#房產知識分享官招募令！# 大家好 我是頭條 房產知識分享官！龐明說房！
隨著貸款買房的人越來越多，瞭解基本的常識就變得十分重要。本文就為大家總結了關於申請貸款、償還貸款等方面的基本知識。如果你也有需要，不妨收藏起來看一看。
1. 貸款方式分為商業貸款、公積金貸款、組合貸款：
商業貸款就是我們通常說的商貸，貸款門檻較低，只需要滿足18週歲、貸款年限加上貸款人年齡小於65-70週歲（根據銀行要求不同），具備還款能力即可申請。目前商業貸款基準利率為4.9%（貸款週期五年以上）。
而公積金貸款是繳存公積金一年以上的職工或個人可以申請的一種貸款方式，前提就是繳存了公積金，除了商業貸款的基本要求以外，貸款總額度還與你公積金賬戶的餘額有關，最高可貸款額度是公積金餘額的15倍，舉例就是公積金賬戶有10萬的話，最高可貸150萬，剩餘房款都要作為首付一併交齊。
目前公積金貸款基準利率為3.25%，相比商貸優惠很多。所以如果可用公積金貸款，還是非常划算的。
組合貸款就是在公積金貸款額度不夠時，採用兩種兼有的貸款方式，一般申請難度大，放款慢，所以各樓盤都不願意辦理。
2.貸款利率上浮和貸款利率折扣：
雖然貸款基準利率是固定的。不過不同的銀行，不同時期針對貸款客戶的折扣是不一樣的。
貸款利率可能最高上浮20%，也可能最低下浮10%，原因是銀行需要在不同時期，來控制資金流動性，簡單點理解就是，銀行錢多想多往外貸些，可能就給點折扣，錢少就利率上浮。所以在貸款之前，要問清利息折扣情況。
利率折扣是一經固定，就不再改變的，基準利率原則每年調整一次，但折扣不調整。所以利率折扣其實對還款額的影響是巨大且長久的。
3.首付和貸款比例關係：
從要求上講，通常住宅首付比例要求不低於20%，部分地區根據貸款情況不同，要求的會更高。為了貫徹“房住不炒”政策，如果是二套房，貸款首付比例將會更高。
個人如何選擇首付比例？如果政策允許的前提下，那麼購房者是選擇30%首付？還是50%？80%？這要根據購房者資金條件和月供承受能力綜合來看。
購房資金不充足當然是首付比例越低越好。如果購房資金相對充足，為了減少還款壓力、減少貸款利息，可以上調首付比例。很多購房者是父母為了減少孩子的還款壓力，選擇了高首付、低月供的配置方式。
另外關於貸款年限問題，如果你的貸款利率沒有上浮的話，貸款年限越長越划算，如果有需要還可以申請提前還款。
4.等額本金和等額本息：
等額本金就是在貸款週期內，每個月還給銀行的本金是固定的，因為本金在逐月減少，所以利息就會越來越低。等額本金的月還款額是由多向少的，第一個月最多，最後一個月最低。
等額本息是在貸款週期內，每個月還給銀行的總金額是固定的，第一個月是多少，以後每個月就都是一樣的。等額本息優勢是前期還款壓力比等額本金要小，但總利息是要高於等額本金的。
至於兩種方式哪個更好，要根據購房者個人情況來看，如果你的目的是不想付過多利息，而且能夠接受前期的還款壓力，那麼就選擇等額本金。如果不是上訴情況，統統建議選擇等額本息。
5. 基準利率和LPR的關係
基準利率嚴格來講是官方基準利率，國家定的固定利率。LPR是個新概念，是浮動基準利率，是跟著貸款市場行情浮動的（選取18家銀行做平均值，這裡不需要理解的太複雜）。這兩種基準利率的計算方式購房者可以自行選擇，目前官方基準利率是4.9%，浮動基準利率是4.65%（每個月變化一次），目前來看選擇LPR是划算的，已購房客戶也可以申請更換為LPR。
從長遠來看兩種方式哪個划算，要看未來的貸款市場預期。如果經濟下行，LPR划算。如果經濟上行，官方基準利率划算。
一、貸款須滿足基本條件
1、首先借款人要有穩定的收入，個人信用良好，具有償還貸款本息的能力。
2、已與開發商簽訂了購房合同，已支付了銀行規定的首付款比例：最低為20%。
3、貸款額度會根據借款人的信用情況、職業、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。
二、須提供以下資料
1、購房人與公司簽訂的購房合同，還要準備有20%以上房款的收據。
