民間借貸事情經常發生，一般都是通過信用擔保的方式進行，有些也通過抵押擔保的方式進行，不過有些人不去房管部門辦理抵押登記，而是通過簽訂買賣房屋的方式進行，那麼這種情況下獲得房屋的所有權，受到法律保護嗎？【案例來源：文書裁判網（2020）皖03民終2408號】
案情簡介：
2018年3月28日，劉某和餘某雙方簽訂借款協議，載明借款金額25萬元，借款期限自2018年3月28日起至2019年3月28日，借款利息約定月利率2%。同年4月6日，劉某又向餘某借款，並出具借款金額為100000元的借條一張。為擔保借款合同履行，雙方協商以劉某所有的蚌埠市房屋進行擔保。為此，2018年3月26日，劉某與餘某簽訂了房屋買賣合同，約定劉某將以51萬元的價格將上述房屋出售給餘某。同日，劉某出具了委託書，委託朱某辦理房屋買賣合同中的房屋銀行貸款歸還、結清、註銷抵押登記、房屋過戶登記等事宜。因劉某未能按約清償借款，2020年1月21日，朱某代劉某與餘某簽訂《蚌埠市存量房買賣合同》，並將房屋過戶至餘某名下。遂引發本訴。
法律分析：
根據《中華人民共和國物權法》第一百七十一條的規定，債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保證實現債權需要擔保的，可以依法設立擔保物權。本案中，餘某與劉某於2018年3月28日簽訂借款協議。為擔保借款合同履行，雙方協商以劉某所有房屋進行擔保。債權人餘某與債務人劉某以簽訂房屋買賣合同並由劉某向朱某出具委託書辦理房屋買賣合同中的房屋銀行貸款歸還、結清、註銷抵押登記、房屋過戶登記等形式來保證債權的實現，目的是為了擔保民間借貸債務的有效履行，雙方訂立房屋買賣合同及向朱某出具委託書的行為是設立擔保物權的行為，不是實際履行房屋買賣合同。2020年1月21日朱某代劉某與餘某簽訂買賣合同並將房屋過戶至餘某名下，該行為也是雙方借款擔保行為。因為此時劉某未能按約清償借款，餘某沒有證據證明2020年1月21日劉某有把房屋賣給餘某真實意思表示，且該房屋買賣合同也沒有約定如劉某沒有按期償還借款，房屋可以抵付借款債務等內容，故朱某的該行為應認定為雙方借款擔保行為的繼續，不是實質上的履行房屋買賣行為。因而，餘某不能獲得涉案房產的所有權。
律師評論：
借款用房產擔保應該選擇去做抵押登記，或者協議中規定用房產抵債處理。
