復基集團重組原寓見公寓
調研 | 黃勇 盧施宇 撰寫 | 黃勇
2018年的下半年，長租公寓行業很不太平。
行業老大自如頻頻陷入甲醛門等負面新聞，從我愛我家離職的胡景暉反戈炮轟行業，中小運營商暴雷跑路……一時間，曾在風口的長租公寓行業似乎陷入了風雨飄搖之中。
曾獲順為資本投資的上海寓見公寓，不幸成為暴雷企業中的一員。而近日，浙江復基集團正式宣佈，旗下麥家公寓子公司上海麥悅已初步完成對原寓見公寓部分資產的重組工作。
復基集團是誰？為什麼會選擇在這樣一個時間點去為同行“接盤”？長租公寓企業頻頻暴雷的背後，到底是行業性問題還是另有原因？
01
三位一體
打造住房租賃生態圈
復基集團是一個多元化產業集團，旗下業務板塊包括住房租賃、醫藥化工和投資等，醫藥上市公司江蘇吳中就是其實際控制下的企業。
其中，住房租賃業務是復基集團重點發展的板塊，旗下包括麥家公寓、磐谷雲融、復恆科技三家子公司。麥家公寓是長租公寓運營商，復恆科技為公寓提供軟硬件智能解決方案，磐谷雲融則提供住房租賃金融服務。
目前，麥家公寓以杭州為立足點，公寓運營規模2萬多間，分為包租運營和輕資產託管兩種模式。在輕資產託管模式下，麥家公寓向業主方輸出運營能力，收取租金收入10%左右的運營管理費用。麥家公寓以“麥鄰租房”平臺為依託，進行招租並提供租客服務，而磐谷雲融則配合金融機構，向租客提供租金分期服務。
自營公寓是復基集團住房租賃業務的重心，此外，“麥鄰租房”和金融服務也對外輸出，服務中小公寓運營商。“麥鄰租房”平臺服務近2000家公寓運營商，接入房源數量80萬間，通過流量運營助力中小運營商獲客，並收取一定流量費用。磐谷雲融則基於SaaS系統掌握的數據，協助金融機構進行風控，從而為規模較小、信用背書不足的中小公寓運營商提供裝修貸、租金分期等金融服務。
復基集團住房租賃生活產業板塊執行總裁蔣中表示，2019年，麥家公寓的公寓運營規模預計拓展到5萬間。其中，重組併購原寓見公寓，也是實現規模擴張的方式之一。
02
現金流管理不當是暴雷根源
務實穩健方能長久
作為消費金融資深從業者和重組寓見公寓的參與者，蔣中認為，長租公寓企業頻頻暴雷的原因，還是在於企業自身在規模擴張過程中現金流管理不當。
長租公寓的運營，從物業獲取、裝修改造到招租，涉及到大量現金流出，而租金收入有一定滯後性。一旦擴張節奏過快，或者前端空置率上升影響租金收入，現金流儲備無法跟上，就容易導致資金鍊斷裂。此外，租金貸產品為有需求的租客提供了便利，但由於給公寓企業帶來了正向現金流，加大了槓桿率，會進一步刺激企業的規模擴張。
歸根結底，長租公寓企業暴雷的背後，更多是部分企業自身運營能力的問題，而資本市場助推下規模為王的非理性擴張節奏加速了這一趨勢。而租金貸產品本身，實際上被妖魔化了。
相比之下，麥家公寓在擴張節奏和金融工具使用方面更加務實穩健。例如，對於租金分期產品，麥家公寓只提供給有實際需求的租客，目前的滲透率在20%左右，處於行業偏低的水平。在現金流管理上，麥家公寓根據短中長期的支付需求建立財務警戒線，在確保現金流儲備的前提下進行規模擴張。
近期，愛分析對復基集團住房租賃生活產業板塊執行總裁蔣中進行了訪談，他分享了復基集團住房租賃業務的佈局思路和運營狀況，並暢談了長租公寓的行業前景與風險等問題，現將部分內容分享如下。
蔣中曾先後擔任建設銀行、北京銀行省分行部門管理層、國內首家消費金融公司省級分公司總經理職務，對消費金融領域業務創新和風險控制有獨到的理解。2017年12月加入復基集團，曾任磐谷分期CEO。
愛分析：目前麥家公寓的運營規模有多大？
蔣中：我們目前運營規模2萬間多一點，今年的目標是做到5萬間。裡面輕資產委託佔的比例在50%以上。
愛分析：麥鄰租房平臺的房源規模多大？ 如何進行流量運營？
蔣中：麥鄰平臺的房源應該有80萬間，對應B端公寓運營商接近2000家。
