關鍵詞：商品房買賣合同 違約金約定過高 租金標準 1.3倍 免責事由
【裁判要點】
開發商逾期交房構成違約，應承擔逾期交房違約金。約定違約金已超過實際損失的30%，法院可以實際損失為標準調整，按照評估租金的1.3倍計算違約金金額。
開發商與業主在《商品房買賣合同》中約定發生不可抗力事由順延交房時間成立。例如遇商品房建造工地臨近的市政工程建設導致商品房無法進行正常施工的；政府管制、徵用或規劃變更等政府行為導致無法正常進行開發建設的，被告可據實予以延期。
【案件簡介】
原告秦國檣訴稱，2010年8月6日，原告與被告長融公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的位於呼和浩特市新城區火車站西側、機場高速路北側水岸小鎮的房屋一套，原告按照約定付清了全部購房款，被告長融公司未按照合同約定在2012年6月29日交付房屋。
原告認為，長融公司的行為已經構成嚴重違約，故應當按照合同第九條的約定向原告支付違約金。根據《公司法》第六十四條：一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立於股東自己的財產的，應當對公司債務承擔連帶責任。被告呼和浩特春華景緻房地產開發有限責任公司（以下簡稱“景緻公司”）作為長融公司的唯一股東，在房地產開發經營的過程中財務不能獨立，有挪用長融公司的資產的情況，應當對被告長融公司的債務承擔連帶責任，請人民法院依法支持原告的訴訟請求：1、判令被告長融公司向原告支付違約金146645元（533642*0.0003*916天=146645元，自2012年6月30日起至2015年1月2日止）；2、判令被告景緻公司承擔連帶支付責任；3、判令被告承擔本案全部訴訟費用。被告長融公司辯稱：違約金過高請求降低。
被告長融公司辯稱，1、原告的第一項訴求不明確，事實上被告公司已經通知了原告交付房屋，應該按照被告通知時間而不是原告收房時間進行計算；2、針對第一項訴求，因為本案是商品房買賣合同糾紛，原告的損失應該是居住的問題，主張的萬分之三違約金明顯偏高，應該按照同地段租金進行計算；3、在水岸小鎮建設項目中，涉及政府規劃變更，導致被告施工工期變更，還有火車東站道路的建設影響開工施工長達4個月，熱力建設大管網的建設佔用了被告資金，延長了工程建設的工期；4、現在被告對於通知的原告收房，被告補償了原告的物業費，應該在原告的訴求中扣除；5、景緻公司和被告公司不是混同的，因此原告起訴景緻公司沒有事實依據；6、原告的購房屬於團購房屋，被告未獲取充分利潤，根據公平原則，法院應該注意以上重要事實。請求法院綜合採納。
被告景緻公司辯稱，被告不應該承擔連帶責任，1、我公司作為長融公司唯一股東，二被告資金財務混同和事實不符，我們的銀行對賬單、資產負債表等說明二被告不存在資金資產混同的情況；2、長融公司已經按照公司要求編制了企業會計報告，反映了公司財務狀況，經營成果以及現金流，不能體現我們和長融公司的資金混同的情況，二被告彼此獨立經營。因此請求人民法院駁回原告的訴求。
經審理查明，2010年8月6日，原告與被告長融公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的位於呼和浩特市新城區火車東站西側、機場高速路北側水岸小鎮16幢2單元1601號商品房，建築面積139.88平方米，總購房款人民幣533642元。合同第八條約定：出賣人應當在2012年6月29日前交房。
另外，雙方在合同中約定，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備交付條件，並符合合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的；2、商品房建造工地臨近的市政工程建設導致商品房無法進行正常施工的；3、政府管制、徵用或規劃變更等政府行為導致無法正常進行開發建設的；4、施工中遇到異常惡劣天氣，地震等不可抗力原因的；5、因非出賣人原因，有關政府部門延遲發出有關批准的文件的。合同第九條同時約定：出賣人逾期交房的違約責任，逾期超過30日後，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起45天內退還全部已付款，並按買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之叄的違約金。
合同簽訂後，原告依約向被告長融公司支付了購房款。被告長融公司於2015年1月2日向原告交付房屋。
另查明，長融公司委託內蒙古公鑑房地產估計有限公司對其開發建設的位於新城區機場路”水岸小鎮”項目B1號樓的住宅房地產進行市場租賃價格評估，該公司於2015年3月25日出具《房地產估價報告書》，結論為：以2015年3月19日為時間點,估價對象住宅房地產租賃價格分別為3-10層每天每平方米0.60元、11-21層每天每平方米0.61元、22-25層每天每平方米0.62元、26層每天每平方米0.59元。
【爭議焦點】
