一個大廳，一臺高桌，一塊屏幕，一位土拍官，一群土拓，一群成本，一塊牌匾。
牌匾上大字：依法建設土地交易市場。
土拍官在屏幕前高桌上，土拓成本坐在大廳裡。
“現在擴張最兇猛的哪家企業？”一家企業的土拓人員問這家企業的成本人員，“是不是2019年賣了7700億的碧桂園？”
“是，但是也不是。”
“為什麼？”
“因為碧桂園雖然今年新增貨值有7398億元。”成本人員不以為意的說道，“但是他們盤子大，只是在佈局區域繼續擴張的正常發展而已。 ”
土拓望著高山高桌上的土拍官，他的神情略帶喜悅，這次出讓又要溢價。
“現在擴張最兇猛的哪家企業？”土拓又問成本，“是不是融創？”
“不是，雖然他們今年152.69億拿了雲南城投，111.76億拿了泛海。”
“這還不是？”
“不是。”
“為什麼？”
“因為他們已玩併購多年，已玩出口碑把自己玩成了老實人，大家一出事就知道先找融創孫宏斌。”成本人員面不改色的說道，“雖然他是老實人、備胎、接盤俠，但是找你接盤的人多了，他也就成為了男神，能被他們選擇的優質資產太多。 ”
“是不是四年前一年七地王的信達。”
“不是，那已經是過去式。”
“我知道了。”土拓說得極有把握，“是萬科，萬科的朋友說他們今年拿地花了1610億。”
“也不是，”成本人員道，”你說的這些雖然都很兇猛，卻不是最兇猛的一種。”
“在自身安全底線遊走試探的擴張才叫兇猛，那些按照銷售比來擴張的叫做穩定。”成本人員說。
“最兇猛的是誰？”
“是一家CEO任期未滿一年的企業。”
“哦？”土拓驚奇極了，“是一家CEO任期未滿一年的企業？”
“是的。”
一
1月10日。
上海。
潘偉明來到了上海，他今天要見一位CEO，一位任期未滿一年的CEO。
他要把公司70%股權交出去，其中有40%就要交給這位CEO。
潘偉明的公司叫福晟集團，2004年潘偉明帶著拼搏多年的積蓄來到了福州，親手締造了這家叱吒福建的企業。
2017年12月1日，潘偉明的福晟集團對一家叫做佑威國際控股的上市公司完成了反向收購，福晟藉助佑威國際登陸了香港資本市場。
雖然潘偉明只是把六個項目裝入上市公司，但是世界看到了他，那時的潘偉明是多麼輝煌，是最高光的時刻。
那一年福晟集團的銷售額是418.3億元，但是站在頂峰，他發現整個市場都在倡導著規模論，新城、中梁等雖然是後起者，但是卻站在了比福晟更高的山峰。
潘偉明想走的更遠，想站得更高，2018年福晟實現銷售額600億元，2019年900億元，2020年1300億元。
福晟不再遵守那個被業界稱為“地產運作法寶”的“福晟五不拍原則”。
福晟五不拍原則：不拍利潤率低於15%的土地；不拍建築面積低於10萬㎡的土地；不拍風水不好的土地；不拍無信心拆遷的土地；不拍“地王”項目的土地。
接下來的擴張中，福晟拿了很多難以拆遷的舊改項目，也拿了很多低利潤的地王。
有些時候打破規則能突破自我，有些時候打破規則卻會失去自我。
存庫壓力大，銷售額卻跟不上計劃，潘偉明犯了錯？其實不一定，但他的需要時間，可是房地產從不給人時間，福晟陷入了現金流的危機當中。
福晟需要拯救，所以1月10日這一天潘偉明來到了上海，來見一位CEO，無論是拯救還是吞併，潘偉明都要把福晟集團交給這位CEO了。
二
福晟的事傳的很快，瞬間成為了熱點。
“你知道福晟資金鍊出現危機嗎？”
“知道，有個基金暴雷了。”
“所以有另一家房企要收購福晟了。”
“融創？”
“是世茂。”
“福晟這麼大的體量，世茂吃的下嗎？”
“吃不下。”
近期，世茂發布了2019全年銷售金額全年實現累計合約銷售金額2600.7億元，同比大幅上漲48%，並擠入前十，而福晟2019年賣了703.0億。
據不完全統計，目前福晟集團握有的土儲貨值有3500億左右，再打個折，世茂賬面上522.34億的現今以及現今等價物跟今年的銷售回款不足以支撐世茂吞下福晟，如果勉強吃下，可能會噎住。
“那世茂收福晟？”
“世茂還帶來了一家資管公司東方資產，收購後，世茂40%，東方資產30%，福晟30%。”
“如果世茂強行自己收福晟呢？”
“一定不會，理由我猜有二，第一世茂資金不夠，並且風險大想找人分擔風險。”
“的確，福晟的資產包太大，世茂自己吃了壓力會很大，世茂也要注意自己的現金流，但不能因噎廢食，第二呢？”
