減稅原本是一件惠民的事情，但購房卻因此多交契稅，業主有點不甘心。
減稅對於普天大眾來說原本是一件皆大歡喜的事情，不過上海嘉定某樓盤（以下簡稱該樓盤）剛剛收房的業主卻怎麼也高興不起來。因為他們發現，減稅之後，自己虧了。
據瞭解，該樓盤於2018年3月左右開盤，大部分業主於2018年3-4月間與開發商簽訂了購房合同。根據業主與開發商簽訂的購房合同約定，購房款已包含增值稅，適用稅率為11%，發票在房屋交房時開具。
合同中涉及增值稅的條款
商品總價格=商品稅前價格X（1+增值稅稅率%）
以一套總價250萬的房子為例，這套房子的稅前價格應當是250萬除以1+11%，也就是約225.23萬元。而開發商為這套房子繳納的增值稅應為225.23萬乘以稅率11%，即大約24.77萬元。
巧合的是，為了減輕企業的稅負，從2018年5月1日起，一手房交易中的增值稅稅率從11%調整為了10%。
購房者：增值稅降了
要交的稅反而多了？
2019年3月，該樓盤建成交房，業主才終於拿到了當時購房的發票。卻發現發票上的增值稅率為10%，但購房者應交的總房款並沒有變化，房屋的稅前價格變多了。
還是以一套含稅總價250萬元的房子為例，這樣一來這套房子的稅前總價就變成了250萬除以1+10%，也就是大約227.27萬元，而開發商為這套房子繳納的增值稅卻變成了227.27萬元乘以稅率10%，也就是大約22.73萬元。相比於稅率調整前的價格，相當於開發商少交了2.04萬元的稅款，但購房者實際支付的總房款卻一分錢都沒少。
進一步來說，購房者的購房總支出不但沒有減少，反而更多了。因為契稅是根據稅前的房款來繳納的，根據上面的計算，增值稅調整之後房屋的稅前房款反而多了。
還是以250萬的總房款為例，按照1.5%的契稅來計算，當前購房者要繳納的契稅比之前要多出了大約306元。
這樣一來，業主當然不會開心。減稅原本是一件惠民的事情，到頭來購房者還要因此多交契稅，說起來業主倒是有點不甘心。
據業主粗略統計：“小區內有相同情況的業主大概有650家，開發商從中 “節省了”大概1300-1600萬元的稅款。”
業主認為：“既然購房合同中有提到是含稅的，那麼稅降了，那麼開發商就有義務把省下來的那部分稅款退還給業主或者是按照原來約定的稅率交稅並開具發票。”
但與此同時，開發商顯然不太認同業主們的說法。開發商的負責人就表示：“增值稅本來就是由企業繳納的，和購房者無關。並且這次的稅率是稅務部門統一調整的，發票也是稅務部門統一開具，開具發票的時候稅率多少就只能開多少，開發商這邊也沒辦法。”
稅務部門：業主可與
開發商協商重新開票
不過事實真的像開發商負責人說的那樣嗎？
網易房產特意向稅務部門做了一番求證。稅務部門的相關人員就表示，如果是2018年5月1日之前的交易，理論上應該按照舊的稅率，也就是11%增值稅率來納稅，購房者可以與開發商協商，要求開發商重新開具11%稅點的發票，由開發商補繳稅款。
會計師：開發商行為並無過錯
但是，實際操作可沒那麼簡單。一位經驗豐富的會計師就向網易房產表示：“按照一般的操作，企業繳納增值稅的行為是在企業開具增值稅發票時發生的，開發票時的稅率是多少就交多少稅。
像這個案例中，開發商按照合同約定於2019年交房時為購房者開具了發票，那麼當時的稅率就是10%，因此開發商在這個案例中並沒有做得不對的地方。”
既然開發商沒有做的不對的地方，想讓開發商重新按照比較高的稅率開具發票這個要求，開發商自然也不太可能輕易答應。
房管局：一手房嚴格執行備案價
不會因稅率調整而調價
那麼，房屋的售價究竟會不會隨著增值稅的下調而下降呢？
網易房產特意致電了房管局。
房管局的工作人員明確表示，目前一手商品房必須嚴格按照備案價來銷售，備案價是多少售價就是多少，即使增值稅發生變化，購房者買房的房款也不會有任何變化。因此不存在增值稅下調，房價下降的說法。
也就是說，一套備案價250萬的房子，增值稅是11%到時候賣250萬，之後無論增值稅是漲是跌，房屋的售價也得是250萬，不能有任何變化。
律師：能否有勝算
得看合同具體約定
那麼，購房者又該通過怎樣的途經解決這樣的爭端呢？
北京市東元律師事務所李松律師就表示：“在本案中，開發商的確不存在違法的地方，因此不能由行政主管部門來干預，只能通過與開發商協商或民事訴訟來解決這方面的爭議。”
李松律師指出：“面對這樣的問題，首先必須要看購房者與開發商簽訂的合同中對於增值稅部分是如何規定的，具體要看這筆增值稅究竟是誰承擔的。
如果合同中明確這筆增值稅就是由購房者承擔的，開發商只是行使代繳的責任，那麼開發商是要把多收的增值稅返還給購房者的。
但如果這筆增值稅完全是由開發商承擔的，那麼無論稅率怎麼變，和購房者都沒有任何關係。這個具體還是要看合同中關於房價的組成部分以及關於稅款繳納的約定。”
另一方面，根據前面房管局給出的明確答覆，購房者買到的房屋價格可以理解為到手價，即不管稅率多少總價都得是這麼多。
如果是這樣的話，如果增值稅下調，開發商也有機會通過做高房屋原有的稅前價格，以使得購房者買到房子的到手價和之前保持一致，反之亦然。
而契稅並非通過開發商繳納，而是購房者直接向稅務部門繳納，數額的確定是稅務說了算的，開發商也不參與。按照這種解釋，購房者在其中就很被動了。
當然，在具體訴訟的過程中，關於合同約定以及到手的房價究竟由什麼構成等問題中，開發商和購房者之間難免會互相扯皮，預計雙方會僵持很久，訴訟的資金成本和時間成本都是少不了的。
顯然，購房者們都不只是為了要多交的那點契稅，而是想把那多的1%的增值稅要回來，畢竟算下來一家少說也有個2萬多，對於購房者來說的確不能算是個小數。
而開發商這邊也不會鬆口，畢竟一家2萬，600多戶人家，怎麼著也有個一千多萬，自己的操作又沒有過錯，為何要因此少賺一千多萬？
也正因為兩家人家各懷著各自的小心思，又因為購房者和開發商各自都沒有過錯，一旦走上訴訟的道路，雙方所花費的時間和精力都有可能讓這場維權變得“無解”。
