青島樓市逐漸回暖，改善置換的機會終於來了。
隨著青島樓市逐漸回暖，現在有更多的人將“購房換房”提上日程，尤其是置換一族。他們的房產涉及到“買與賣”，賣低了心裡不是滋味，買高了又後悔不已。
最近，在知識星球問答上，一個粉絲問了我這樣一個關於置換的問題：
不久前，還有一個粉絲問了一個相似的問題：
這兩個都是關於市區的舊房子的問題。他們之間共同的特點是什麼呢？一是位置很好，周邊配套成熟，完全不用像新區一樣有城市培育期；二是房齡都很老，有的甚至超過了20年。
那麼城區的舊房子，我們該如何出售，是先買還是先賣，又該在哪裡置換合適？
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如何置換？
只有弄清了置換的目的，才能更好的進行資源支配。當下人們置換房屋的目的無非是為了：
1、置換品質更高，居住體驗更舒適的房子，或是為了孩子上學；
2、將成熟地段的溢價房，置換為新區未來房價有上行空間的房子。
如果是改善兼顧一些投資，我覺得除了戶型上的要求，周邊配套也是要考慮的，即使要增添一些預算，也是值得的。畢竟居住舒適感不僅來自於房屋本身，周邊的交通配套的成熟度也影響著幸福感。
如果是房屋漲幅問題而想投資別的房產，我覺得沒有必要。做投資不是追求暴富，而是追求長期的盈利。比如把西海岸新區置換為城陽，完全沒有必要，兩個區域情況各不相同，有時你方唱罷我登場，投資漲幅其實都差不多。
一種情況除外，就是你這套房子潛在的價值升幅太差了，不是樓齡太舊，就是配套不行，急需要換。這本身也說明你前期選房的時候就犯了錯，該換就換吧。
此外，置換群體還會遇到“先買後賣”還是“先賣後買”的問題，其實關鍵都是取決於自己的資金情況。
1、資金充足的情況下：可以先購買心儀的房子，但一定要在合同中註明，首付資金最後支付的時間，這樣可以留給自己充足的時間賣房，使自己變成首套房購房資格，並且用賣房的錢來支付新房房款。
2、如果賣掉舊房才有購新房的首付：這種情況下，建議先去各個二手房平臺瞭解自己小區以及周邊新盤的房價，對比優劣。急賣的時候，適當放盤的時候放得比其他業主的價錢低一些，家裡的擺設衛生一定要比其他家業主做得更好，這樣買家選中的機會更高。
除此自身狀況之外，大環境來看，倘若樓市處在上行階段，建議先買後賣，這樣你可能雙踏兩個房子的漲價紅利；而如果樓市普遍大跌，更建議你先賣後買，這樣才能保證有充足的資金置換，而不是被迫租房。
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置換的地段
前幾日全國改舊的浪潮襲來，老舊小又被推上了風口浪尖。有人覺得老房子的各種基礎設施都已經老化，倘若沒有學區以及地鐵加持，很難保值，再加上現在好的教育資源正在向東移，許多家長更願意選擇浮山後、嶗山的學區，未來也會對市南學區的價值有所削弱；也有人說，這些老房子佔據著市中心最好地段和位置，對於房地產來說，品質可以逐年老舊，但是地段是永恆的。
的確，老房子擁有著絕佳的地段、成熟的配套以及居住氛圍，但是，有時地段並不是永久保值的，因為青島現在處於擴張中，好地段也在隨著城市的發展而增加以及轉移。
所以建議改善+投資的置換者，首先要考慮房源離單位的遠近，再來就得衡量這個版塊是否有潛力，可以從以下幾個角度來看：
1、看距離主城的遠近（最好控制在30公里內），如果離得遠，交通也一般，不建議選擇。如果離主城近，可以看區域的規控圖，一個區域倘若都是黃色代表的居住用地，證明這裡只是一個居住型的城區，並沒有不可替代的優勢。
倘若區域內商業以及學校地塊佔比大，那就說明區域內未來這裡商業中心、寫字樓等較多，以後來這務工租房的人也會多，即使樓市遇冷，由於旁邊有足夠的商業和工作人群，這裡的房價，至少下跌緩慢。
2、看該區域居住者的屬性以及購買力，這樣才能判斷出未來誰來接盤，比如浮山後購房的人，有一半都是衝著學區去的。
3、看周邊是否有落地的配套和已經在建的地鐵。
目前，青島整體版塊的特點是四處開花，改善大戶型小高層、疊拼大部分聚集在新城區，比如這幾年火熱的白雲山、白沙河、靈山衛、安子片區。其中又以前海一線更受改善置換的關注，但在這想提醒，青島不缺海景房，所以置換的時候要謹慎。
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寫在最後
對於市中心的老房子，或是升值空間已經不大的樓盤來說，目前正處於青島樓市回暖時期，也許可以適時價值置換。在市區置換一個新房、次新房，或者在近郊選擇一個地鐵盤，遠郊不建議碰。
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