随着生活逐渐回到正轨，我们注意到，有些居心不良者对房地产的包装和维护更加肆 无忌惮了。尤其是进入四月以后，杭州、深圳、苏州、上海等极个别城市极个别楼盘“火了一把”，然后就被作为“楼市火爆”、“房价反弹”的素材大肆“利用”了，不仅开发商、中介在摇旗呐喊，很多媒体以及所谓的专家也不分青红皂白地加入到了“喊涨”阵营。
对此，我不止一次告诫过买房人，当前楼市的种种火爆其实都是“虚火”，更多是人为炮制出来的。即便某一两个报道出来的“抢房”案例是真实的，也掩盖不了整个房地产市场低迷的真相。
拿上海来说，数据显示，3月上海二手房共计成交约1.52万套，较2月份直线攀升235%。很多不懂行的人看到这个数据，会被惊吓到，更会认同“楼市火爆”之说。其实不然，环比数据意义不大，因为2月份全国各地市场都极度低迷，更有近20个大中城市新二手房成交量接近为零，因此即便3月份有点成交，其实都可以在数据上说成是“楼市火爆”。但如果拿这些数据和往年同期相比较，真相就不攻自破了——上海3月份的成交量，只是往年同期的6成不到。正常水平都没到，何来火爆之说？
事实上，据房产媒体实地踩盘后发现，上海4月份的市场情况其实一点也不容乐观，一则二手房挂牌激增，抛售者比买房人多出一倍还多；二则，降价者众，单4月12日当天，上海全市就有超过300套房源在降价出售，其中多套房源降价幅度都超过15%，有一套总价300万的房子，业主直降近50万出售。
对于当前阶段的楼市“虚火”旺盛一事，其实代表国家的党媒经济日报早就发文点名驳斥过了：部分楼盘热销，也只能证明部分城市的楼市正逐步恢复常态，但也仅仅是恢复。不要看到一两个盘火，就觉得房价又要“疯涨”，就觉得“报复性”买房来了，没有的事！
无独有偶，中国青年报发表头版文章对于当前种种重启房地产、楼市火爆、房价反弹的言论更是直接点名批评了：经济一遇到点问题，第一时间就想刺激房地产，这种落后的思想和发展观该改一改了。房地产不是“万能药”，当前这种局面再大力刺激房地产纯属“饮鸩止渴”。不仅如此，文章还直接点名了高房价的四大危害：1、读书被认为无用；2 爱情变得功利；3、投机炒作不劳而获思想滋生蔓延；4、创新、拼搏精神正在遗失。
楼市到底能不能立即恢复常态，重启火热？房产专家陈淮昨天在接受媒体专访时说得很直白：风波过后，大家第一关心的还是回归正常生活，真正第一时间回到售楼处压根不现实。加之经此一役后，更多的人会对自己的风险承受能力也要有一番新的评估，也就是说非理性买房意愿也会大大降低。
而且从当前国家对房地产的态度来看，即使风波过后，房地产业也不会有多大的政策扭转。陈淮那句“别以为房地产是亲儿子”，更是道尽了房地产的新地位。
其实在我们看来，楼市短期不仅难于重回火热，甚至当前阶段楼市已经出现了四大“逆转”信号，这些信号其实不仅不利于开发商、炒房客，更不利于楼市的整体回暖：
信号一：人们对于房价“只涨不跌”的预期已经“逆转”。全国房价行情数据显示，3月份有121个城市二手房价环比2月份下跌。其中具有象征意义的四大一线城市3月份二手房价全部下跌。上海下跌5.85％位居四大一线城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全国首位。
国家统计局的数据也是悲大于喜：全国70个大中城市中，价格持平的有26个，下降的有23个，而上涨的仅21个。这也是连续第五个月二手房价格下跌城市20+。
统计数据上，房价下跌已是肉眼可见，其实据很多网友的反映来看，房价下跌也在真实发生：镇江论坛有业主透露，当地很多开发商八折九折卖房已经很常见了，现在买房人都是座上宾，走进售楼处销售员的态度和往年都大不同；合肥网友投稿，当地有一楼盘年后加推的200套房源，备案价调低了2000/平，直接引发了老业主的联名投诉；燕郊民声论坛上，一位燕郊卖房者更是贴出了自己半年多的“卖房难事”，17年购买价3.8万一平，现在降价到2万一平，都无人接盘，房子还没卖掉就已经损失了一百余万。该网友自诉，投资买房是他这辈子做得最错误的决定。
信号二：投资炒房客心态发生“逆转”——夺命狂奔者众，坚定信心者寡。易居研究院数据显示，4月二手房挂牌量激增200%。尤其是合肥、郑州、青岛、南京等地，市场回归正轨，卖房人也一夜暴增。
这到底是什么情况？业内专家分析得很透，其一是，有些人“撑不住”了。大面积卖房只有两种可能，要么是刚刚经历过房价大涨，挂牌卖房能及时套现，要么是真的撑不住了，手里的资金链快断了，卖房是为了周转资金。显然当前这种时候，挂牌量激增是很多人已经撑不住了，漫长的风波下，无数人挣钱渠道全无，几个月颗粒无收，过去几个月基本都是“吃老本”，尤其是餐饮、娱乐、旅游等个体经营户和中小企业，资金链早就撑不住了。而卖房就成了最好的选择；