1、物業費、採暖費是否補償了原告，該筆費用是否可以折減被告的違約責任；
2、景緻公司是否應當對長融公司的債務承擔連帶責任；
3、被告長融公司抗辯的民航工程、市政道路工程、供排水工程、熱力管網工程的理由是否構成不可抗力，即是否可以視為合同約定的被告長融公司的免責事由；
4、原告與長融公司的合同中約定的違約金是否過高。
【相關法條】
《中華人民共和國合同法》 第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二) 第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。
【案件索引】
一審：呼和浩特市新城區人民法院（2015）新民一初字第00131號民事判決書（2015年9月20日）
二審：呼和浩特市中級人民法院（2016）內01民終第2555號民事判決書（2016年10月11日）
【裁判結果】
被告長融公司於本判決生效後10內支付原告秦國檣逾期交房違約金60232元。
【裁判理由】
原告與被告長融公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人真實意思表示，內容合法，應受法律保護。原告按合同約定履行了交付購房款的義務，但被告未按合同約定日期將房屋交付原告，構成違約，應承擔違約責任。針對爭議焦點一，物業費、採暖費是否補償了原告，該筆費用是否可以折減被告的違約責任。依照雙方之間的合同第十一條約定，商品房達到交付使用條件後，出賣人應當以書面通知買受人辦理交付手續並簽署交接單。原告直到現在也沒有接到被告發出的書面收房的通知，被告亦沒有證據證明其已經書面通知原告收房，（實際交房日期）也沒有證據證明其代原告交納任何費用，故被告的該項抗辯理由本院不予採納。
針對爭議焦點二，景緻公司是否應當對長融公司的債務承擔連帶責任。根據我國公司法的規定，有限責任公司屬於企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權，公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。故根據合同的相對性原則，被告長融公司應當對延遲交房的違約行為承擔相應的違約責任，景緻公司與長融公司均是獨立的法人，應當各自獨立承擔債務。原告並沒有證據證明被告之間人員和財產的混同，故原告的該項訴訟請求本院不予支持。
關於爭議焦點三，被告長融公司抗辯的民航工程、市政道路工程、供排水工程、熱力管網工程的理由是否構成不可抗力，即是否可以視為合同約定的長融公司的免責事由。
被告抗辯水岸小鎮項目在建設過程中，因小區建築物超高，影響呼和浩特白塔國際機場而被責令停止施工及火車東客站市政工程道路建設影響施工，導致工程延期。依據合同中約定，如遇商品房建造工地臨近的市政工程建設導致商品房無法進行正常施工的；政府管制、徵用或規劃變更等政府行為導致無法正常進行開發建設的，被告可據實予以延期，故被告主張白塔國際機場航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火車東客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共計373天的抗辯理由成立，在被告的違約天數中應予以扣減。被告遲延交付房屋，其中合理扣減373天，本院予以支持。
關於爭議焦點四，原告與長融公司的合同中約定的違約金是否過高。對於調整違約金、違約責任，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”根據上述法律規定可知，我國法律確定的違約損害賠償責任系以填補損失為基本原則。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定：“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高於造成的損失’。”“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失百分之三十為標準適當減少。”鑑於本案系因逾期交房引起的房屋買賣合同糾紛，對於出賣人延期交房，直接後果是導致買受人不能按期居住該房屋，則此期間的實際利益損失，以買受人需要租賃房屋居住，所發生的房屋租賃費為替代利益損害賠償較為符合實際，亦符合日常經驗法則的判斷標準。
綜合買受人的實際損失及合同履行情況、當事人過錯程度等因素。以同地段同類型房屋租賃費的1.3倍為違約金的計算標準，較為公平、合理，亦符合法律及相關司法解釋的規定。
原告購買的房屋為“水岸小鎮”16幢2單元1601，建築面積139.88平方米，《房地產估價報告書》認定的同地段同類型房屋租賃費為0.61元/天/㎡，故長融公司應向原告支付的違約金為60232元[0.61元/天/㎡×139.88㎡×（916-373）×1.3倍]（截止到2015年1月2日）。
【案例註釋】
本案屬於商品房買賣合同，被告依法調整違約金金額，逾期交房違約金參照租金標準進行調整。
