作者：任尚坤
來源：商業人物（ID：biz-leaders）
長租公寓不是一門好生意，準確地說不是一門賺錢的生意。
早在2018年8月，SOHO中國董事長潘石屹就表示不建議投資長租公寓，“長租公寓的回報率最高不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的，賺錢的事情去做，不賺錢事情別去做。別跟好多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”
一年後，青客公寓掛牌納斯達克，成為國內“長租公寓第一股”。緊接著，2020年1月17日，蛋殼公寓在美國紐交所上市交易。他們基本屬於“二房東”的重資產模式，即出價向業主求租房源，統一裝修後再租給房客，賺取差價、管理費和服務費。
現在，兩家公司成了“難兄難弟”。無論房東、租客還是公司本身，當下面臨的最大問題就一個字：錢。
壹
最早陷入討債風波的是蛋殼公寓。
它上市當月，有房東就在社交媒體爆料，稱未如期收到蛋殼每月打來的房租。也有房東表示，曾接到蛋殼客服電話，稱受疫情影響，希望他們能支持“免租金一個月”的政策。
這引發了房東們的強烈不滿。更重要的是，有房東和租客取得聯繫，確認免租的租金並沒有落到租客口袋裡。一時間，蛋殼“兩頭吃”的輿論開始在全網發酵。之後，不少房東陸續收到蛋殼的解約通知。房東們並不買賬，他們認為這是蛋殼的無故違反合同行為。
2月20日，蛋殼針對房東提出三種解決方案：合同期滿時返還房東一個月房租；分期返還房東一個月房租；支持蛋殼半個月免租期。在有些房東看來，蛋殼這是強制性延期支付房租，他們依然要求蛋殼按原合同規定執行。
而不少租客接到的消息則是，因房東和蛋殼解約，他們不得不選擇退租或換租。也有人直接收到房東通知，因蛋殼未及時打款，房東計劃收回房子，要求租客儘快搬家。
張亮3月20日才收到蛋殼要求他月底前搬家的消息，手機短信上給的理由是“房東正與蛋殼協商終止房屋租賃協議”。兩天後，他又收到一條短信，這次理由變成了“因疫情影響的一些特殊原因，您所居住的房源運營方式有所調整”。
張亮打電話質問蛋殼的房管是否確定和房東解約，起初房管予以肯定回答，後聽到張說已和房東有過溝通，房管的態度又開始搖擺。
從政策層面，蛋殼承諾給換租的租客提供一個月的返現、換租後首月零元租金券以及500搬家費。不過，返現的錢不能提現，僅可以用於交房租。如果租客選擇退租的話，蛋殼會賠償一個月租金。
之後就是房東和租客漫長的聲討和等待。狀況百出。
他們所在的微信和QQ群裡，總有人時不時講，沒有如期收到蛋殼打來的錢，也沒有收到蛋殼應退還的剩餘房租和押金。蛋殼的房管會以7-14個工作日來安撫他們，但依然有人等了將近兩個月。也有人抱怨，從春節至今，蛋殼沒有提供清潔、維修等服務，可服務費照收。還有租客在和蛋殼僵持著，他們覺得住著是正當權利，而且疫情期間找房搬家極為不易。
張亮最終決定退租，他說這一個月“心太累了”。好在，他拿回了自己該拿的錢。他勸慰那些還在討債的人，不要在找他要維權群，“進不進結果都一樣”。
其實，比他還累的，是那些深陷“租金貸”的人。
貳
蛋殼App的付款方式通常包括：分期月付、短期月付、季付、半年付、年付。房管們會想方設法讓租客採用押一付一的月付方式。月付租金甚至會低於季付，這對一些手頭並不寬裕的年輕人是個不小的誘惑。不過，租客須通過蛋殼和第三方金融公司簽訂貸款合同。
“租金貸”已是業內公開的秘密。當租客簽約時，金融機構會替租客向平臺方預先支付全年房租，租客按月償還貸款。長租公寓可從中賺取資金上的時間差，加速資金回籠並進一步擴張規模。可一旦遇到現在這種企業無法及時交付租金給房東，房東收房、租客提前退租的情況，租客與金融公司的借貸關係就是一大麻煩。
因為如果貸款協議無法解除，租客就得繼續按期還款，否則影響徵信。這個麻煩，青客公寓的租客們可能體會更為深切。
青客公寓的輿情爆發比蛋殼要稍晚些，但問題似乎更嚴重。有媒體甚至稱之為“已陷入爆雷危機”。它正遭到全國房東和租客的大規模投訴。微信和QQ上也多是500人維權大群。據《財經》報道，4月14日下午，在上海嘉定的青客接待點，有40多個被拖欠房租的房東進行現場維權。另外還有全國各地無法退押金的租客，正準備前往青客辦公地集體維權。①
