被限购/买不起，还想上车，怎么破?
答案是去海外买房。
三个根本问题：
海外买房的目的是什么?
什么人适合海外买房?
海外买房有哪些风险?
问题一
海外买房的目的是什么?
既然把海外买房看成理财的一部分，那就要先问理财的目的是什么。
理财是为了避免生活为钱困扰，从而让生活更幸福，生命更自由。
理财分三块。一是赚钱，也就是工作+投资的；二是花钱，也就是聪明消费，发挥钱的最大效用，把每一分钱都花刀刃上，在限定财务资源总量的情况下，最大限度提升生活满意度和幸福感；三是
护钱，既包括保险这种最基本的保障规划，也包括更高层次的移民、避税、海外置业等理财规划。虽然官方从未公布过相关数据，但多家中外权威市场调查机构发布的调查报告均显示，今天中国家庭资产中，房产占比超过70%，北上深等房价最高的一线城市，房产占比更是超过85%。
如果你的金融投资也都集中在国内，遇到人民币汇率暴跌怎么办?
更可怕的是，中国经济整体已被捆绑在房地产市场上，如果房价崩盘，股市难免也会暴跌，债务危机难免也会跟着爆发，各种企业债、银行理财产品、资管产品、P2P、哪怕是储蓄型保险，都会出现连锁兑付危机，造成你的财富大缩水。
这是我们这代中国人的宿命，没人能置身事外。
除了经济风险，更不可测的是政治风险，此处省略9999个字……
如此看来，海外买房的价值就已呼之欲出，跃然纸上。
海外买房，可以规避4大风险：
中国房地产市场风险;
人民币汇率风险;
中国经济不确定性风险;
中国政治不确定性风险。
但海外买房的门槛，依然很高——无论是资金门槛还是知识门槛。（这里不指房价还很低的东南亚房产。现在热炒的东南亚板块会是第一套海外置业的好标的。便宜门槛低且未来更多常驻人口的导入加上交通轨道的建成，会是潜力股。）
问题二
什么人适合海外买房?
海外买房的资金门槛到底有多高呢?
当下很多鼓吹海外买房各种好的无良中介，为了赚钱当然希望你口袋里哪怕只有10万元，也统统拿来海外买房。
结论是：只有同时满足以下两条标准的人，才适合海外买房。
第一，已在北京、上海、深圳、广州、杭州拥有至少1套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、 商铺、写字楼等一律不算)，目前已被限购或无力再买第二套;
或者在67座二三城市的主城区或新城，合计拥有不少于2套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、 商铺、写字楼等一律不算)。
第二，在拥有上述房产之外(允许有贷未还清)，还有100万以上的可投资金融资产。
海外买房首要考虑的一定是国内自住问题。
哪怕是人口外流的小城市，只要买得起，刚需还是可以买。因为你本来就是自住，5年、10年、20年后，不管是涨是跌，你都得住下去。哪怕房价暴跌，你也就是心理上难受点，但你还贷依然没问题，正常生活不受影响。
但如果你现在买得起不买，天天盼着房价下跌能捡漏，如果房价就是继续涨，你再也买不起了，到时婚也结不了，生活一团糟，咋办?
但绝大部分小城市未来人口一定会持续外流，长期看房产没有投资价值，所以在你考虑海外买房之前，应该先在国内更便于管理，也更熟悉的上述72座城市里买房。
一线城市，有一套自住房就够了，再留一套长期保值也行，如果有两三套甚至更多，现在倒是可以考虑卖掉一两套，去海外买房。
房产税终究要落地，手里持有太多房子，终究是烫手山芋，越早处理越主动，越晚处理越被动。
除了房产，还得有足够多的钱。
海外买房，如果真要找有长期投资价值的，最少得40万人民币。
要记住，海外买房也绝对不是屌丝弯道超车的机会。想要豪赌一把，一夜暴富，会所嫩模，请出门左转进币圈。
对富人阶层来说，海外买房好多年前就已经上车了，有的一买就买几十套，对新兴中产阶层来说，一旦达到门槛后，同样越早下手越好。
因为对于一座城市来说，只要经济还在快速增长，人口还在不断涌入，土地和房屋作为一种总量有限的稀缺资产，资产价格的长期趋势一定是不断上涨，全世界无一例外。
尤其是过去10年全球货币大放水，各国的富人和中产阶级，为了保卫财富不缩水，都在大量置业。
其中尤以货币放水最严重，也是新兴中产阶层崛起速度最快，规模最大的中国人的海外置业热情最高涨。
所以海外买房，你不仅是和通胀赛跑，更是和身边数千万逐渐富裕起来的中国同胞赛跑。
问题三
海外买房有哪些风险?
置业投资的目的是赚钱，赚钱手段无非两种，一是房价涨，二是收租金，这也是买房最大的两个风险。
第一、房价下跌风险。
国内房价有下跌的可能，海外房产同样如此，没人敢保证你买的房子未来10年、20年、30年100%只涨不跌，对吧?
所以我们在挑选海外买房目的地时，就要对未来房价走势进行预判，选那些如今房价还低于国内的“潜力股”。
第二、租金回报率下跌风险。
现在国内一线城市的租金回报率只有1%，二三线城市好点的有2%，最好的也不过3%到顶了。而且租金回报率高的，往往都是经济相对低迷，人口不断外流的，导致房价根本长不起来的城市。
租金回报率，就是每年租金收入和房价之比，就像股票市盈率一样，是判断房价高不高最有效的指标。
国际上，比较合理的租金回报率，应该在6%左右。
高于这个水平，说明房价低估，现在是洼地，更适合买房;低于这个水平，说明房价高估，更适合租房。
2018年，半程已过，从来没有一个时刻，像今年下半年这般充满了迷茫和不确定性。
房产调控接连不断，人民币持续贬值，A股延续下探走势，再到最近的房租暴涨事件。
还是那句话，海外买房，先上车的吃肉，后上车的喝汤，最后姗姗来迟的，只能做接盘侠。
