「西南地产纪要」蓝光发展2019年度业绩发布会

会议概要

主题：蓝光发展2019年度业绩交流会

时间：2020年4月20日周一15:30 至 16:30

主讲：蓝光发展管理层

主要内容

第一部分：业绩汇报

第二部分：问答环节

蓝光发展 管理层

【经营业绩亮点】

盈利持续提升。报告期内实现营业收入391.94亿元，同比增长27.17%；实现归母净利润34.59亿元，同比增长55.53%；实现归属于上市公司股东扣非净利润33.56亿元，同比增长35.96%；加权平均净资产收益率23.88%，同比增长6.81个百分点；净利润率10.61%，同比增长2.51个百分点；基本每股收益1.05元/股，同比增长69.34%。

销售突破千亿。报告期内，房地产业务实现销售金额1015.37亿元，同比增长18.7%；销售面积1095.3万平米，同比增长36.63%；其中，合并报表销售金额715.4亿元，权益销售面积798.44万平。销售区域结构日趋均衡，成都区域189亿，边渝区域111亿，西南区域合计300亿，占30%左右；其次，华东区域261亿，占26%；华东区域221亿元，占比22%。初步形成西南、华东、华中三大主力区域格局，华南及华北区域实现突破百亿。

资金稳健。截至2019年末，公司资产负债率80.62%，净负债率79.20%。国际口径的净负债率在2017年至2019年间大幅下降。资产规模超过两千亿元，达到2018.9亿元，净资产达到391.21亿元。融资多元化方面，我们与16家大型银行建立了总行级的战略合作关系，我们也通过多元化的融资手段，包括美元债、供应链金融、中票、短融、公司债、ABN、ABS，总的授信总额超过2200亿。资本结构方面，截至去年末，我们的有息负债总额是609亿元，有息负债占总负债比比例稳中有降，从年初的49.16%下降到37.39%。平均融资成本8.65%，略有上升，但随着今年AAA评级的获得在2020年可预见有所下降。积极运用权益杠杆，降低财务风险，提升股东回报。

子公司蓝光嘉宝分拆在港交所主板上市，也构筑了“A+H”的双资本平台,推动了产业加速发展。嘉宝2019年实现收入21亿元，同比增长43%；净利润4.4亿，同比增长近50%；合约面积1.2万平，同比增长18.3%；合约在管面积1.2亿平，同比增长58.8%。在中国物业服务百强中位列第11位，去年年底上市之后收购了两家公司，累计收购8家公司。

3月11日，大公国际给我们AAA评级，穆迪是B1，标普是B+，整体展望是稳定。去年也进入了三大国际指数：MSCI、富时罗素新兴市场指数、标普新兴市场全球基准指数。刚刚开了2019年度董事会，对19年现金分红做了预案，对持股股东每十股派发现金红利2.87元（含税），现金分红的总额是8.66亿元，占归母净利润25%。

从15年上市到现在，总资产复合增长率38%，总收入复合增长率22%，房地产销售额复合增长率54%，归母净利润复合增长率达到44%。总资产和营收规模显著提升。

【业绩回顾】

资源聚焦价值。19年新增土储1121万平，新增货值约1300亿元，新增土储楼面价是4300元/平米。不断强化新一线和二线，占新增土储60%，强三线占40%，其中，三线城市中华东区域占45%。总可售货值2700亿，其中，新一线和二线占52%，去年同期是45%，提高了7个百分点，强三线占48%。

强产品重创新。蓝光持续产品创新，有六大产品系：芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系和商办系。其中芙蓉系19年获得优秀原创产品品牌第一名及房企产品品牌的第一名；雍锦系获得两个top10，分别是品质美宅产品系top10及优秀社区服务项目top10。在疫情阶段公司不断完善产品体系提升，包括户内生活体系的安居系统与安心系统以及社区生活体系的安享系统与安逸系统。全年客户满意度得分局行业的标杆水平，销售服务满意度达到94分，物业服务满意度达到95分。

数字科技赋能。围绕住宅产品及社区服务进行智能化创新、迭代数字化转型升级，上线了蓝光智能人居平台2.0。19年凭借数字化转型成果获得了2019年IDC数字化转型综合领军者、2019年度数字化影响力企业等数字化科技奖项，并为国内首家入选IDG旗下的名人堂榜单。

