土地是世上唯一值得你為它奉獻,為它奮鬥、犧牲的事物,因為它是唯一永存的東西。
——《亂世佳人》
房地產曾被喻為互聯網難以攻克的最後一個堡壘。但今年雙十一，阿里、京東和蘇寧等電商平臺不約而同地做起了房屋買賣的生意。網頁上隨處可見的特價房、五折房、秒殺房等字眼不斷衝擊著消費者的眼球。蘇寧甚至還搞起了購房直播，鏡頭前的主播賣力地推銷著手裡的房源，吸引了不少人圍觀，但真正下單的人很少。
但和蘇寧的直播一樣，今年雙十一的線上購房，也是圍觀的多，下單的少。尤其是阿里，由於其房源大都是法拍房和二手房，交易流程繁瑣，即便是原價的六七折起拍，競拍者也寥寥無幾。但就算房源全部售罄，雙十一線上購房狂歡的銷量也只是總銷量的九牛一毛，多少有些無足輕重。相比之下，借雙十一的熱度造勢才是重中之重。
雙十一有著全民狂歡購物節的意涵，房企蹭著雙十一的熱點試水線上賣房業務，成為各大媒體爭相報道的熱門選題。不管看好還是看空，都博得很多眼球。
電商增長了流量，房企打響了品牌，不管最後線上賣房成效如何，雙方都已達到目的，實現雙贏。
線上流量的魅力如此迷人，但在雙十一誕生的第11個年頭，房地產才真正開始試水電商賣房。其中最重要的原因，莫過於房地產躺贏時代的結束。中央屢次提及“房住不炒”，為房地產定調，各地行政調控緊鑼密鼓，與房地產相關的信貸政策也進一步收緊。
房企從前期融資到後期銷售雙雙受阻，傳統住宅的業務模式難以為繼。雪上加霜的是，房企償債高峰來臨，日子越發艱難，轉型和變革成為亟待落實的事。一方面，房地產向外突圍，想要借力多元化調轉船頭，尋找新的業務增長點。但重金撒向多元化，至今成效不明。另一方面，房地產也在加固地產主業，用科技賦能地產，尋求數字化轉型之道。雙十一電商賣房，只是房地產與科技結合的冰山一角。
房地產行業的數字化轉型之路內外並行，在房地產外部，科技正對房地產進行全方位滲透；在房地產內部，房企也在積極利用科技進行自我改造。無論如何，信息革命的輻射範圍終於觸達房地產，行業革新的號角似乎已在遠方吹響。
01
風向：房地產科技引發的行業變革
在房地產行業的革新中，交易流程的數字化異常活躍。今年11月1日，房多多在美國納斯達克證券交易所正式掛牌上市，成為中國產業互聯網SaaS第一股。與此同時，房多多也是我國最大的房產SaaS交易平臺。
SaaS即軟件化服務，作為房產領域的SaaS交易平臺，房多多做的是ToB業務，服務對象是經紀人。房多多為經紀人提供新房通、平臺通、經紀通、網商卡、閃傭寶等多種數據分析產品，幫助經紀商戶開設網店並在線完成交易。
房多多在其平臺上鍊接了房源、經紀人、購房者、管理運營和資金等多種資源，旨在打造在線房地產交易閉環。利用大數據，房多多可以對房東、經紀人和購房者進行匹配，拓展經紀人服務邊界的同時，也讓經紀人的工作更簡單和高效。
房多多的招股書顯示，截至2019年上半年，房多多平臺的註冊經紀人數量已超107萬，其中活躍經紀人為26萬，閉環經紀人為3萬。而根據相關統計數據，到2018年底，全國房產經紀人數量接近200萬，房多多的行業滲透率已然過半。
事實上，房多多今年3月才真正確立To B的業務航向，在此之前，也曾做過To C業務探索，搭建零中介、直買直賣的平臺。在整個交易過程中，房多多隻收取2999元服務費和交易保障費（房價的0.3%）。但在住房交易尤其是二手房交易中手續複雜，經紀人的缺席讓很多購房者無從下手，購房者對房多多的不滿也與日俱增。今年3月，房多多回歸到“中介的中介”的定位，明確要賺的是經紀人的錢。
