“美元債發行下滑主要是因為年初放得比較開，房企發的比較多。目前房企受制於負債率，應該不會再增加更多發債。”4月20日，一家千億房企高級副總裁告訴時代週報記者，年初發債主要是大房企，中小房企資金狀態越來越差，後者退出地產江湖的速度將加速。
受海外疫情蔓延影響，房企發美元債的形勢在30天內發生了巨大的轉變，美元債規模降幅超九成，房企幾乎全都轉移到境內發債。
4月13日，權威評級機構“聯合信用”發佈數據顯示，隨著海外疫情蔓延，全球經濟面臨衰退危機，經濟停擺造成流動性短缺、違約風險上升，包括美國在內的世界各國在大幅降息的同時開啟量化寬鬆，美元流動性持續緊張。
受此衝擊，3月中下旬，中資美元債尤其是中資地產美元債出現明顯下跌。數據顯示，2020年3月，中資地產美元債發行金額為44.08億美元。
而截至發稿，中原地產研究中心數據顯示，4月房企境外發債僅一單，為旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資。
4月18日，一位地產行業分析師告訴時代週報記者，2019年到今年初，中資地產美元債發行審核會相對寬鬆，所以發行量也比較多。
他表示，目前，受益於國內降準降息的貨幣政策持續寬鬆，房企融資會逐漸從境外轉到境內。
境內發債漸多
美元債作為中資房企重要融資渠道之一，早在2012―2013年就已經嶄露頭角。但由於2014―2016年前三季度境內公司債“開閘”，所以中資美元債的發行量一直處於穩中有降的階段。
但隨著房地產調控收緊，境內房地產融資渠道受到嚴格監管，房企紛紛“出海”融資。
聯合信用數據顯示，2017年，中資地產美元債發行規模迎來爆發式增長，同比增長255.92%至492.45億美元;2018―2019年，發行規模穩中有增，分別為654.88、745.76億美元。
進入2020年，房企發債在3個月內跌宕起伏。
1月，為應對2020年的債券兌付高峰及疫情帶來的不確定因素，多家房企積極通過美元債融資，聯合信用的數據顯示，單月融資規模創歷史新高，達170.25億美元，同比增長59.8%。
2月，國內疫情蔓延，整體經濟活動處於停擺階段，導致地產美元債發行量驟降，聯合信用的數據顯示，期內房企共發行美元債約34.98億美元，金額環比減少近八成。
3月，全球疫情蔓延，導致低流動性的高收益債券被恐慌拋售，高收益地產美元債調整幅度更為劇烈。來自聯合信用的數據顯示，期內中資地產美元債發行金額僅為44.08億美元。
4月20日，匯生國際融資總裁黃立衝告訴時代週報記者，受制於全球國債和企業債的質押回購市場出現危機，目前所有的外債以任何利率發行，都沒有足夠的吸引力，甚至很多債都出現打折的現象。
與美元債發行規模持續下滑不同，受益於國內降準降息的貨幣政策持續寬鬆，房企境內發債開始增多。
據媒體綜合Wind數據報道，3月份國內信用債發行規模創下2019年以來單月新高，期內共有118家債務主體發行境內信用債(包括一般中期票據、一般公司債、私募債等)，合計募資規模1132.51億元，同比增長約80%，環比增長183.08%。
“目前房企融資主要是結構上的變化，境內發債增多，是因為國內降準降息的貨幣寬鬆政策，以及海外疫情蔓延，影響到投資者的信心。”上述分析師告訴時代週報記者。
上述千億房企高級副總裁告訴時代週報記者，目前房企融資外部環境變化不大，銀行貸款依然寬鬆，主要是疫情導致客戶到訪率下降、影響銷售和按揭貸款發放，疫情同時也導致工期延遲、開發開發貸放款滯後。
償債“小考”
融資結構變化下，房企將迎來新一輪償債考驗。
根據國泰君安研報顯示，在剔除ABS、ABN等資產證券化產品後，2020年房地產行業信用債的償還規模共計4148億元，其中到期償還3915億元，回售233億元。
從地產債償還量的月度分佈來看，單月的償還規模大多在300億元以上。
2019年9月償還金額達到年內最高值，其中到期1722.15億元，回售期金額為691.5億元。
此外，2020年房企ABS到期122只，提前兌付53只，共償還446億元;房企ABN到期3只，提前兌付3只，總償還量為19億元。
國泰君安指出，考慮到回售及發行當年到期的短融的可能，2020年總償還量將高於前值，相比2019年的到期高峰，到期壓力不減。
今年3月，新華聯控股因超10億的中期票據未能到期按約兌付，成為疫情衝擊下的債務違約首家房企。
相比境內信用債，中資地產美元債2020年整體到期償付壓力尚可。
根據聯合信用數據顯示，2020年4―12月，中資地產美元債到期金額合計205.19億美元，其中11月到期規模較大，其餘月份到期規模一般。
不過，一些此前流動性較為緊張的房企2020年將面臨美元債到期兌付，包括陽光100(4億美元)、佳源國際控股(2.25億美元)等。
聯合信用認為，在行業經營風險上升、投資者避險情緒加重環境下，中資地產美元債將面臨較大困難。
併購標的湧現
隨著部分房企償債壓力越來越大，現金流緊張的房企成為了併購的目標。
4月20日，深圳某千億級房企一位中層告訴時代週報記者，併購來講，主要關注的是項目價值高不高，產權是否清晰乾淨，併購標的和公司的戰略和業務契合度高不高，以及併購是否有利於提升公司利潤和市值。
近日，普華永道發佈報告稱，突如其來的新冠肺炎疫情對房地產行業產生了較大影響，流動性承壓的部分房企將會面臨出售核心資產，出讓控股權以求生存的局面，而融資成本較低、運營實力強的大型企業將凸顯其優勢，有望通過收併購方式獲取優質項目資源。
根據億翰智庫數據顯示，2020年一季度，完成收併購較多的有恆大、萬科、融創，分別完成16宗、11宗、11宗。碧桂園、華潤置地、新城控股完成收併購分別為6宗、6宗、4宗。
4月以來，房企之間不乏規模型併購。
4月7日，中國奧園發佈公告，披露收購京漢股份約29.99%股本的事項，代價為人民幣11.6億元。
4月19日，新湖中寶公告宣佈，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權及相應權利和權益予綠城中國。為此，綠城需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價合計22.79億元。
黃立衝告訴認為，企業併購最重要的是戰略邏輯，併購的企業想做的一些動作在現實中是可行的，第二步才是謹慎調查，第三步就是後續整合。
但上述房企中層也提醒，併購涉及的相關稅費比較高，且交易風險不可控，標的含有各種“雷”，很難全部發現。
原標題：美元債規模降九成 房企融資30天變局
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