强组织提能力。去年9月，公司形成了“上海+成都”双总部的发展格局，汇川入海，抢占新高地。从组织绩效上说，公司组织、人才、机制、文化四个方面推动组织持续深入变革，落地强区域、精总部的战略举措，最终实现组织高效化、总部平台化、区域公司化。抢抓一把手工程，强化科技赋能，激发自由人才潜力，打造优秀的组织和团队能力。

股权行权彰显信心。在19年5月8号到今年5月8号一年的行权，管理层6名通过了行权，行权1.8亿元，行权价在6.84元，虽然是倒挂的但彰显了管理层对公司未来发展的信心。年报董事会当中公布了公司董事兼总裁计划于今年5月6日起6个月内通过二级市场增持公司股份，增持金额不低于人民币1000万元。

社会责任担当。公司累计捐款捐物达到3.5亿元，组织公益慈善活动上千次，资助10000多名贫困学生，累计在贫困地区和少数民族地区援建中小学30余所。今年1月27日，公司于国家卫健委直属的中国人口福利基金会专项设立了守护天使专项计划。

重要的荣誉。中国房地产综合实力百强top21，2019年最具投资价值上市房企top4，房地产公司品牌价值top5，房地产最佳雇主企业，中国慈善联合会第二届理事，全国“万企帮万村”精准扶贫行动现金民营企业，中国民营企业社会责任优秀案例。

【2020发展展望】

行业方面，我们认为房地产行业总体趋稳，城市分化格局愈加明显，市场总容量大，企业仍有较大发展机会。房主不炒促进了房地产市场平稳健康发展，稳定房地产投资和销售，供给端和需求端均有结构性的机会，都将呈现稳中有变的趋势。货币政策、财政政策仍有较大的弹性空间。物业行业管理面积有巨大的上升空间，且百强物业管理规模集中度目前仍不高，收并购扩张的机会是比较大的，正处于高速发展的黄金期。

战略方面，从去年的10月18号，蓝光嘉宝上市之后，我们重新定为“人居蓝光+生活蓝光”，生活蓝光就是物业，我们现在高度聚焦住宅地产开发，高度聚焦现代服务业。我们的发展模式是产业、资本、科技，最终关键是人才。产业是聚焦房地产产业，包括物业、上下游；资本是房地产相关的资本；科技是与地产相容的IT、AI科技板块。四大策略：第一，坚持精准投资。多元拿地，关注重大并购机会，加大股权合作模式，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜，对重点城市深耕细作。第二，追求卓越运营。打造以营销为导向的大运营体系，以现金流为核心，以利润未目标，全面提升运营及盈利能力；坚持高品质下的快速开发；提升客户满意度。第三，实现资本突破。坚持财务稳健，创新融资模式，实现A+H双资本平台联动，拓展融资平台和能力；激活总部和区域资金池，提高资金使用效率。第四，推进变革创新。进一步“强区域、精总部”，实现组织高效化、总部平台化、区域公司化；以业务为导向，推进数字化转型。

回答环节

Q1：请问迟总在未来三年的维度上，最想改变蓝光哪些方面？经营和利润方面能否给市场一个指引？

A：我到蓝光一个季度时间，对蓝光有初步的了解，感受蓝光在几个方面做得都不错：战略的梳理，对产品的重视，对客户满意度的重视，财务方面稳健，有质量的增长，激励方面具有特点。蓝光近几年高速发展，在全国内迅速扩张，但在区域方面不太均衡，包括城市的深耕细作、区域的资源配置可能需要一定的提升。另外，未来如何在已有千亿规模基础上实现进一步飞跃对蓝光的人才资源、组织能力具有严峻的考验。基于此，蓝光未来可能会有组织架构、现金流、利润、土地储备资源等一系列的提升。未来两三年，蓝光会成为一个更加优秀的企业，团队更加成熟，全国化的布局更加合理，城市深耕细作，各个区域均衡发展，现金流更加充裕，利润与规模有相对不错的增长。2020年要夯基础，规模稳定在top30以内。2021-2022年要加速，每年的年增长20%以上，稳中求进，有质量的增长。区域方面未来更深入地向全国发展，尤其是华东要做大做强。假如两年后有1500亿的规模，其中华东占400-500亿，华中和西南占300左右，华北和华南占200左右。利润方面，未来一两年每年有10%-15%的增长。两年后，公司可能会思考做地产+金融。今年比较重要的方面是经营现金流做大做强、融资端降低成本、控制资产负债比率、销售端加强回款，最近市场不错，我们也在适当加价。组织架构今年提出强区域、精总部。战略方面聚焦住宅、物业。我提出的“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”是今年乃至未来两年内蓝光重要工作的点。总的来说，蓝光在新的一年里，在新的目标下，依然聚焦有质量的增长，做强我们自己的能力，把自己的事干好，提高项目的回报，提高客户的满意度，提高股东回报，提高雇主品牌。