在最終的定位中，房多多並沒有減少地產交易環節，而是向中介提供服務，讓房地產交易變得更加高效和便捷。和房多多一樣，在房地產交易端深耕的還有貝殼找房、安居客等資深玩家。在多方的共同努力下，房地產的交易環節最早進行了數字化升級。
房多多的業務以提供SaaS服務為核心，而SaaS具有連接內外資源的作用。這種連接並不止步於交易端，而是逐步覆蓋房地產項目的全週期。艾瑞諮詢發佈的《2017中國房地產SaaS服務發展白皮書》顯示，未來幾年房地產SaaS的市場份額會保持30%以上的增長率，快步追趕傳統管理軟件的市場份額。
明源雲是SaaS在房地產項目多流程使用的一個典型代表，為包括碧桂園、保利、綠地在內的90餘家百強房企提供SaaS服務。明源雲從做房地產ERP軟件（企業資源計劃系統，可以實現對公司所有資源的有效管理）起家，2013年向SaaS服務商轉型，主要為房企、供應商、施工商、購房者、物業公司、經紀公司等地產生態鏈相關方提供互聯網平臺租賃、軟件和管理諮詢等服務。先後推出移動銷售、移動驗房、雲物業等多款SaaS應用。在幫助房地產公司提升管理效率的同時，也使更精細化的管理成為可能。
2017年明源雲智慧地產示意圖 數據來源：艾瑞研究院
和明源雲相比，同為房地產SaaS提供商的廣聯達更專注於工程項目，並在工程造價、工程施工、工程信息、項目管理等9大業務板塊基礎上進行業務升級，利用工程、人員和建築的大數據，為企業的項目規劃和成本把控提供支撐。
廣聯達、明源雲和房多多在內的房地產SaaS提供商，都逐漸從提供單一的服務，轉向構建生態系統。或深耕項目的某個階段，或覆蓋項目的整個週期，加深對房地產的改造，共同推進房地產的數字化進程。
02
崛起：房地產科技催生的新行業
“要依靠數字化改善生產。”中國房地產協會會長劉志峰在2018年8月舉辦的第十屆中國房地產科學發展論壇上如是說道。在房地產數字化的進程催生了房地產科技（PropTech）這一新物種，SaaS也是其中之一。
房地產科技，即科技與房地產的結合，指用科技為房地產行業的發展提供新的解決方案，讓房地產信息和流程的處理更加高效。根據項目週期的不同階段，仲聯量行將房地產科技垂直劃分為投資與融資、項目開發、物業管理、經紀和租賃四大領域。互聯網和科技行業成為房地產科技的重要參與者，他們希望依靠技術，改變甚至重構房地產市場中各大主體的關係，影響房地產項目的整個生命週期。
房地產項目週期示意圖 數據來源：房地產精英講堂
牛津大學教授安德魯•鮑姆(Andrew Baum)在其《PropTech3.0:房地產未來》報告中，將房地產科技的發展分為三個階段。
房地產科技的1.0階段始於1982年，當年英美誕生了倫敦房地產市場分析公司(PMA)、美國投資物業數據編制公司（NCREIF），以及提供建築科技數字化設計和工程解決方案的歐特克有限公司（Autodesk）。這三家公司的成立拉開了房地產與技術結合的序幕。之後又有很多服務於房地產前期投融資和後期物業管理的科技公司出現，為房企提供量化的財務模型、數據分析、房屋相關數據等產品和服務。1.0階段的房地產科技所佔市場份額很小，為企業提供封閉而昂貴的私人服務。
隨著社交媒體和電子商務的興起，互聯網變得更加開放和活躍，這也助推房地產科技進入2.0階段。網絡房地產信息中介網站是最先發展起來的房地產科技產品之一，搜房、搜狐焦點、新浪樂居等網站先後推出。其後明源、廣聯達等做To B業務的公司也起家壯大，再後來房多多這一後起之秀成功從房地產科技中分走一杯羹。
2.0階段的房地產科技除了提供大數據信息，建立廣泛連接之外，還具有智慧、共享的新特徵。智慧建築、智慧家居方興未艾，共享短租、共享辦公異常活躍。在廣泛意義上，這些都屬於房地產科技的範疇。