“潘偉明在給自己翻身的機會。”
“什麼機會？”
“潘偉明再有高光時刻，可以通過收購東方資產手上的30%，把福晟再拿回來。”
“所以，這是一筆三贏的交易，沒有輸家？”
“不一定。”
“不一定？”
“因為福晟的這些資產包不一定能賺錢。 ”
在世茂將收購福晟40%股權的新聞散開後，世茂房地產的股價下降了2.27%，不被市場看好。
“那為什麼世茂還要冒這個風險。”
“因為他們CEO。”
“許世壇？”
“對，因為世茂的CEO許世壇著急了或者是自信。”
“他哪來的自信？”
“他今年以來已經收購了多家企業項目，而且目前來看都是成功的。”
“他為什麼著急？”
“他或是為了證明能力，也或是為了市場。”
三
許世壇的父親許榮茂一直以來都很低調，最高調的時刻就是在春晚之上捐了那一副《絲路山水地圖》。
1989年，許榮茂在其49歲的時候才再次創業回到老家石獅創立了世茂房地產，隨後越做越大，到了2006年，世茂旗下就有了三家上市公司，並在2011年成為全國前十房企。
雖然項目遍佈全國，但許榮茂極其低調，香港資產界稱呼他為“太平紳士”外，再無多餘的流言蜚語。
1989年，1977年出生的許世壇12歲，世茂的茂是許榮茂的茂，世茂的世就是許世壇的世，註定這家企業的接班人就是許世壇。
2019年1月30，世茂房地產一則公告，委任許世壇為公司總裁，他正式出任世茂總裁一職，接管全集團業務。
許世壇很努力，有時候土拍自己去，融資自己去，政商關係自己上，並不是所謂的紈絝子弟，內心有責任感與事業感。
但可能就是這份責任感與事業感讓他著急，拼命擴張，到處併購。
如果說世茂房地產創立是第一版本，上市是第二版本，那2019年許世壇上任就是世茂進入第三版本了，這是許世壇風格的世茂，不是許榮茂style。
“到處併購，到處拿地，算是著急嗎？”
“不算，要看付出的代價。”
“怎麼說？”
“拿好地，自己安全就不算著急，拿不好賣的地，自己也不安全了，就算著急。”
“那許世壇算著急嗎？”
“世茂，2019年在土儲上的資金大概是1200億，按照40%左右的預算拿來擴張，不算不安全，他們還有1555億元的銀行授信額，他們淨負債率也才60%”
“如果加上福晟這一筆呢。”
“福晟的資產包40%大概大概要作價1000多億，世茂能抗的過來。”
“所以，這是一筆成功的收購？”
“不一定”
“？”
福晟資產包的大部分土地在大灣區跟東南沿海，但是有很多地王跟舊改項目，這些項目，有很多的陷阱，甚至連開發的可能都沒有，地就荒廢在那裡。
“所以，你認為他著急了？”
“也不是。”
“為什麼？”
“併購本來就是一場豪賭，併購的土地一般都比土拍便宜，所以世茂像以前那樣拿地蓋樓賣房，還是許榮茂的世茂，併購是許世壇風格的世茂。 ”
所以他一上來就很“著急”，3月份吃下泰禾、萬通多個項目，4月份吃下明發集團的項目，5月份再吃泰禾項目，6月份吃掉粵泰股份，2019上半年世茂2500億元的新增貨值中，通過併購新增的貨值規模有1800億元，佔比超過70%。
但是上半年的收穫，年底就有了反應，2019年世茂累計合約銷售總額約為2600.7億元，同比增長48%，2019年的銷售目標為2100億元，年度目標完成率達124%，據不完成統計，其中有400多億的銷售額來自於上半年的併購。
“上半年的粵泰股份資產包裡，就有一些債務糾紛。”
“但是他解決了。”
“2019年的成功，讓他有了信心。”
“是，所以他決定吃下福晟。”
“未來如何整合福晟是更艱鉅的任務。”
“他對自己有信心。”
而據不完成統計，目前，世茂在一線城市的土地佔比大概是12%，在收購福晟之後，世茂的土儲比例可能降到7%。
但還好，項目大多是位於不算下沉市場的大灣區跟東南沿海。
2019年過去，如果像演藝明星一樣有個超話熱點，那肯定是融創孫宏斌跟世茂許世壇交互第一第二。
未來，許世壇的每一步動作，都會成為熱點，備受關注，上臺之後，他用自己的“信心”收購了父輩在位時都少有的操作。
他能用自己的方式把世茂在安全的情況下帶上新的高度，2020就是最關鍵一年。
福晟大概2020年能賣900~1000億，世茂大概能賣3000億。
2020年，並表福晟，世茂的業績或許是4000億。
如果是，從2600億到4000億的機會在你面前，你能不著急嗎？
