【案例簡介】
2009年11月17日，某男子未與妻子商議，擅自將夫妻共有的一處房產以1191800元的價格出售。籤合同當日，買方付清了全部房款，賣方也將該房屋及房產證、土地使用證交付買方。事後賣方妻子以房屋買賣合同和收條上均沒有其簽字為由，主張房屋買賣合同無效。買方無奈，起訴要求確認其與賣方簽訂的房屋買賣合同有效。
法院判決，確認買賣雙方之間的房屋買賣合同有效。
【律師說法】
河北李景玉律師事務所律師李景玉分析，根據最高院《關於適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二款：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”房屋買賣時，賣方與妻子協商決定出售共有房屋是賣方和其妻子的家庭內部事務，買方有理由相信賣方有權處分該房產，且房屋的出售價格在當時亦屬合理，因此，賣方妻子未簽字並不影響合同效力。
李景玉表示，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，存在兩個法律關係：①內部關係，夫妻共同共有關係。②外部關係，共有人之一和購房人之間的房屋買賣合同關係。
一般情況下，在購房人不知道存在房屋權屬爭議時，如果房產登記權利人未經其配偶同意以自己的名義擅自將該房屋出售給購房人，且購房人已經支付了全部購房款（或者交付首付款，剩下按揭貸款），則購房人取得了交易房屋的期待權。此時，購房人有理由相信出售房屋為房產登記權利人及其配偶共同意思表示，房產登記權利人或者其配偶都不能再以無權處分為由，主張處分行為無效。
如果購房人原先與房產登記權利人夫妻雙方相識，且對房屋歸屬有一定認知，那麼，在簽訂房屋買賣合同前，購房人一定要審慎注意，比如：事先徵得夫妻雙方的同意、事後取得另一方的追認、合同中明確約定出售房屋是夫妻共同處分的結果等等。否則，如果不能舉證證明簽訂合同時該房屋是出售方夫妻共同意願，目前也沒有辦理過戶手續，一般不能構成法律意義上的善意取得，從而導致房屋買賣合同無效。
如果夫妻一方為了轉移財產等目的惡意出售房屋，購房人知道或應當知道擅自出售房產一方未經其配偶同意而配合辦理房屋出售的，可以認定為主觀惡意，此時，不能構成善意取得，從而導致房屋買賣合同無效。
（本文僅代表律師個人觀點，僅供讀者參考，個案有特性勿直接套用）
