然是不夠精準的，並未完全明確期房就是可以買賣的，結合到司法實踐，不同的法院對此就有不同的審判結論。
有的法院依然在援引《城市房地產管理法》的規定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風險。
多數的法院還是援引《物權法》的規定，將物權行為和債權行為進行效力區分，肯定了期房買賣合同的法律效力，並予以合理保護。
但依據“定金協議”形式進行交易的，目前看，還未發現有法院判決這類協議無效的案例。
第三、期房買賣存在哪些隱患或者風險？
期房買賣是把雙刃劍！
01、對賣方而言
房子已經賣了，但還掛在自己名下，就會影響政策認定，會影響到其他房產的買賣和政策。
比如，賣其他房子的時候，就不能被認定為家庭唯一住房，在上稅的時候，就不能享受到政策優惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金後，買方反悔，而賣方已經自己掏錢提前結清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會面臨較大的經濟壓力。
當然，在具備過戶條件之後，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時也容易對賣方形成長期的約束，進而損害一些利益。
02、對買方而言
風險還是蠻大的，主要是兩類風險：
⑴違約風險
就是房子漲價了，賣方不願意履行過戶手續，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個風險是存在的，也是很可能發生的，尤其是房價漲幅很大的情況。
⑵債務風險
就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負債累累，被債權人起訴，期房交易涉及的房產容易成為強制執行對象，存在得不到房子的風險。
因此，期房交易的話，對方雙方都是有風險的。
第四、你作為賣方，怎麼辦最好？
通過上面的分析，相關的操作模式和風險基本都清楚了，那你怎麼辦最好呢？
01、建議既辦理定金協議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障
這樣做的目的在於化解合同無效的法律風險，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。
辦理公證的目的，在於增加第三方法律審查，給對方形成心理上的震懾力，便於合同履行。
02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細節商量妥當了，並且讓對方出資還款的條件下，才能正式交易
這樣做的目的，上面已經分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經濟壓力。
03、建議通過中介交易，增加第三方監督和見證
如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監督的話，可以化解掉一些風險，免除一些證明責任。
04、建議對辦過戶時間進行限制和明確約定
這款約定的目的在於防止對方為了省費用拖時間，對賣家限制的時間過長，損害一些預期利益。當然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對此情況進行約定。
05、不管付款怎麼付，都建議銀行卡轉帳進行，不要收現金
買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房後，主動權可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進行，取證更簡單，證明力也強。
06、交房時間也很重要
一般來說，對買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負債強制執行，買方對房屋的佔有都享有優先權。對賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動權的喪失。
因此，房屋交付時間就變得尤為重要，這個時間點，建議在95%以上房款收到後再履行交房手續更為穩妥。
07、如果能更名，那對雙方而言，都是最好的
一般來說，契稅發票未打印，契稅未交，開發商未向房管局提交辦理產權的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續的。
能不能實現這個目標？就看你們的本事了。
期房交易在實踐中很常見，安全、順利交易結束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應當有充分的思想準備和預留方案，絕對的風險都是難以杜絕的，只能儘量預防。
房壇法菜
