博法律師說
1. 協議簽訂後，向買受人指定的案外人賬戶匯款，可以認定買受人已依約支付了案涉房屋價款。
2. 在案涉房屋被查封之前，辦理了房屋入住手續，並交納了相應的物業費等，此後將房屋出租他人收取租金，應當認定買受人行使對案涉房屋的使用和收益的權利，實際控制和支配案涉房屋，可以認定案涉房屋已經交付。
基本案情
2017年4月30日，萬女士與A公司簽訂《認購協議書》，購買某小區2號樓1單元12904號房屋。萬女士選擇一次性付款的方式，全部購房款120.479萬元。
2017年8月17日，萬女士將兩筆購房款875000元、329790元共計1204790元，匯入某房地產開發有限公司賬戶，A公司向萬女士出具兩份收款收據，均註明用途為房款。同日，雙方簽訂了《商品房買賣合同(預售)》，但未進行網籤備案。
物業公司分別於2017年12月20日、2018年2月11日兩次向萬女士發出《交房通知書》，萬女士於2018年2月11日在該物業管理公司出具的《高新第五季房屋驗收單》上業主簽字欄簽名辦理了業主入住手續，並交納了2018年2月11日至2018年9月30日的物業費等。後萬女士將案涉房屋出租他人使用。
法院審理
本案系執行異議之訴案件，根據當事人的訴辯意見，本案的爭議焦點為：萬女士對12904號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，是否應對案涉房屋繼續執行。
根據司法解釋的規定，萬女士對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，應當從以下四個方面予以分析認定。
一、關於是否在一審法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。
本案中，一審法院查封案涉房屋的時間為2018年12月13日，而萬女士作為買受人已於2017年4月30日與出賣人A公司就案涉房屋簽訂了《認購協議書》，於2017年8月17日簽訂了《商品房買賣合同(預售)》，《認購協議書》及《商品房買賣合同(預售)》是雙方當事人的真實意思表示，並不違反法律、行政法規的強制性規定。可以認定在一審法院查封案涉房屋前，萬女士已與A公司簽訂了合法有效的書面買賣合同。
二、關於是否在一審法院查封之前已合法佔有案涉房屋的問題。
本案中，萬女士已於2018年2月11日，案涉房屋被查封之前，辦理了房屋入住手續，並交納了相應的物業費等，此後萬女士將房屋出租他人收取租金。萬女士行使對案涉房屋的使用和收益的權利，實際控制和支配案涉房屋，可以認定案涉房屋已經交付萬女士，萬女士在一審法院查封之前已經合法佔有案涉房屋。
三、關於萬女士是否已支付案涉房屋價款的問題。
《認購協議書》第三條約定，萬女士應將購房款當面交付A公司或匯入A公司指定的銀行賬戶。協議簽訂後，萬女士向A公司指定的案外人某公司賬戶匯款1204790元，A公司的工作人員於2017年8月17日在《認購協議書》上特別備註“已交全款至開發商指定的銀行賬戶，陝西省A公司發展中心為實際收款方”，並向萬女士出具了收款收據。A公司認可萬女士的上述匯款行為是履行購買房屋的付款行為，可以認定萬女士已依約支付了案涉房屋價款。
關於B公司提出的根據《商品房買賣合同(預售)》的約定，出售商品房的全部價款應當存入A公司在某銀行高新支行開立的預售資金監管賬戶，而萬女士並未向該賬戶匯入資金，未支付房屋價款的問題。
首先，根據查明的事實，萬女士已經依約向A公司指定的賬戶支付了房屋價款，A公司對萬女士已經支付房屋價款的事實予以確認。
其次，A公司提交了現金繳款單，證明其已將萬女士支付的房屋價款交至預售資金監管賬戶。
第三，即使萬女士按照A公司的指定匯入某公司賬戶的房屋價款沒有轉入預售資金監管賬戶，但對於該款項沒有轉入預售資金監管賬戶萬女士並不存在過錯。萬女士已經依照合同約定履行了付款義務。故B公司關於萬女士未支付房屋價款的主張不能成立。
四、關於未辦理過戶登記，萬女士是否有過錯的問題。
本案中，案涉房屋尚未辦理竣工驗收手續，客觀上不具備辦理產權過戶登記的條件。萬女士作為案涉房屋買受人，已履行了支付房屋價款的主要義務，案涉房屋未辦理過戶登記手續，並非其自身原因導致，且其一直積極向A公司主張權利，對於未辦理過戶登記，萬女士並無過錯。
綜上分析，萬女士對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
