原創/江離
頻道 市場波動
編輯 李菁
自2月以來，北京、福州、上海等多地陸續開展了對違規群租房的整治工作。一方面，是為了配合疫情防控工作，對流動人口的規範化管理。另一方面，則是對租房市場中這塊“頑疾”的系統性排查整治。違規群租房的混亂市場，看起來，或許要接近尾聲了。
北京、福州加碼整治群租房
目前已開始了大規模違規群租房整治的城市有北京、福州，不過各自開始行動的契機有所不同，北京是配合疫情防控工作，福州是“3·7”坍塌事故的後續，對於存在房屋結構安全隱患的排查。其中最早開始對違規群租房整治的是北京，之後是福州：
01
北京：一次性騰退十棟群租公寓，4600餘間房
2月12日，北京市住建委印發《關於做好違法群租房整治中疫情防控工作的通知》，要求將違法群租房整治工作納入社區防控體系，進一步強化住房租賃企業的主體責任。據統計，1月20日12時至4月20日12時，12345熱線累計受理涉違法群租房相關問題近3000件，12345熱線將涉疫群租房相關問題列入一級響應範疇，要求2小時內響應核查。
前不久，位於北京廣渠路沿線南側、雙豐鐵路小海子段東側的27棟出租公寓也開始拆除，預計6月底拆除完畢，9月底“場乾地淨”。這27棟樓，共計房間4600餘間，佔地面積3.3萬平方米，建築面積5.6萬平方米，屬於典型的出租公寓。此次拆除的“公寓出租高峰時，群租人數過萬。這裡每個房間面積在20平米左右，為節省租房成本，曾出現過一下子擠進8個人同住一間房的現象，存在很大安全隱患。”相關負責人表示，這裡治安事件頻發，環境髒亂，有的樓間距不足一米，存在很大安全隱患。“
02
福州：百日攻堅近5000套違規群租房
泉州“3·7”坍塌事故發生後，3月10日下午，福州市召開視頻會議，部署開展房屋結構安全隱患，大排查大整治百日攻堅行動，集中整頓群租房亂象在內的諸多建築安全問題。緊接著3月15日，福建省召開視頻會議，就開展房屋結構安全隱患大排查大整治“百日攻堅”專項行動進行動員部署。
據瞭解，福州五城區及高新區，在過去的一個月時間，現場核查認定了近5000套群租房。接下來的一個月，已經核查認定的群租房，將被重點關注。各區針對拒不整改的群租房，也制定了具體處置方案。
這些群租房的改造，都稱得上是“挑戰極限”。其中不乏120多平方米的房子被隔成了8間，共裝有8個電錶，8臺熱水器，8臺空調，7個馬桶。以及讓樓下業主吃飯都要打傘的違規改造的改建，嚴重影響了其他用戶的生活起居。
為了拆除群租房
上海大房東“自己舉報自己”？
這是近3年以來的第二波大型違規群租房治理，上一次是北京大興群租房火災之後，開展了一輪對於違規群租房的整治，甚至對於N+1也開始了嚴查管理。但即便是這樣，群租房就像野草一般，春風一吹，又是一片綠。即便是房東，也為涉及到重重轉租的房子而頭疼。
群租房的存在，一方面是大量低價租房需求的存在，另一方面是一些房東願意為了利益，鋌而走險違規出租。久而久之，群租房就成為了城市治理的“老大難”問題。加上其管理牽涉住建、公安、消防、城管等多部門，“誰都可以管，誰也管不了”導致長期以來的“群治難治”。
以上海為例，疫情期間2個多月的時間，12345市民服務熱線接市民訴求投訴群租近5000件。
除去幾十平方米的屋子，塞滿了高底床，十多個人扎堆住，電線私拉亂接，易燃品四處堆放等“常規操作”。甚至還有一位大房東自己致電12345市民服務熱線，“投訴舉報了自己”。
在這位大房東的出租房中，房間內光是高低床就擺放了3只，床上堆著未整理的被子和衣物，床沿還掛著衣服，屋子裡幾乎連站的地方沒有了；更讓人擔憂的是，房間內電線亂拉，拖線板到處都是，上面插滿了插頭，存在相當大的安全隱患。