去年買的期房，合同已經備案，現在就想賣掉，這可能是買房時衝動了，或者家庭經濟狀況發生了變故。但是，這個房子能不能賣是個很大的問題，這主要取決於房屋是否已經交付。如果房屋尚未交付，現行法律是禁止轉讓的，所簽訂的房屋買賣合同也是無效的。如果房屋已經交付，只是尚未取得房屋權屬證書，那麼，現行法律雖然規定不可以轉讓，但是，所簽訂的房屋買賣合同還有效的，只是買賣雙方可能需要承擔較大的風險。
禁止尚未交付的期房再次轉讓以及認定房屋買賣合同無效的法律依據
01
我國於1994年7月5日頒佈了《城市房地產管理法》，自1995年1月1日開始實施。該法第四十六條規定：
商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
也就是說，未竣工的預售商品房能否再次轉讓的問題，《城市房地產管理法》並未做出具體規定，而是授權由國務院決定。此後十年間，國務院也並未就此授權做出規定。直至2005年，在《國務院辦公廳轉發的建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號文）中，才根據授權完善了該條法律規定。建設部等七部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》中規定：
七、切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。
因此，自2005年5月9日國務院辦公廳下發【2005】26號文開始，將購買的未竣工交付的預售商品房再次轉讓，即屬於法律禁止的行為。
02
《合同法》第五十二條規定的合同無效的法定情形：（五）違法法律、行政法規的強制性規定。
顯然，將購買的尚未交付的期房再次轉讓，符合《合同法》第五十二條規定的無效合同的法定情形。因而，簽訂的合同屬於無效合同。
已竣工交付的房屋，即使尚未取得產權證，不影響再次轉讓合同的效力
根據《城市房地產管理法》第三十八條規定，不得轉讓的房地產包括：（六）未依法登記領取權屬證書的。請注意，這裡的措辭是“不得”，而非“禁止”。
也就是說，根據這一條款，已經交付但尚未取得房屋權屬證書的房屋也不得轉讓。但是，根據《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條解釋，《合同法》第五十二條中的合同無效的法定情形“（五）違反法律、行政法規的強制性規定”指的是效力性強制性規定。
因此，在實際案例中，人民法院通常認定，《城市房地產管理法》的第三十八條的第（六）規定，不屬於管效力性強制性規定。儘管交易的商品房沒有取的房產證，但是，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。這對於出現交易糾紛時，買賣雙方維權是至關重要的。
買的期房只是備了案，想出售該怎麼辦？
分兩種情況說明：
1、房屋尚未竣工交付
如前所述，這種情況下，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同屬於無效合同，對於雙方來說都存在著極大的風險，尤其是買方風險更大，可能錢房兩空。如果出現交易糾紛，很難維權。
一般像這種剛買了期房還沒交房就想賣的，十有八九都是按揭購房，那麼可以想象一下，哪個人會願意冒著巨大的風險去買這樣的房子。買方可能需要替你解押，又辦不了手續，如果你將來由於房價上漲違約反悔索要房子，買方很難不受損失。所以，這種情況下，幾乎沒有可能把房子賣出去，除非買家腦子進水了。唯一解決辦法是等交了房再做打算。
2、房屋已竣工交付
根據前面的論述，這種情況下的交易合同合法有效。理論上，可以交易。但是，買方無法辦理按揭手續，只能是全款。如果題主也是全款買的房，還好一些，雙方可以通過合同條款約定日後取得房屋產權證的過戶條件及違約責任。只要合同條款嚴密，還是可以做到。
如果題主是按揭購房，則需要自行籌集資金解押，然後，才可以簽訂房屋買賣合同。否則，也不會有人接受。正常情況下，需要拿到房屋產權證後，才容易成交。
小豬房論
只有等房產證下來之後才能掛牌交易的，在房產證沒有下來之前，是賣不掉的。
我們經常會到購買的期房房產證沒下來，想賣掉的事情，事實上，沒有房產證的房子是賣不掉的。
我剛剛做房產的時候，我經常聽別人說房產證沒下來的房子，可以直更名，這樣可以賣掉，還不用繳稅，多好啊，我那時候什麼也不懂 也比較相信這種事情，後來我想明白了，哪裡有什麼直更名的事情呢？
想一想也就能明白了，如果沒有房產證，就可以直更名，就可以不用繳稅的話，那麼這就是超級大漏洞了，以後都不用辦房產證了，都可以不用繳稅納稅了，那麼，要少交多少稅呢？
事實上，直更名不存在，沒有房產證的房子，就算是有人買，籤的合同也是無法收到法律保護的，不管是對賣房人還是買房人來說，都是不受法律保護的。
當然了，對於買房人來說，風險是最大的。
因為沒有房產證，合同不受法律保護，真的出現什麼問題了，是很難用法律武器保護好自己的。
再者，就是沒有房產證，就無法辦理產權的過戶，這時候，房產在賣房人手中，如果賣房人有什麼變故，買房人的利益無法得到一點點的保障，比如說，賣房人欠別人錢，房子被查封了，比如說，賣房人婚姻出了問題，夫妻有一方不同意賣房了等等，問題太多了。
所以說，房產證沒有下來的期房，只有等房產證下來才能賣掉的。
