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问：问题：1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？ 现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。
答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。 投资学区房有很多打法：
1.买没有学区的学区房（有暴击）
2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）
3.买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式，生源也很好
问：十三您好！请问深户一套，想将一套小户抵押投资保值，目前看皇庭彩园和金怡华庭的两房，请问您的高见？谢谢
答：眼光不错，被你发现两套400w福田电梯花园两房，目前单看价格，性价比都挺高的，就是地段存疑，增量有限，这两个盘涨幅会高于福田南大区，但会弱于南山。
问：你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。
答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。 来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。
问：十三老师好，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢
答：新政之后，前海南是我们认为要跌的片区，因为居住属性弱，炒家太多，6月之后冲高到不理性的价格，比如佳兆业前海广场89平挂到1300万，泡沫令人无法直视。 同样要回调的片区还有沙井和光明，大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过第一波跌幅，不过你现在的最大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。 转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走，做好损失定金的心理准备吧。 最后说一句，双11之后你买入第一套已获利35%，在没有资格的前提下，新政前又高价硬上第二套，导致今天的结果，这是人心不足的必然，也是引发严厉调控的因由。
问：十三大大，您好，现在想买一套投资为主兼居住的房子，看过你的一些分析，如果现在选择宝中，天悦龙庭，幸福海岸，第五大道，尚都花园那一带，现均价都10十了，还有投资的价值吗？谢谢
答：你好，感谢付费！ 宝中的天花板不如南山，单价10W+，优先考虑前海，想象空间更大。
问：十三房老师您好，非常钦佩您的资产配置思路方法，点赞。 我的情况：1.夫妻年龄42，家庭年入约70万。2.两个男孩，小学6年级和幼儿园。3.商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），无欠款。4.现有资金300万。 请教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议（科技园？宝中？碧海？光明？） 2.如果不买房，老师有没有其他资产配置的建议？ 谢谢您！
答：你好，以后深圳的发展是双核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和罗湖金融与文化 现在已有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨 买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 深圳宝安南山去年11月到现在这波涨幅是刚需驱动，前海巨大的前景，80万创业人口提前布局。规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是 只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。 涨的原因是产业人口提前布局。 好的板块 房价还会继续涨，比如前海 宝中等，购买力的回归之后会普涨板块会暂停上涨。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 科技园，宝中，碧海都是不错的板块。
问：十三总，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域，
答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去 馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。
问：十三老师您好，我是一个年轻医生，在宝安人民医院，无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在读博士，打断今年要孩子所以想找首付100内的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：户型舒服 忧；车位少，2.雅乐居西乡 41平268w 喜：车位多 忧：户型不好，片区low 3.领航城领尚花园 西乡 51平 350w 喜：车位多 花园小区 忧：实用少 价格高 4.时代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高评？ 忧：小区及片区乱旧。麻烦帮忙参考，谢谢。或者有其他建议？感恩
答：你好，感谢赞赏！ 自住优先考虑生活半径附近的次新盘。 当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡 翻身 沙井板块。 领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房，我倾向于领航城。
问：小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑150w，想买学位房，目前有两种方式：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。十三房推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？
答：我会建议选方案二，方案一无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。 先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。 红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。
问：十三老师您好 ， 单身首套在深圳买房， 手上现金200W， 年收入35-45左右， 上班在车公庙， 买房自住， 先后看了几个片区，1⃣️ 花好园 ， 距离和商业配套很方便 ，但觉得社区人员太多 小户型租客很多； 2⃣️ 碧海红树湾 ， 小两房靠滨河有点吵， 大两房这两个月高涨， 入手有压力 ，这个价位的旁边学位也不是很好； 3⃣️ 新洲片区 绿景楼盘 绿景楼盘三两个 绿景洋房 周围老房子多4⃣️ 皇岗片区 皇岗世纪 星河国际 5⃣️ 梅林半山御景 小区环境喜欢 ， 上班那几条新洲 香蜜 彩田路堵 ， 我看有很几条地铁和旧改在进行， 可入手？ 6⃣️景田片区， 还未看 ， 综合上面几个片区的居住和潜力 以及我的资金 老师可以给我个建议吗？ 感谢～
答：你好，感谢付费！ 1.花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。 2.碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。 3.新洲目前属于福田的二梯队，并不算价格洼地，但价格也不便宜；地段位置好，配置发展成熟，未来变化较少，因此预期大涨的可能性较低。 4.皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑。 这些楼盘中，可以优先考虑花好园，自住方便，未来也能随大盘涨。
问：咨询一个问题。福田学位房，那个深高的那个学区啊，和那个实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际呢被打造成了那个办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，怎么看呢？ 因为毕竟是总价最低的，可是问题呢，就是虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，那个从历史的申请来看呢，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道你怎么看这个问题呢，谢谢。
答：如果只是普通住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质何如，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。
