作者：時代財經 謝斯臨
圖片來源：視覺中國
前無古人，至今也無後來者的全國單價地王終於要迎來入市了。
4月24日，有媒體報道稱，上海中興路一號正式拿下預售許可，首批入市房源平均單價約12.98萬元/平方米。時代財經獲悉，萬科中興路一號首次推售228套房源，產品主打100平方米左右小戶型房型，50平方米及210平方米戶型產品數量均較為有限。據案場銷售透露，認籌金與網傳100萬元不同，實際應為50萬元。4月30日啟動認籌，並將在5月中上旬正式開盤。
這個名噪一時的地王項目由融信在2016年以總價110.1億元，樓板價10.03萬元/平方米拿下，萬科以“操盤手”身份入股，拿下項目49%的股權。但後市的不甚樂觀讓項目始終進展緩慢，入市時間遠超預期。
如今13萬元/平方米左右的售價讓項目或面臨難以打平成本的尷尬。業內普遍認為，兩家開發商基本將會面臨虧損的局面。
在全國單價地王出爐的這一年，中央信貸政策寬鬆，手有餘錢的房企們在土地市場上競相抬價，一年時間內製造超過340宗地王，創下歷史記錄。當時的房企也都沒有料想到房地產市場風雲變幻，新一輪調控接踵而至，對於市場的踏空讓這些地王項目普遍面臨虧損，上海中興路項目只是其一。
虧損或成定局
對於上海中興路地王，此前市場曾預估，基本需要賣到18萬元/平方米方可實現盈利。而近13萬元/平方米的銷售均價，很大程度上意味著兩大開發商基本沒有盈利空間。
上海中原地產資深分析師盧文曦在接受時代財經採訪時表示，考慮到10.03萬元/平方米的樓板價，加上建安成本，目前居住部分的售價最多隻能是平進平出。長達3年之久的等待，背後財務成本也不是一筆小數目，“這樣算下來，中興路一號基本賣出一套虧一套”。
對於高價地的入市，房企一般會選擇在市場下行時，以“小批量、低單價”入市，然後在市場上行時，通過多次推盤加價來實現整體的盈利。但這個模式，如今已經有點行不通了。在限購、限價等政策影響下，上海樓市已經趨於平穩，房價很難再出現“大起大落”。
盧文曦指出，中興路一號項目選擇在這個時間節點放出部分房源儘快入市，更多可能是出於及時止損的考量。資金長期沉沒在項目上，不管是對萬科，還是融信來說，都是很大的壓力，儘早實現回款，不失為一個好的選擇。
有業內人士向時代財經指出，按照規劃，中興路一號項目還含有地下經營性面積3.5萬平方米，以及1.09萬平方米的商業，在後期可以靠這部分實現一定的收益。不過，截至發稿時，上海萬科並未舊中興路一號項目的盈虧情況向時代財經進行答覆。
公開資料顯示，在入股中興路項目之前，萬科在該地王項目旁邊曾以5.48億元從上置集團手中收購綠洲雅賓利項目60%股權，兩個項目僅一路之隔。同時將兩個項目囊括手中，萬科將更有把握提升溢價，拉動雅賓利項目銷售。
搜房網數據顯示，萬科翡翠雅賓利2016年7月的均價達到7.5萬元/平方米。而在融信8月中旬拍出全國單價地王后，萬科翡翠雅賓利均價隨後便提升到了9萬元/平方米。盧文曦認為，“東邊不亮西邊亮，哪怕中興路一號項目本身並不賺錢，萬科整體仍獲利不少。”而拿地之後便藏身幕後的融信，卻只能實打實的把虧損吞入肚中。
地王時代的終結
2016年8月17日，上海市掛牌出讓靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，這宗位於上海靜安區中興路的地塊距離外灘僅2公里，距離陸家嘴僅3公里，是上海內環內除楊浦之外10年來首次的純住宅地塊出讓。
如此優質的地塊，吸引萬科、保利、華潤、恆大等18家房企紛紛下場肉搏，激戰400多輪之後才最終被剛剛將總部遷至上海的融信以110.1億元的總價拿下，溢價率高達139%。
對於2015年規模方才突破百億的融信來說，難以單靠自身實力承受高昂的地價和投資成本，更何況項目地塊還帶有80%的中小戶型佔比以及不低於15%的住宅自持比例，操盤難度極大。
2016年12月3日，萬科公告將以地價款約53.95億元，購得上海中興路地王項目49%的權益。自此，融信退居幕後，後來者萬科走向臺前。
公開資料顯示，地塊體量並不大，淨用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建築面積約11萬平方米。其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米，自持1.41萬平方米，商業1.09萬平方米，其餘將配建物業管理用房、保障房等。
初略估算，上海中興路地王樓板價將高達10.03萬元/平方米，扣除15%的自持和5%的保障房之後，可售樓板價達14.27萬元/平方米。
2016年，全國信貸政策寬鬆，房企融資渠道廣、成本低，去庫存的樓市政策在各個城市廣施紅利，房企普遍看好未來兩三年房價持續上漲，加之熱點城市土地供應受限，供地規模持續走低，一時之間，手握重金的房企紛紛下場搶地，好不熱鬧。
克而瑞研究數據顯示，2016年全國範圍內產生了超過340宗單價、總價地王，數量創下歷史新高的同時，不斷刷新各地的單價、總價地王紀錄。
然而，當時在火熱的拍賣場上，應該無人能料想得到，緊接著上海房地產市場便執行了限購、限價等多重嚴厲的調控，高價地遭遇市場“寒冬”。
在拿下地塊之後的很長一段時間內，始終期待限價政策放開的萬科和融信都沒有任何動作，這片樓面價已經高過大部分項目售價的豪華地塊，在很長一段時間內甚至淪為共享單車的墳場。沉寂多年，如今不得不選擇入市銷售，也面臨著虧損的尷尬處境。
事實上，差不多時期拍下的地王也都面料著相似的處境。2016年底，中央經濟工作會議首次提出房住不炒，拉開新一輪調控序幕，各地紛紛出臺各種限購、限貸、限價政策，提高首付比例，提高房貸利率。嚴格限價調控政策之下，這些成功拉動區域房價的地王卻都身陷危機之中。
泰禾以近8萬元/平方米樓板價拿下的深圳尖崗山地塊，如今仍未有入市的消息；建發以樓板價5.4萬元/平方米拿下的上海寶山顧村地塊，2019年入市時售價僅僅高出樓板價6000元；金茂電建聯合體拿下的深圳龍華民治地塊，2019年底艱難入市。
“地王不是那麼好當的”，盧文曦感慨到，以前房企經常採用以時間換空間的操作，現在已經行不通了。房地產市場早已走進下半場，曾經風光無限的地王，現在已經變成房企手中的“燙手山芋”。