房源進來之後，我們會做一些C端流量推廣服務。 B端賦能我們是不收費的，流量成交方面會收一定費用，但不是主營。
愛分析：磐谷雲融如何對外輸出服務？
蔣中：這塊業務跟租房平臺是一樣的，行業裡有些公寓運營商規模比較小，它有金融需求，但是由於規模較小，不足以得到銀行的支持。磐谷會以助貸的模式去做一些這方面的業務，主要發揮協助風控的作用。
我們因為有這麼一個平臺，有公寓運營商相關的一些交易數據，可以在獲得授權的前提下提供給金融機構。金融機構基於這些數據，給租客或者給運營商提供金融支持。
愛分析：復基集團重組寓見公寓，是基於哪些考慮？
蔣中：首先是基於我們在市場波動情況下，對住房租賃市場前景的堅定看好，所以我們還是要進一步發展這塊業務，進一步擴大市場份額，這是我們核心的考慮點。
第二，併購是企業發展擴張的手段之一，也很正常，而且併購有能相對比較快速地實現規模和團隊的擴張。
第三，我們此前就和寓見比較熟悉，是有業務合作關係的。出現這個問題之後，從行業正能量的角度，也算同業之間的一種互助。
愛分析：長租公寓企業暴雷背後，主要的原因是什麼？
蔣中：一個重要的因素，就是銀行等金融機構的租金貸產品進入之後，對公寓企業帶來了一個正向現金流，槓桿率是加大的，有利於企業去擴大規模。
但是，規模擴張和現金流管理之間是個匹配關係。如果把所有的新增現金流都拿去做擴張，那麼在現金流出端，一旦碰到一些問題，就會遇到資金鍊斷裂。所以核心在一家企業對現金流的管理。
麥家公寓在運營當中使用類似租金貸這樣的金融工具，還是比較謹慎的，不會把槓桿加得太大，基本上按照租客的實際需求辦理。同時，租金貸獲得的現金流，我們內部會設置資金的安全線。在短期中期長期有哪些支付需求，都會建立一些財務上的警戒線，確保企業經營有比較安全的儲備資金。
愛分析：為什麼租金貸承擔風險的是公寓運營商，而不是銀行？
蔣中：從理論上理解，確實應該屬於銀行的不良資產風險。但是，因為長租公寓行業比較年輕，銀行出於保護資產的考慮，一般在做業務的時候，都會要求企業做一定的運營安全擔保。雖然不是金融意義上的擔保，但要做實際上意義上的兜底。銀行把這個風險轉嫁給企業了。
愛分析：麥家公寓的租金分期滲透率在行業裡是什麼水平？
蔣中：我們基本上在20%左右，在行業裡屬於比較低的水平，我們比較穩健。
出現暴雷的運營商，可能租金貸的比例都會過高。租金貸本身是一個好產品，不是一個妖魔化的東西，在於運營商怎麼把握好現金流。現金流繃得太緊，萬一出現預料不到的情況，現金流就跟不上了。
愛分析：麥家公寓的出租率在什麼水平？
蔣中：我們的出租率還是比較穩定的，全年平均在95%以上，高峰期會到99%，年前這種低谷期會到90%左右。
愛分析：重組寓見公寓後，整體運營規模會有多大增長？
蔣中：寓見之前存量的規模有1萬多間，我們也是重組方之一，重組是一個逐步推進的過程，現在的進度超過30%了，具體併購規模還存在不確定性。
愛分析：持續看好長租公寓，主要是基於哪些判斷？
蔣中：首先，這是國家的大政方針所在。國家不斷強調要培育租賃市場，租購併舉，保障多主體的供應，這是國家住房制度改革的一個大方向。
第二點，從市場本身看，現在核心一二線城市組成的都市圈，包括長三角都市圈、粵港澳都市圈、成渝都市圈、京津冀都市圈等等，人口都是處於淨流入的狀態。在人口聚集的過程中，對住房租賃的需求是不斷增長的。
愛分析：但實際上，很多長租公寓企業的發展遇到了瓶頸？
蔣中：我們這個行業有很多創業型企業，他們以一種互聯網的思維去打造這個行業。互聯網的思維是先佔規模，以虧損的方式，通過融資去拿房，可能也不計成本。這種模式在住房租賃行業可能不是一個最好的策略，目前出現問題的大部分也是這一類。沒法盈利，又碰到了資本寒冬，在融資各方面可能會受到一些障礙，現金流就變得越來越緊張。