2、購房人的身份證明材料：有效身份證件、婚姻狀況證明(結婚證或單身證明)。
3、購房人收入證明，要加蓋公司的公章。
三、業務一般規定
1、貸款期限不得超過30年，且貸款到期日原則上不能超過借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡，例如：小王今年35歲，男性，那麼他做多隻能貸款30年。
2、貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率。
3、按揭主要還款方式分為等額本金和等額本息兩種，購房人可自由選擇。等額本金為按月還本付息，第一個月還的錢最多，逐月減少;等額本息為按月還本付息，每月還款額不變。
四、住房按揭貸款流程
1、首先購房者與開發商簽訂購房合同，並根據合同的約定，支付一定的首付款。
2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內，去申請購房合同的備案登記，通常是在當地的房產交易中心進行。
3、在支付完首付款的7個工作日內，購房人需要向銀行提供貸款所需要的資料，直接向樓盤項目的合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同(備案登記)、房款收據、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料。
4、銀行對購房者的資料進行審核，如果是符合基本條件的貸款申請者，銀行會與其辦理初步手續，具體包括簽訂借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據等;隨後購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批。
5、申請審批期限一般為7日內。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、瞭解情況、解決問題，積極協助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔保手續。
1、貸款銀行應該如何選擇
不同的銀行有不同的還款要求，有些銀行要求到20%以上才能提前還款，相當苛刻。不過要是選擇一些小銀行，那麼要求就會比較寬鬆。但要結合自身需求，如果需要辦理信用卡之類的，那還是要謹慎選擇，因為大銀行與小銀行之間的差距還是不小的。
2、即使等額還款，額度也會變
許多貸款人士以為，在合同上約定了還款利率，選擇等額還款，那麼每個月還的利息就應該是一樣的，其實不然，每年的還款利息還是會不一樣。因為房貸利率取決於基準利率和優惠利率，如果上一年度基礎利率發生了調整，第二年的一月，每月還款金額也會調整。如果上一年度房貸優惠利率發生了調整，例如由六折調整到七折，每月還款金額也會發生調整。
3、提前還款時，不要選擇大的月份
大的月份也就是31天的月份，不要選擇在這樣的月份還款，因為提前還款利息按日計算，還的時候就會多算一天。
4、想要提前還款，流程是什麼?
要先確定好是部分還款還是全部還款，不同的還款方式流程也不一樣。如果是部分還款，那要先到銀行預約，之後填一張還款申請單，約定還款時間後，將還款存入，再去銀行辦理還款。要是全部還款的話，就要進入領取房產證等流程，退保險，註銷房屋抵押等。
5、貸款買房，貸多長時間更合適，20年還是30年?
有時，借款者會被高額的利息嚇怕，想著還是貸20年比較好，因為可以少支付不少利息呢!雖然從節省利息角度來看20年好，不過我們可以換位思考一下，如今通貨膨脹這麼嚴重，就像10年前的100塊
到現在還是100嗎?所以說還是貸30年更合適。
6、必須要知道，還貸最開始還的都是利息
有的人貸款貸了30年，每月還款2000元，在換了3年之後以為自己已經還了七萬，其實這種理解是錯誤的，因為還款一般都是遵循先息後本，也就是說最開始還的都是利息，只有很少一部分是本金。
看了龐明的總結，大家應該對貸款買房的小常識有了一定的瞭解，希望對貸款買房的朋友們有所幫助
