華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 見習記者 張慧敏 深圳報道
近日，老牌粵系房企廣州珠江實業開發股份有限公司（股票代碼：600684，下稱“珠江實業”）公告稱將以16.22億元轉讓其所持有的頤德大廈，轉讓廣州天晨房地產開發有限公司49%的股權，向控股股東廣州珠江實業集團有限公司（下稱“珠實集團”）借款25億元。
據此前《南方週末》報道，珠江實業“三道紅線”均踩中，其當前階段剔除預收款後資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1。對於資產的處置和借款的理由，珠江實業稱以上行為是公司的戰略調整，與近期的“三道紅線”無關。
變賣大廈和公司股權
珠江實業近期通過轉讓頤德大廈所有權、轉讓廣州天晨房地產開發有限公司（簡稱“天晨公司”）的股權、向廣州珠江實業集團有限公司（簡稱“珠實集團”）借款進行財務狀況的改善。
9月23日，珠江實業宣佈，擬通過非公開協議轉讓的方式，向控股股東珠實集團（持有珠江實業31.1%股權）轉讓頤德大廈所有權，轉讓價16.22億元。公告顯示，頤德大廈於2017年建成，自2017年對外出租。公告中，獨立董事的獨立意見說明了轉讓頤德大廈的原因，即為了加快盤活公司存量資產，提高資產週轉率，優化資產結構，改善財務狀況，降低負債率，籌集資金用於支持房地產開發主業。
9月24日，珠江實業公開掛牌轉讓廣州天晨房地產開發有限公司（簡稱“天晨公司”）49%股權。公告顯示，掛牌底價不低於2.13億元，受讓方須同意向天晨公司提供金額為9億元的借款，其中，5億元將用於償還珠江實業對天晨公司的借款債權本息。公告顯示，天晨公司成立於2017年3月，註冊資本為1000萬元。同時，公告對轉讓天晨公司的原因進行了說明，即確保國有資產投資收益安全，優化公司資產結構。
9月16日，珠江實業公告稱向控股股東珠實集團借款，借款理由是為滿足公司業務拓展的需要，保障公司發展需求。同時，公告顯示，借款額度不超過人民幣25億元，單筆借款期限不超過3年，借款利率不超過6.5%。
作為廣州首家上市房企，近年來經營情況不甚樂觀。《華夏時報》記者翻閱資料發現，2019年上半年珠江實業扣非淨利潤為-1.186億元，2020年上半年珠江實業扣非淨利潤為-5422.7萬元。2020年上半年珠江實業歸屬上市公司股東的淨利潤為-2562.4萬元，同比下降149%，半年報對利潤大幅下滑無特殊說明和解釋。
作為廣州市第一批上市公司之一，珠江實業起了個大早，趕了個晚集，從1993年上市至今，其年度銷售額仍然在50億左右徘徊。珠江實業官網顯示，公司主營房地產開發，下屬全資、控股子公司共9家，分別涉及物業投資、物業經營等業務。
踩中“三道紅線”
珠江實業位於“三道紅線”中的紅色檔。也就是說，珠江實業“三道紅線”均踩中。據此前《南方週末》報道，其當前階段剔除預收款後資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1，若“三道紅線”正式實施的時候，珠江實業的財務狀況沒能及時改善，其未來有息負債規模將不得增加。
諸葛找房相關分析顯示，“三道紅線”意味著房企的融資環境即將改變，“拆東補西”將成為過去式。在“房企通過融資負債擴大規模的路被堵死”已經成為行業共識的大環境下，對於珠江實業這樣規模較小的房企來說，未來的道路亦充滿著未知。
本報記者就珠江實業當前的經營狀況向珠江實業發去了採訪提綱，在閱讀採訪提綱內容後，珠江實業的相關工作人員向《華夏時報》記者表示，領導沒有說要回復，也沒有獲得授權來代表領導回覆。
當記者以投資者身份進行採訪時，珠江實業的董事會秘書告訴《華夏時報》記者，出讓頤德大廈和天晨公司股份主要是為了公司主業的發展。
“以上行為屬於戰略調整，其與‘三道紅線’沒有直接的因果關係，因為對資產處置進行籌備的時候還沒有出‘三道紅線’。公司堅持以房地產開發為主業，其發展需要投入大量的資金。”珠江實業董秘表示，“三道紅線”還是在小範圍內進行試點，其未來對房地產行業的影響也還沒確定，公司沒有明確把珠江實業放在哪一檔。
當記者以投資者身份詢問，對於將要到來的“三道紅線”，公司將採取什麼措施進行應對時，珠江實業董事會秘書表示，主要方式是推盤促進主業產品的銷售。然而，《華夏時報》記者查閱珠江實業年報發現，珠江實業2017年、2018年、2029年的營業收入分別為42.4億元、34.05億元、29.48億元，連續三年持續下滑。
知名地產分析師嚴躍進對《華夏時報》記者表示，企業盲目做大規模會引起高負債。“從融資角度來看，如果負債較高，可以從項目降價促銷和減少傳統型融資這兩點來著手，此外，也可以通過適當的投資合作，股權入股來分散項目的開發壓力。拿地角度來講，企業可以關注體量較小，開發週期較短的的項目，其能夠加快資金回籠，減少企業資金壓力，降低負債。”
