最近的房價又上了各大媒體的頭條，甚至有人說深圳的高房價是在做空自己的。以我看來，深圳能夠快速發展幾十年，一躍成為全國第三大城市，肯定知道什麼是對發展有利的，什麼是對發展有害的，絕不會做一些自毀全程的事情。那麼似乎全國人民都知道高房價有很多負面效應，為什麼深圳的房價還是在蹭蹭的往上漲？
深圳的高房價是實屬無奈！
深圳自建市以來，經歷幾十年的發展，由一個南方邊陲小鎮發展成為名副其實的國際大都市。在經濟規模、產業競爭力、科技水平、營商環境等方面都躋身國內前列，甚至在國際上都能排的上名。當然，除了這些之外，深圳的房價也是一直穩步上漲，目前的房價也是到了讓新進來的年輕人“望房興嘆”。
如下圖，我們可以看到深圳的房價是一路上漲，幾乎沒有停過。在經歷了2015-2016年的暴漲之後，似乎有點平穩了。在看深圳與北上廣的房價的比較，2015年以來，上升的趨勢最穩定，而在2019年均價已經完美站到了全國第一。
數據來源：choice、投資人、地產觀點整理
數據來源：投資人、地產觀點根據官方數據整理
高房價導致的一些列問題，其實深圳政府早就意識到，所以每次全國性的房地產調控，深圳幾乎都是執行最嚴格、最到位的。但即便是在嚴厲的房地產調控政策下，深圳的房價仍然是居高不下，這究竟是為什麼呢？
筆者作為房地產行業長期從業者，一直有一個觀點：房價的水平從來都不是有平均收入來決定的，尤其是供需極度失衡的城市。那有什麼來決定？由“最後一位”購房者的收入決定的。怎麼理解這句話？打個比方，如果市場供應了100套房子，整個市場上有1000位潛在的購房者，那麼這100套房子的價格不是由這1000位潛在購房者決定的，而是由收入排名在100位的那位購房者決定的。因此在深圳，用平均收入來推斷房價是完全錯誤。
為了說明深圳房價居高不下的原因，我們應該首先要去了解深圳究竟有多少套商品住宅（中國的住房市場的構成比較複雜，但隨著幾十年的發展，商品住宅逐漸成為市場的主導，實際上市場呈現的交易價格是商品住宅市場）。這裡有兩個數據，一個是之前官方透露一個數據全市大概有180萬套商品住宅。但是我覺得可以去看看另一個數據，或許會了解的更多的“實情”。
據目前可以查詢到的公開數據，在2005-2019年期間，深圳市批准上市的商品住宅面積是7979萬㎡，而2006-2019年批准上市的商品住宅套數為74.98萬套（同期的批准上市面積為7265萬㎡，套均面積約為96.89㎡，公開數據口徑的問題），供應量到底夠不夠？這個還是需要與人口數量相對應。
數據來源：choice、地產觀點整理
據數據統計，深圳2018年的常住人口為1,302.66萬人（由於深圳是一個移民城市，根據其他口徑，比如說用電量用水量推算實際管理人口在2000萬人以上，但是下面為了比較口徑統一還是用的是常住人口的數據），按照上面的總供應面積，人均商品住宅的面積為6.13㎡，而2018年全國城鎮居民人均住房面積是39平方米，相差甚遠（這裡當然存在一定統計口徑的問題，但是不影響說明問題）。
說到這裡，或許我們拿一線城市的數據來比較更合理，深圳這個現象是不是在其他一線城市也是這樣的？我們找來北上廣可比的數據進行比較，如下：
注：數據來源choice，投資人、地產觀點根據官方數據整理；常住人口統一按照2018年的數據；批准上市面積為2005-2019年總和，其中廣州的數據做了修正
看看國內四個一線城市的人均商品住宅的面積就一目瞭然了，
深圳人均面積墊底。從商品住宅的供應情況來看，深圳是一個供應極度匱乏的城市。這個其實大家都比較好理解，因為畢竟深圳的轄區面積太小（大概是1/3上海、1/4廣州、1/8北京），而且這麼小的轄區內，也只有大概50%的是建設用地，其他都是綠地、水源等。所以雖然深圳面積小，但是公園卻不少，綠化率在一線城市是穩穩的第一（似乎又在為高房價加碼）。
講完了供應量，我們來講講居民收入水平的事情，畢竟這個也是決定房價高低的根本原因之一。大家都知道，深圳的富豪很多，這些富豪是怎麼產生？很多人很疑惑。我來講一個來源，據統計深圳有392家境內外上市公司，每個上市公司背後都有幾個或是幾十個創始股東，這些股東也就形成了很多大大小小的富豪人群了（富豪這麼多，房價能低嗎？）。我們今天就不說富豪的事情，因為太難說清楚。我們來看看深圳人民的收入情況如何：
數據來源：choice，投資人、地產觀點根據官方數據整理
2018年深圳人均可支配收入為57543.6元，簡單的計算一下也就是全市共有7496億元可支配收入。按照二八原則，20%的人擁有80%的財富，即5997億元的可支配收入集中在260萬人的手中，這部分人的人均可支配收入就能達到23萬元。如果按照2個人組成一個家庭的話，這部分人的家庭年可支配收入為46萬元左右，按照深圳當前的單套成交價450萬元左右，房價收入比約為10，這個數據就是比較正常了。
有人可能會質疑我這樣的推算不太精確。當然確實不是十分精準，但從邏輯上講是沒有問題的。拋開數據不說，即便是深圳存量商品住宅有180萬套，按照平均2.5個人一個家庭，收入水平排在約450萬名的人能承受當前的房價，就說明當前的房價有支撐；並且只要稍微一下跌，後面就有大量人在接盤，可見深圳房價的支撐十分堅挺。何況深圳這些年一直是人口淨流入，相對每年幾十萬的人口淨流入，每年那麼點新房供應，真是杯水車薪。
隨著未來深圳人口的繼續流入、居民收入的不斷增長，深圳的房價或許還會繼續上漲。即便是高房價已經成為眾矢之的，官方也表態去幹預市場。但大家冷靜思考一下，這樣的干預真的有用嗎？答案不言而喻。
我認為，深圳未來發展的問題是空間不足，不解決這個發展的瓶頸問題，而單純去調控房價就是捨本逐末，無濟於事的。所以，城市轄區面積的擴容也許才是解決高房價問題的真正答案。