大家反應的情況基本一致：青客存在拖欠房東租金、水電費，拒絕租客退房、撤銷租金貸，以疫情為藉口要求房東減免租金，卻未對租客減免等問題。
王海稱他已收到房東要上門換鎖的通知。他租的房子本是8月到期，但現在他需要再找個住處。
他辦了租金貸。他對照合同上的日期，貸款要還到明年1月份，“去年籤的時候，房管說一年後合同轉到青客這邊，結果還沒到期就出了現在這事情”。青客目前給的答覆是允許換租，但無法辦理退租。此前，其品牌部負責人接受媒體採訪時稱，青客有部分房源在疫情之前就出現資金倒掛情況，有租戶違約退租，或者未退房但沒有正常支付租金，導致成本增加，款又收不回來。②
在《中國經營報》發佈的文章中，還有負責人稱，有一部分房源將轉給中國建設銀行的建融家園，這在每個城市的份額不同，房東和青客公寓的合作關係屆時就轉到了房東與建信兩者間，青客則只負責運營相關房源。③
對長租公寓來講，年底都是通常意義的租賃淡季，加上要支付裝修費用、銀行貸款結算等，現金流本就極為緊張。而今年年後的疫情，讓原本應升溫的租賃需求處於低谷，長租公寓年前“囤”的房屋無法釋放，房屋空置率急遽升高。
再有此前，長租公寓普遍以犧牲利潤來獲取用戶、擴張規模的不健康商業運作方式，更使得當下資金與運營壓力倍增。
叄
財報上，兩家公司都呈現著“三高”的特點：虧損額高、負債率高、租金貸佔比高。
青客公寓已連續三年虧損，2017-2019財年累計淨虧損達12.42億元，經營活動產生的現金流淨額也一直為負。其2019財年總資產17.997億元，總負債26.106億元，資產負債率從2017年的137.17%攀升至145.02%。
截至2019年9月30日，青客與11家金融機構合作，有65.4％的租金系使用租金貸支付，未償還本金7.567億元。但有近一半租客在預付款涵蓋的租賃期內終止合同。這意味著，青客面臨著承擔剩餘貸款的清償壓力。
相比青客，單從數據上，蛋殼公寓也並沒好看太多。蛋殼同樣是連續三年虧損，僅2019年，淨虧損就達34.37億元，同比增150.9%。其招股書顯示，截至2019年9月30日，公司總資產76.74億元，總負債76.61億元，資產負債率99.8%。
要知道，蛋殼比青客晚成立了3年。從2015年底到2019年9月，蛋殼旗下管理房源數量從2400多個增至40餘萬個，遠超了青客公寓。瘋狂擴張背後的直接推手，除了錢，還是錢。
兩家公司的主要資金來源也大體相同：股權融資和租金貸。2017與2018年，蛋殼通過租金貸獲取的租金預付款，能佔蛋殼租金收入的90%和88%。2019年前9個月，該數字為80%。
這並不符合相關監管規定。依2019年12月13日生效的《關於整頓規範房屋租賃市場秩序的意見》要求，住房租賃企業租金收入中，租金貸金額佔比不得超過30%。
國家給“高租金貸”企業的調整時間到2022年底。租金貸“爆雷潮”始於2018年8月20日，杭州長租公寓品牌鼎家“因經營不善導致資金斷裂，停止運營”。大量租客和房東與消費金融機構陷入糾紛。之後，數十家長租公寓也相繼出現問題。
在這個賽道里，還有一個數據上的生死線——出租率必須達到80%。蛋殼公寓衝刺IPO時，把出租率從76.9%拉昇到了89%。而青客目前的出租率能達到91.6%，不過數據顯示，租客們到期續租的比例僅有5.5%。
上市剛三五月時間，蛋殼與青客的股價幾近腰斬。疫情同時，讓跑步流血上市的長租公寓“後遺症”集中爆發。就目前反饋信息看，已經有部分房東和租客陸續從蛋殼處收到相應款項，但他們的感覺還是，還款基本屬“卡點”或“稍晚”，費口舌頗多。
青客則發佈了一則官方聲明，稱“爭取在3個月內逐步恢復正常”。而它的用戶們在維權群裡依舊討伐聲不斷。他們既焦慮、焦急而又無可奈何。
註釋：
① 宋金煜：《調查|租客房東兩頭欠，青客公寓深陷資金鍊泥潭》，《財經》，2020.4.17。
② 左燕燕：《青客公寓陷投訴漩渦：租客房東質疑其“兩頭騙”》，《新京報》，2020.4.12。
③ 郭陽琛劉媛媛：《青客公寓流血上市後遺症凸顯，淪為“殭屍”中概股》，《中國經營報》，2020.4.11。
*頭圖為優酷視頻截圖