到現在，房地產科技正從2.0時代向3.0時代過渡，人工智能、虛擬現實、區塊鏈、機器人、物聯網、大數據等正逐步在房地產領域落地，以VR為例，雖然技術還不成熟，但VR看房已在部分房地產科技產品中上線。未來，隨著技術的進一步發展，簡化房地產交易流程，聚合地塊、建築物的所有權和歷史資料，甚至預測項目的發展趨勢都將成為可能。
與房地產行業的馬太效應不同，房地產科技領域的長尾效應還很明顯，市場上尚未出現真正的房地產科技巨頭。現在的房地產科技大都集中在交易環節，項目前期的投融資和項目開發仍是一片藍海，利基市場大有可為，等待更多力量的入局。
追蹤新興技術領域的投資機構Venture Scanner的報告顯示，到2019年上半年，全球已有1785家初創公司和2910投資機構佈局房地產科技，總投資額達5411.7億元。2013年至2018年，房地產科技投資的複合年增長率為16%。浩浩湯湯地，房地產科技領域越來越熱鬧了，科技對房地產的影響正在進一步深化。
“房地產數字科技的崛起，將讓數字技術成為房地產未來的核心。”畢馬威(英國)房地產主管安迪·派爾(Andy Pyle)認為，對於房地產而言，房地產科技的作用舉足輕重。
03
謀變：房地產內部的科技突圍
實際上，房地產科技對房地產的影響已經可見端倪。不久前英國知名的商業和房地產雜誌PropertyWeek再次發起調查，瞭解數字科技對房地產行業的影響程度。結果顯示，從2017年到2019年，認為未來五年內科技將對房企收入產生正向影響的受訪者比例從91%上升到95%，再到今年的96%。在第三次調查中，54%的受訪者認為科技將對房地產行業產生重大影響。
缺乏深度和創新常是房地產行業給外界的刻板印象，但行業見頂，為了更好地“活下去”，擁抱科技，積極自救也成為房地產的不二之選。在房企大軍中，尚有餘糧的頭部房企已經行動起來。
在今年10月24日召開的CIOC地產智能科技峰會現場，克而瑞CEO張燕談到，在頭部房企中，約有80%開始了數字化產業的佈局。半數房企都成立了數字化團隊，但更多是在進行局部的數字化嘗試，能實現企業級戰略落實的房企約為15%。在張燕看來，在現階段，房企管理流中的數字化應用遠高於業務流中的數字化應用。
在各大房企的數字化動作中，碧桂園集團和龍湖集團的行動尤其惹眼。
在碧桂園集團今年的年會上，其將發展願景升級為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，轟轟烈烈地開始了從房地產開發商向高科技企業的轉型。
在工程建設階段，碧桂園集團積極推進智慧工地項目，運用了AI智能攝像頭，安全帽定位芯片、吊鉤可視化系統、塔吊防碰撞系統等，並將項目管理人員的手機與管理後臺相連，將安全管理進行智能化升級。與此同時，碧桂園集團斥重金研發建築機器人，希望藉此提升建築效率，降低安全風險。在企業管理內部，碧桂園集團對管理系統進行全面升級，打通內部不同部門和業務線的隔閡，連接上下游資源，實現標準化數據管理，降低溝通成本，提升工作效率。
在碧桂園集團的數字化動作中，對機器人的投入最大，並將機器人作為拉動公司發展的“三駕馬車”之一，與地產主業並行。在碧桂園集團2019年11月管理會議上，楊國強表示：“機器人建房子的這一天，一定會到來。”
圖片來源：碧桂園官網
碧桂園集團沒有技術基因，重金投入機器人，成效如何尚不可知。但碧桂園集團大力發展機器人的做法十分前衛，如果最後成功落地，或許會為建築行業帶來巨大變革。
“世界永遠都給有競爭力的企業開綠燈，我們不是完美的公司，我們永遠都在路上，永遠都在調整自己，不斷地適應社會的發展。”楊國強在碧桂園集團2019年度工作會議上這樣說道。
