2020年3月，一位租戶報警稱，租出去的房子租約到期，房門鎖被換，自己被租客拉黑。
開鎖公司趕來把門打開，只見滿屋垃圾，床和沙發只剩下框架，地板上遍是狗狗拉的粑粑。
原來，租客是一位95後女孩，她租這間房子是特意為了給兩隻金毛犬住。
視頻資料，來源網絡
2018年，一位租戶將一套三居室住房委託給中介公司出租。房子被中介打了隔斷分成5個房間。
因為拆除隔斷的事情雙方產生了矛盾。中介公司覺得拆除隔斷租金就會下降，要求保留5個房間，雙方就此協商不成。
資料圖 來源：新華社
近年來，房東和租客之間的糾紛層出不窮。其中一個常見的問題是，房屋到期後，租客需要把房間恢復到原來的佈置嗎？
不久前，江蘇省連雲港市中級人民法院二審審結一起房屋租賃糾紛案。基於雙方有特別約定，維持了一審判決，要求承租方恢復房屋原狀，並支付佔有使用期間的費用。
基本案情
宋某與世紀緣公司簽訂租房合同，約定世紀緣公司租用宋某的房屋，建築面積1100平方米，用於公司員工宿舍，租賃期限為五年，合同還約定了其他相關事項。合同簽訂後，宋某向世紀緣公司交付了房屋。為了方便員工居住使用，世紀緣公司需將涉案房屋間隔成小間使用，為此與宋某協商。宋某去現場查看後，同意世紀緣公司改建，但要求其在租賃期滿後將房屋恢復原狀，世紀緣公司表示同意。合同租賃期限屆滿後，世紀緣公司欲將涉案房屋交還給宋某，宋某要求世紀緣公司恢復原狀。世紀緣公司遂出資僱傭工人對涉案房屋內的隔牆進行拆除，後因施工問題與周邊鄰居發生糾紛，未能全部拆除。世紀緣公司協商未果後撤出現場，雙方發生爭議，宋某遂將世紀緣公司起訴至法院，要求其將涉案房屋恢復原狀，並支付佔有使用期間的費用。
一審法院認為：涉案雙方簽訂的房屋租賃合同是當事人的真實意思表示，為有效合同。租賃期滿後，宋某要求世紀緣公司將涉案房屋恢復原狀，世紀緣公司也委託施工人員對涉案房屋裝飾裝修進行拆除，因工人在拆除過程中，與涉案房屋的相鄰方發生矛盾，未能拆除完畢，致使未能恢復原狀，至今未能將房屋按原狀交付宋某，給宋某造成的損失是持續性的，其應承擔相應的民事賠償責任，遂判決支持了宋某的訴訟請求。
世紀緣公司不服一審判決上訴。
二審法院認為，經出租人同意的裝飾裝修，租賃期限屆滿後，出租人無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，除非雙方另有約定。本案中，宋某同意世紀緣公司裝修的前提是租賃結束後將涉案房屋恢復原狀，世紀緣公司對此是認可的。實際上，在合同履行完畢後，世紀緣公司也出資試圖將涉案房屋恢復原狀，但因與鄰居發生糾紛未能全部完成，故二審法院認為涉案雙方對於恢復原狀有特別約定，遂以此駁回了世紀緣公司的上訴，維持原判決。
法官說法
司法實踐中，經常會出現出租人主張，要求承租人恢復原狀或賠償損失以抗辯承租人有關補償裝飾裝修費用的情形。對此情況，法官提醒：
首先，承租人沒有義務將裝飾裝修恢復原狀。租賃合同期間屆滿，出租人根據添附的基本原則已經取得了附和的裝飾裝修物的所有權。承租人已無權對裝飾裝修物進行處分。在雙方沒有事先約定的情況下，出租人當然也無權要求承租人替其拆除已為其所有的裝飾裝修物。
其次，承租人的裝飾裝修是經出租人同意而為的，不構成承租人對出租人的侵權。儘管裝飾裝修物可能會對出租人繼續行使財產權造成限制，但是這是出租人為了獲取租金而付出的代價，是出租人對自己財產的一種處分。承租人沒有主觀上損害侵權行為的主觀構成要件，因此不能認定是侵權行為。
最後，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定：承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。由此反推也可以認定，經過出租人同意的裝飾裝修或者擴建，出租人不得請求承租人恢復原狀或賠償損失。
綜上所述，經出租人同意的裝飾裝修行為，除非雙方有特殊約定，否則租賃合同期滿後，出租人無權要求承租人恢復原狀或賠償損失。出租人以同意承租人裝飾裝修為代價藉以換取租金，此時裝飾裝修給其房屋造成的潛在損失已通過獲得租金補償完畢。
來源：“江蘇高院”微信公眾號 連雲港市中級人民法院
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