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在商品房領域存在這樣兩個概念：商品房預售合同登記備案和商品房預告登記，那麼有沒有人因為將這二者混為一談而蒙受損失呢？
真實的案例就發生在《麻小林與甘肅銀行股份有限公司慶陽分行及慶陽金昊房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案》，在這個案件中，涉案房產雖然簽訂了《商品房買賣合同》並辦理了預售備案登記，但是由於沒有辦理商品房預告登記，也沒有辦理產權轉移登記並實際交付，最終導致申請人對商品房主張所有權的理由不能成立，其不能對抗法院對涉案標的物的查封行為。
但是，商品房預售合同登記備案並不等於商品房預告登記。
商品房預售合同登記備案，是指房地產開發企業取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單後，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄範圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。這種預售合同備案登記實際上是購買者依據《商品房買賣合同》的約定對商品房享有的要求開發商履行合同的債權。
商品房預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。進行商品房預告登記後，購買者對在建的或者已經建成的商品房享有的就是物權。
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根據《中華人民共和國物權法》規定，物權的效力高於債權。
法條依據：
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條"商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。"
2、《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條"房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。"
3、《城市商品房預售管理辦法》第十條:"商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。"
4、《中華人民共和國物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”
5、《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
在此提醒大家注意，今後在購買商品房時，雖然某些城市的房地產管理部門通常做法是將商品房預售合同登記備案和商品房預告登記合二為一進行登記，但是由於我們並不能提供當地預告登記與備案登記合二為一的相關證據，所以我們後期主張的商品房預售合同的備案登記等同於商品房預售合同登記的理由是不能成立的。
我們要知道，這兩種登記是完全不同性質的登記，若後期同時遇到法院的強制執行，則商品房預售合同登記備案由於屬於債權，不能對抗法院的強制執行，但是商品房經過預告登記產生物權的效力則可對抗法院的強制執行。
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小白看到這個消息後感覺和我們自身利益相關甚大，所以有必要整理記錄下來，方便後期小白更好維護自己合法權益。去年小白購買的商品房已經封頂了，但是由於開發商尚未拿到預售許可證，房屋還達不到交房狀態，所以小白無法與開發商簽訂《商品房買賣合同》，後期也無法順利辦理網籤備案。小白就很擔心待房屋建成後，開發商將商品房一房二賣或者產生其他違約情況，那麼有了這篇文章後，小白就需要在開發商交房時，向開發商申請進行商品房預售登記，確保小白後期對商品房享有完全的物權。
不曉得大家有沒有更好的主意幫助小白在18年底順利簽下《商品房買賣合同》，順利取得房產證呢？在線等待各位大神的指點~~~~