除了碧桂園集團，大張旗鼓地擁抱技術的還有龍湖集團。在2018年2月召開的龍湖集團年會上，CEO邵明曉提出“空間即服務，龍湖要做人與空間的連接”。通過數字化技術，實現傳統地產、商業地產、長租公寓和物業服務的轉型。緊接著，新近成立的龍湖數字科技部開始大肆招兵買馬。其後，龍湖數字科技部在近兩年的校招市場上掀起一陣風浪。
2018年龍湖數字科技部開始首次校招，龍湖集團董事會主席吳亞軍親自帶隊招聘，開出的薪酬十分大方，40萬以上的年薪不在少數，一些崗的年薪甚至能達到70萬，居互聯網校招薪酬榜首，足見龍湖集團謀求數字化轉型的迫切。
房地產積極擁抱科技，做數字化轉型是大勢所趨。但缺乏科技基因，如果還用房地產思維去搞數字化，可能會遭遇挫折。碧桂園集團為發展機器人業務，重金聘請前發那科總工程師沈崗坐鎮，但沈崗任職不到一年便離開了碧桂園。離職原因眾說紛紜，其中有一種說法是“外行人管內行事”，沈崗最後在公司裡被架空。
不止碧桂園集團，網絡上不看好龍湖數字化轉型的聲音也不在少數。知乎上“如何看待龍湖集團成立數字科技部，向數字化商業模式轉型”的問題之下，很多收到offer的應聘者都表示面試隨意，不好跳槽，不敢籤。知乎網友“你不知道我是誰”稱：“薪資很有競爭力，但對這個部門不太瞭解，發展前景和方向都不太清楚啊，不是太敢籤。 ”也有匿名用戶稱，龍湖數字科技部組織架構變動頻繁，轉型策略不明。
此外，萬達集團也曾大舉進行過數字化嘗試。2016年10月，萬達集團在商業、文化和金融三大主業之外單獨增加了網絡業務，即萬達網絡科技集團（萬達網科）。萬達網科專注於運用新技術，整合線上線下，探索萬達集團的實體商業變革道路。其後由於入不敷出，虧損嚴重，僅運營了一年便傳出裁員95%的消息。到2018年1月，萬達網科的業務全部停止。最後，萬達網科被改造為萬達、騰訊和高朋三家共有的合資公司，主動權被讓與騰訊。
包括萬達、龍湖和碧桂園在內，謀求數字化轉型的房企不在少數，但到現在，標杆尚未出現。房地產如果僅憑自身力量做數字化轉型，可能還要經過一個陣痛期。
畢馬威調查發現，在數字和技術創新方面，66%的企業沒有明確的願景和戰略。同時，93%的受訪者認為，“傳統房地產企業需要與PropTech公司合作，以適應不斷變化的環境”。
後記
毫無疑問，隨著歷史前進的車輪，每個行業或多或少都會被捲入到信息化浪潮之中，“變則通，通則久”，這種改變是好事而不是壞事。一些悲觀的技術決定論者顧慮良多，擔心有一天房地產會被技術所顛覆。這種想法可能有些多慮了。
房多多通過幾年的探索，最後找到的路是為中介提供服務，而不是顛覆中介；同樣，明源雲和廣聯達也是產品和服務提供商，利用信息技術和大數據，降低內外溝通成本，簡化工作流程，拓展業務渠道，提高生產效率；業內碧桂園、龍湖和萬達在內的房企的數字化動作都緊緊圍繞其管理和業務展開，目的也是利用新技術提高生產效率，提升安全係數。最終目的，都是為了更好地賺錢。
房地產最後還是房地產，作為一個重資產行業，不可能將整個業務全盤數字化。今年雙十一電商賣房，繳納的也只是意向金。很少有人會像買衣服一樣買房子，畢竟花的錢太多，流程也太複雜，不去線下看看，始終都不放心。交易環節尚如此，項目週期的其他環節尤甚。
所有的房地產科技和房企的數字化轉型努力，都只是為了讓房地產這個行業變得更好。從這個意義上來講，房地產是一個永不落幕的行業，土地永遠值得無數人為其奮鬥一生。雖然行業內外都在說房地產的黃金時代已然結束，但如果能找到新的航向，房地產或許又將迎來新的黃金時代，數字化也有成為這個新航向的可能。