其二，楼盘网专家也说出了实情，楼市大局已经转向，房地产早已告别炒作时代，炒房者再不抓紧处理多余房产，或将成为最后的接棒者。尤其是三四线城市，住房总量两年前就已经是供大于求了，房价很难再大幅上涨了，现在买房就是傻傻高位替别人接盘。
这一说法也得到地产大佬冯仑的认同。他直言不讳，起哄买房躺着赚钱的时代已结束。未来钱如果是捡的就可以投资买房，如果是自己辛辛苦苦赚的，还是别蹚浑水了。言外之意，房地产已经不值得投资，再跟风盲目投资炒房，不合适了。
信号三：开发商拿地预期发生“逆转”。影响房价的最根本因素地价也在积极调整。3月前50大房企的拿地总额同比下降了38.5%，前100大房企的拿地总额同比下降了38.8%，这也说明无论是大型还是中型的房企，对市场的信心和拿地的动力都不是很强。
对于这一点其实融创大佬孙宏斌早有暗示：这一轮调控威力巨大，短期看不到调控松绑的迹象。17年时融创就调整了拿地策略，不在公开市场拿地，只通过兼并收购方式拿地。到了2019年，融创就更谨慎了，只在一二线核心板块拿地，三四线基本不再拿地了，尤其是东北、西北等城市，绝对不能再去拿地。原因很简单，拿地盖房没问题，想卖掉很难，因为购房需求越来越少，高周转的房地产在这些地方玩不转了。
不仅如此，当下更多的房企都是在想尽一切办法在回笼资金，而可用的方法只有“打折降价”。事实上，我们也看到了，2月以来全国采取降价促销方式卖房的房企不在少数，公开报道的最大降幅是25%，其实据很多三四线当地购房者爆料，在这类城市，开发商卖房难度更大，优惠幅度也更高，直降两三成销售早就稀松平常了。
信号四：监管层态度发生“逆转”。4月以来，21世纪经济报道、新京报等多家媒体都披露，有经营贷流入楼市的现象。但3天前局势又出现了巨大变动——具有风向标作用的深圳，开始重拳出手“整顿”了——银保监、银行支行要求，紧急自查“房抵经营贷”违规流入楼市等违规加杠杆行为。
说实话，深圳的这次出手，真的很及时，且非常具有震慑作用。我们说过，四大一线城市一直都是全国楼市的风向标，调控政策的紧松更是各地级市揣测中央意志的标尺。深圳关键时刻狠踩了一脚刹车，相信示范作用会非常突出。监管层态度“逆转”，我们预测至少接下来的几个月，很多城市对松绑楼市，可能不会那么着急了。
事到如今，很多人依然在固守陈旧观念：房价不能跌，因为房地产是国民经济的命脉，各地方也仰仗房地产而存活，更不会允许房价下跌，买过房的人更是会出面“阻挠”。种种原因的制约下，未来房价依然不可能跌。
对此我已经驳斥过很多次了，首先国家都已经表明态度，房地产并非不可取代的支柱产业，现阶段经济发展也不再靠经济来刺激了；其次，经济高质量发展是下一阶段经济发展的新目标，这意味着经济新的动能可以是新服务业，新实体制造业，新互联网经济，但绝不会再靠投资炒作房地产。
房价真不能跌？玻璃大王曹德旺9字说破真相：房价下跌是大势所趋！17年接受财经记者采访时，他说地产接盘游戏快玩不下去了，原因是有钱人都有多套房产，当前的房价水平，真正需要的刚需又买不起，所以未来房子只能在有钱人手里来回接盘。这种游戏不可能一直持续下去。没有交易，房产就失去价值了，房价下跌就是板上钉钉的事实。他还劝诫那些持有多套房产的人，应该尽早处理掉多余的房产，因为未来卖不掉、难出租。
房价下跌是大势所趋，是否意味着马云的“房如葱”预言要成真了？
对此我们还是要因城而异。我不止一次说过，房住不炒大局指导下，未来中国的城市格局必然发生巨大变化：强者恒强，弱者愈弱。
直白点说就是：有人口增量、有产业支撑、有资源优势的城市，未来仍然很难下跌，“房如葱”更不可能。但在长效机制未面世之前也不要期待房地产能够有多大作为，房价能够有多大涨幅。国家“弃用”房地产是针对全局而言的，不是某一两个城市这样，所以，未来即便这些城市仍然有需求、资金、资源等在支撑房价上涨，但是国家对房地产依然有全局调控，也就是说即便是这些有优势的城市，房价也没有多少想象空间，想靠投资炒房暴富暴赚，不太现实了；
而人口流失、产业发展乏力、资源严重不足的城市，就没那么好运了，过去靠着棚改、靠着政策鼓励、靠着庞大购房需求，房地产跟着飞起来了，但是这种动力也基本消耗殆尽了，未来是面对现实的时候了。尤其是“三无”的三四线城市和国家公布的80个“收缩型”城市，未来城市都会持续走弱、有的甚至消失，可见房地产更不会有机会了。以黑龙江鹤岗、甘肃玉门等为例，未来这些城市真的可能一夜“跌落天堂”，别说“房如葱”，房子即使白送，相信很多人也不会愿意要。
看完上述分析，我们觉得未来两类人要抓紧找“后路”了：一类是一二线城市的高杠杆投资炒房客。调控短期不会放松，房价上涨动力又严重不足，急缺资金的高杠杆投资客要认清现实，别再“硬撑”了。适当收手，卖一两套房子储备足现金，才是王道；二类是三四线城市多套房跟风投资者。未来绝大多数三四线城市毫无投资价值可言，而且房价有大幅回调的风险。对这类人我们的建议很简单，抓紧抛售，现在逃还来得及，再晚可能“逃生”通道就关上了。