當新民報記者問到這位大房東，為什麼要自己舉報自己。這位大房東表示，“我把房子借給二房東後，沒想到竟然被用作了群租，我之前一點也不知道。現在，二房東已經不知蹤影，我也聯繫不上他。所以，我就想到了打12345市民服務熱線，想看看能不能協調來解決這個問題。”但是大房東面臨的局面是：二房東跑路，與其簽訂了合同的租客們拒不搬走。無奈之下，他表示只能去法院起訴二房東了。
那麼為什麼群租房整治這麼困難？即便是大房東“自己舉報自己”都不能立竿見影？主要與以下3個原因有關：
01. 取證難。城管執法部門常常無法進入涉事房屋內，現場認定違法事實。
02. 甄別難。房東為逃避處罰，從之前分割原有房屋到現在的放置上下鋪形式安排租客入住，更由甚者通過“滾地鋪”方式進行“群租”。在大房東、二房東甚至三房東、四房東的層層轉租中，租住人員時間短、流動性大、信息不備案，給違法事實的確認造成了難度。
03. 根治難。由於存在巨大的經濟利益，“群租”常會死灰復燃，在市民的重複投訴中，往往會陷入“反覆治，治反覆”的怪圈。
所以，違規群租房治理作為一項綜合治理問題，更需要房管、公安、城管、衛生、消防、街道等多部門形成合力，加強巡查發現，建立嚴防嚴控嚴管的長效機制，從根子上解決這個“頑疾”。
另一方面，規範相關管理條例也很關鍵。在前不久的福州市人大常委會上，就擬將群租房長效管理增列為今年的重點立法項目，從房屋使用安全和房屋租賃管理等切口入手，借鑑上海、杭州、南京等城市對群租房整治和管理的經驗，結合福州市實際情況，將群租房的長效管理工作納入法治化軌道。
長租公寓們
別在違規群租房的邊緣瘋狂試探
儘管前文中提及的多為個人二房東或是一些房東的“極限改造”。但是在之前一輪的群租房整治過程中，也有不少長租公寓的N+1房間被拆除。尤其是2017年大興火災之後，北京開展了為期40天的安全隱患排查及清理整治工作，重點整治場所包括出租房屋、出租公寓。
其中，自如的優化房（隔斷間）也在這一輪整治中，被強制拆除。樂居財經曾報道有一位自如優化間才住了5天的租客，就因為群租房整治，從自如搬了出去。
對於N+1模式，在不少業內人士看來，隔斷間出租不是群租房的原罪，它可以增加租賃房源供應，降低房屋租金，保障青年人基本住房權益，緩解供不應求對租金上漲形成嚴峻壓力。
對此，福州市房地產中介行業協會會長李特也表示，承租客消費習慣的改變也是群租房出現的一大原因。如今租房的年輕一代的承租習慣已經發生改變。對注重私密空間的他們來說，正常戶型的成套房合租，已經難以滿足他們的承租需求，“一間隔斷房，就能滿足所有生活需求，自己關進房間就能過自己的生活。”。
但是對於長租公寓而言，N+1就像是一道判斷題，在不同的地區和條件下，需要作出不同的判斷。比如，上海，南京、杭州、武漢、成都、蘇州、廣州等都陸續推進“N+1”合法化。但是相對而言，北方城市如北京、濟南對於N+1的態度就更為謹慎，甚至可以說有點嚴格。
所以在進入一個新的城市之前，長租公寓運營商必須瞭解當地對於N+1的相關政策。不要一進場就熱火朝天地開工，結果成了“瘋狂試探違規群租房邊緣”的危險行為。
另一方面，對於從業者想要進行N+1的改造，其實也可以理解。李特以100平方米的毛坯房算了一筆賬。“毛坯房產生不了利潤，但房東出租給二房東，按目前的行情，每個月可收取3000元的房租。”李特表示，二房東與房東之間通常簽訂6年長約，“二房東只要改建成4間隔斷房，每間按1500元的月租算，每月就能收取6000元房租。6年下來，即使扣除裝修成本及支付房東的租金成本，二房東仍有很大的利潤空間，更別說群租房間數更多的。”
58安居客首席分析師張波也提出，“在N+1模式禁止的背景之下，一些長租公寓運營方，他們的盈利空間會收縮得比較厲害。”
當然，我們不能將長租公寓的N+1與違規群租房畫上等號。但是也要清楚在不同的地區規定下，違規群租房與N+1的差距僅僅相差毫釐，才能避免租客被趕出長租公寓的情況再次發生。畢竟這些城市的“異鄉客”，都需要在深夜找到屬於自己的小窩。
