日前，
國務院常務會議釋放了
城鎮老舊小區改造的最新消息：
2020年，各地計劃改造
城鎮老舊小區3.9萬個
涉及居民近700萬戶
比去年增加一倍！
這意味著
老舊小區的配套設施等
將迎來一次大提升！
住在這裡的西安人
你的身價即將上漲！
01
4月14日，國務院常務會議部署加大城鎮老舊小區改造力度。
會議指出，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
截圖來源：央視新聞
按照會議要求，今年的“舊改”工作有以下幾個重點：
1. 重點改造2000年年底前建成的住宅區，完善小區配套和市政基礎設施、環境，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。
2. 指導各地統籌負責，按照居民意願，推進改造項目有序實施，完善小區長效管理機制。
3. 建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。中央給予補助，落實地方財政支出責任。地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。
4. 督促各地做實做細前期工作，重點是做好發動居民共同參與的工作，抓好工程質量和施工安全，有序實施2020年改造計劃。
5. 積極總結推廣兩省8市探索“9個機制”的試點成果，指導各地從實際出發，加快完善體制機制，破解改造中面臨的難點問題。
概括來說，今年老舊小區改造規模翻倍，且改造資金將視情況由政府、居民與社會力量共同承擔。
事實上，這不是老舊小區改造第一次在國常會上被提及。
去年6月19日，國務院常務會議就提出了“加快推進城鎮老舊小區改造”的要求。
文件指出：老舊小區改造涉及居民上億人，能夠促進住戶戶內改造並帶動消費。
那麼
老舊小區是如何界定的？
改造包括哪些內容？
需要多少資金呢？
✔ 老舊小區界定
老舊小區是指建於2000年年底以前，公共設施落後，嚴重影響居民的居住和生活，且未納入棚戶區改造計劃的住宅小區。
此外，2000年之後建成的一些小區也有改造需要。
不同於棚改的“推倒重建”，老舊小區改造的重點是在既有基礎上的提檔升級，是一項綜合、細緻、複雜的系統工程。
✔ 改造涉及內容
按照現行分類標準來看，城鎮老舊小區改造主要包括：
· 處置違章建築、房屋修繕、水電氣等基礎類改造；
· 改善型功能和生活便利性需要的完善類改造；
· 養老、托幼、醫療等豐富公共服務供給的改造。
✔ 改造所需資金
說到“舊改”所需的資金，有個數字一定會被提及——4萬億。
去年3月份，國務院參事仇保興曾提到了一個數字：初步估算老舊小區改造的總投資額可高達4萬億。
我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。
這只是一說，根據此前（4月16日）國務院政策例行吹風會上透露的最新消息，住房和城鄉建設部副部長黃豔指出，
“相關部門還在測算過程中”。不過，自2019年起，國家便將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，安排中央補助資金支持。
並且根據官方最新說法，2020年將加大地方專項債規模，城鎮老舊小區改造被納入使用範圍，地方政府正在積極行動。
02
如此大規模的舊改，西安有什麼動靜呢？
（3月19日），西安市人民政府官網報道：全市2020年第一批老舊小區改造計劃已經出臺，今年第一批計劃改造1682個老舊小區，建築面積約2475萬平方米。
3月17日，西安市2020年第一季度的重點項目開工，其中就包括了這批老舊小區改造項目。
值得注意的是，這批新開工的老舊小區改造項目，其投資額和項目數，在所有2020年第一季度重點項目中佔比最高。可見當前政府對於老舊小區改造工程的重視程度。
據官方報道，經前期摸底、入戶調查，統計彙總，2020年第一批全市老舊小區改造計劃1682個，2475萬平方米。截至目前，已開工214個小區。其中各區域的具體改造項目已經在之前的西安市2020年第一季度重點項目中公示，具體如下：
蓮湖區：2020年實施北寧坊、東梆子市街等老舊小區改造計劃。涉及居民約6.8萬戶，改造面積約609萬平方米，改造內容主要包括完善基礎設施及配套、提升房屋質量及居住功能、改善小區景觀環境、完善公共服務設施等四個方面。投資總額為19億元。
灞橋區：今年灞橋區住建局計劃對12個老舊小區（共30個點位）進行提升改造，建築面積約39.5萬平方米，工程計劃投資2.6億元，計劃3月底陸續進場施工，年底全面完成改造任務。
新城區：新城區目前已啟動八府莊小區、韓森冢二期小區、中山東區、公園南路16號院、吊橋小區、和信小區、海納小區、中山西區、太華小區、西安財經大學東區家屬院、興工西路8號院、市建二公司家屬院、市教委家屬院、市容局家屬院、交大二院家屬院、北新街5號院、昌仁裡29號院、新中小區、東新街149號院、東四路66號院和鹿園小區、樹脂廠家屬院等22個老舊小區改造項目，改造面積79.44萬平方米。
未央區：投資總額129690萬元，組織實施區內棗園安居小區、二府莊小區、徐家灣小區、福安花園、雅荷智能小區、雅荷度假山莊、百花園小區、五龍湯小區等72個老舊住宅小區綜合提升改造，改造面積約200.55萬平方米。
長安區：總投資9.2億元，對全區115萬平方米的老舊小區進行提升改造，主要內容包括：屋面防水、房屋外牆保溫、粉刷、樓體公共部分維修、小區內道路、供水、供暖、雨汙水分流、線纜落地、化糞池、消防、安全設施、路燈、綠化、圍牆等。
碑林區：通過詳細摸底，碑林區應由政府主導實施改造的老舊小區605個，改造建築面積約700萬平方米。計劃2020年對轄區內531個老舊小區進行改造。涉及戶數65261戶，涉及樓棟數1276棟，總建築面積約583萬平方米，佔總量700萬平方米的83.3%。改造內容主要包括環境整治、設施改造和提升改造等方面。
蓮湖區：2020年計劃對雁塔區內明德門北區、明德門教師安居小區、明德門南新區、鑫泰園等116個老舊小區進行提升改造，總共涉及30140戶，635棟樓宇，總建築面積304.91萬平方米，改造包括內容包括改觀小區面貌、改善房屋功能、改造基礎設施和改優居住環境。
03
關於“舊改”的影響，往上了說，是擴大內需的一大抓手，但就樓市而言，也不失為一次新的機遇。主要表現為：
1. 直接影響小區的二手房價格
2. 促進小區的二手房成交
3. 影響房租，房東有望受益
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾表示，通過一系列改造，老舊小區的居住價值會提升，至少會帶動相關小區租金收益或房屋增值上漲10%以上，物業的流通價值也會提高。
當然，這些影響只是一部分。
老舊小區的改造從另一方面來說，也意味著大拆大建可能會被推遲，夢想著靠拆遷“一夜致富”的想法可能落空。
與此同時，也會在一定程度上抑制部分改善人群的需求。因為它本身就包含了居民對居住生活條件的改善。
總的來說，“舊改”對於老破小而言是機遇無疑，但其影響不足以引發樓市躁動。
