一二線城市樓市降溫，三四線城市樓市熄火。
全國一片哀嚎之中，有的開發商在賣地求生，有的開發商卻在大舉擴張。
到底是謹慎行事，還是戰略收縮，是看跌？還是看漲？
所有的一切都蘊藏在區域進階的密碼之中。
2020年，因為疫情，而成為全世界一個特殊的年份
對於洛陽而言，2020年，因為副中心的重磅加持而變得特別不一樣。
唱衰派說：疫情，讓洛陽房子賣不動、開發商撐不下去，房價肯定大跌，打個地板折是大概率。
唱高派說，副中心來襲，洛陽迎來發展新機遇，比較一波價值翻倍。
如果僅從一個側面看洛陽樓市，一定是霧裡看花。本文旨在從多角度分析洛陽房地產市場的各種趨勢，為您的買房職業提供更多參考。
在全國樓市不振的大氣候中，洛陽樓市為何熱度不減。
如果說，前幾年洛陽房價的攀升，僅僅是部分區域、部分樓盤的小漲，那如今大幅度的房價變化，讓政府看到了擔憂，開發商看到了機遇，購房者遇到了困惑。洛陽房價漲得科學嗎？到底是“逢高買入還是等等再說”？洛陽樓市未來一段時間走勢會如何？
01
城市發展論：人口增，住房需求隨之增
城市發展的本質是人口的集聚。人口集聚的規模大小，往往決定了城市的對外輻射能力，以及基於人口規模基礎上的其他產業（包括房地產）的發展。
目前共有36個城市的城區人口超過200萬，這些城市中，除了山東臨沂和河南洛陽外，其他均為直轄市、省會城市以及東南沿海的城市，對周圍有較大的輻射力。而在中西部地區，洛陽是唯一城區人口超200萬的城市。
總體上來看，非省會城市中，人口超過200萬大關的城市，主要來自沿海，其中大連、青島、寧波、廈門和深圳這五個屬於計劃單列市、副省級城市，蘇州、無錫、東莞則是典型的外向型城市，臨沂是山東總人口最多的地級市，整個臨沂地區達到了1100多萬人，因此城區人口超過200萬也在情理之中。來自中西部非省會城市只有洛陽。
在中西部的非省會城市中，洛陽以超過200萬的城區人口位居榜首，緊隨其後的還有包頭、柳州、南陽、蕪湖。
值得注意的是，這幾個城市均是中西部的重要工業城市。對中西部城市來說，只有加快工業化，才能有效提高城鎮化的水平。
“作為有著1億人口基數的河南，城鎮化還在衝刺階段，鄭州人口已超過500萬，未來河南副中心城市——洛陽的城區人口也將大幅增長。
較低的城鎮化率水平，意味著未來中西部城市的發展空間會更大。尤其是隨著產業向中西部轉移的加快，就近就業和就近城鎮化的比例越來越高。
按照洛陽人口增長目標，但2025年達到350萬人的城區人口，如果洛陽有足夠的城市人口增長速度，就會產生更多的住房需求，洛陽的房價會穩定在一個相對合理的價格區間，即使不會再次出現快速上漲，也不會出現快速下跌的可能。
02
房價漲，追漲殺跌要冷靜。
在分析洛陽房價上漲時，地鐵和高架最大助力。
洛陽這一輪暴漲，主要是自貿區概念和地鐵開建，以及鄭州限購所帶來的擠出效應。
也有人認為，洛陽產業格局、人口集聚、資源等仍然受到鄭州虹吸效應的影響。洛陽的房價有些虛高。
鄭州限購政策的出臺，將新鄭、滎陽、中牟納入限購範圍，促使省會城市的外溢客戶、在外打工的洛陽人口以及一部分的投資客，到洛陽進行房產投資、置業。在外地工作的洛陽人也開始把置業的目光轉向家鄉，市場供需關係的變化，一定程度拉昇洛陽的房產價格，或許未來這一趨勢會更加明顯。
洛陽距離鄭州100多公里，高鐵半個小時即可到達。
產業發展、城鎮規劃是一個大城市的框架，除了鄭州的產業補充，在建的地鐵、自貿區都會為洛陽注入新活力，特別是在地鐵的建設週期內，洛陽房價基本還是處於上漲通道。
至於漲幅，主要看政策的調整力度。包括洛陽在內的三線城市房價大幅下降只有兩種可能，即經濟崩盤或房產稅高額徵收。
03
樓市任性，如何調控？
短短三十年曆史的中國房市，始終離不開“調控”二字。
調控，首先要“把對脈”，才能“對症下藥”。市場低迷時，降利率，補貼購房者，降庫存，提振樓市；樓市過熱時，收縮銀根，增加供地，打壓房價，讓樓市迴歸理性。其次要加大經適房、廉租房的開發建設，保障居者有其屋。
洛陽樓市也需要“診治”。前幾年庫存大、房市低迷，政府出臺一系列救市政策，讓洛陽樓市及時回暖。
從全國來看，房價上漲過快、有泡沫是事實，一些城市房價的不正常變動必須遏制，但在踩剎車同時，還要考慮更多的變量，避免經濟下行風險、金融風險、資本出逃失控等情形的發生。
對洛陽而言，最好的樓市調控是“點剎”，輕踩、輕抬，慢慢讓房價停下來、穩下來，準確把握房子的居住屬性，踐行“房子是用來住的,不是用來炒的”的調控理念，讓更多的投機性投資撤出樓市，讓社會資金重回實體經濟，以此推進城市的經濟轉型、產業升級。
