今天是個科普。
不論是我入行還是沒入行的時候，我都能聽到來自各個方向的呼喊：
房地產有泡沫！
但幾乎沒人告訴我，房地產泡沫究竟是什麼？什麼才是房地產泡沫的組成部分呢？
沒人講嘛！
光會喊口號，不會講道理。
今天我就來講講，什麼是所謂的“房地產泡沫”。
房子交易一次，房價就漲一次
我曾經介紹過，目前例如杭州，二手房交易的稅費在名義房價的6~11%之間。具體大家可以去看我年前寫的：
《買房可以快進快出麼？（上）》
也就是說，即便你是首房首貸，3成首付購房，但實際你需要準備的首付資金至少是房價的36%，或者說3.6成。
事實上，
實際房價=名義房價+稅費我舉個例子。例如，我買了一套400w滿兩年房子，我繳納了6%，24w的稅費。如果不滿兩年，稅費是10%，理論上我就要繳納40w的稅費，也就是說，我一共花了440w的房款來買房。
如果，這套房子一年後我要賣掉，假設整體房價沒有暴漲，我至少會以多少的價格掛牌出售呢？
至少是440w。
我不能虧本的對吧！
儘管這個價格可能不一定走得掉，但如今的情況是，每個小區一般誠心賣的房子不會超過十套。幾個掛著房子誠心賣的房東左看右看，多方打聽後發現，440w都有人掛了！我掛410w豈不是賣虧了？趕緊趕緊，改成430w！
等到幾個月後低於440w的房子都賣光了，新掛出來的房子都快450w了，你這套440w就容易成交了。
那麼這套房子真的值440w嗎？
完全不是的嘛！如果不算貨幣貶值，這套房子其實依舊只值400w，甚至還要算上一定比例的折舊。
所以，40w就是泡沫，即非房產本身價值的價格部分。
這40w究竟是什麼呢？是稅費。這部分形成的房地產泡沫，也可以稱為“稅費資產化泡沫”。
交易稅費不低，加上供應不足，價格競爭不充分，這就導致了：房子交易一次，房價就漲一次。
交易稅費就不說了。為什麼房地產會“供應不足，價格競爭”不夠呢？
因為限購、限賣呀！
這兩年下來，大家也都算看明白了，反正哪裡限購，哪裡房價就漲。道理就是上面我講的這個道理。
為什麼我國房產抵押給銀行只能獲得最多7成（一般只有6成）的銀子，而老美的房產抵押最多可以達到9成？
一方面，當然是在金融運作手段上，我國銀行系統確實不能與資本主義發展了N多年的美國人比，資金運作效率低下，加上又都是國企；另一方面就是，銀行默認你的房價存在著一定的價格泡沫，銀行需要避險。
所以，二手房交易就集中在了中小戶型之間。90方以下的小戶型成交佔比往往是7成左右。如果大家有空來環球中心，杭州我愛我家總部簽約的話就會發現，花白的髮質是交易房東的主流髮質。
為什麼呢？因為大戶型、高品質的次新房，在二手房領域是很難走得動的。動輒幾十萬的稅費繳起來，不是一般的爽。
二手容易走得動的房子，大部分是面積不大，總價不高的老公房和房改房。這些房子的房東大多是大爺大媽，花白的髮質在簽約中心自然就是主流髮質了。
所以呢，在稅費不低和限購、換手不足的情況下，長此以往，房地產市場確實容易積累泡沫。但從目前的租金收益/房價的比值來看，杭州還不算特別離譜。
時日久了，那就不好說了。
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