Q2：分红从35%下降到25%是基于怎样一个考虑？

A：从比例来讲，分红比例确有调低，但在市场上看，25%是一个比较高的分红比例。今年分红调低主要是疫情造成了不确定性，所以适度增加手头留存，是安全与机会把握方面的需要。我们的分红政策稳定性与灵活性相结合是我们既定的方针，把分红定在30%左右应该是相对稳定的，但具体分红要平衡股东需求与公司发展。

Q3：迟总来之后的一个季度，公司组织架构发生了那些变化？区域拓展具体变化？公司未来拿地战略规划是怎样的？

A：我来了之后，担任总裁，余驰总由总裁改任首席运营官。公司主要做强区域、精总部，区域能级进行了提升，突出了区域做强的导向。在一季度，投资拓展方面公司有了小小的开门红，都是按照公司新的投资导向进行铺排，总体来讲，抓住了一季度市场的机遇，拿地成本相对比较满意，对今年、明年的发展奠定了基础。

Q4：未来能否保证10%以上的结算毛利率水平和运营水平？

A：今年非常高兴达到10.61%这样一个历史新高的水平，从动态来看，过去一年多，市场对行业的利润重心是有压力的。但公司自身也有正面的影响，近几年公司的盈利能力、业务结构方面也在持续努力，有正面支撑作用。虽然行业利润水平下行，但我们的业务结构方面，代工代建、轻资产业务的持续提升是稳定利润的补充，对冲之后利润率在10%左右也是公司的一个目标，未来两三年内有相当大的机会达成。

Q5：今年是股权激励的最后一年，后续是否会由于公司规模的扩大在这一方面有新的思路？

A：我们在今年的年度董事会率先提出迟总个人意愿在二级市场增持公司股票不低于1000万元，今年第四季度在酝酿新的股权激励，争取在明年年初推出新的一期股权激励，对未来2021年-2023年有一个三年的计划。

A：疫情期间，对房地产影响很大，销售端的经营性现金流受影响很大，基本至少比去年减少两成。从大的方向来讲，确实对中国经济短期有影响，但是中长期向好的发展是不会改变的。地产的供需关系也不会改变，去年是15万亿的规模，今年也差不多，可能会减少5%-6%。购房的需求都在，只不过在短期内收到压抑。最近，售楼处开放后有反弹现象，尤其是改善型需求，中期来讲，供需关系没有大的变化。中央政策，房住不炒基调没有改变，希望地产行业健康有序向前发展。地产对中国经济的重要性也不会改变。我们公司对于地产行业的发展信心也不会改变。未来地产的格局依然会有一些变化，大的总量不会变化太大，但行业的集中度会进一步增加，利润率会有持续下降的趋势。

Q7：今年可售货值情况怎么样以及各个季度推盘的计划？蓝光的销售计划怎么样？

A：在一月底二月份40多天的时间内，拿地受到了一定的影响，但是全年的投资工作上，公司没有调整任何工作目标，从疫情逐步收尾以后，工作铺排是以超额速度进行安排。全年的投资任务继续按1500亿去做铺排。截至2019年底，可售货值有近3000亿，结合近期的补充，2020年的项目工作是没有太大的影响。当然受疫情影响，全行业第一季度的销售与前期的年度预算相比较是有一部分缺口的，但结合目前市场动态的变化，有非常好的机会在二三四季度将这一缺口进行铺排。与此同时，结合一城一策更为深入的调控政策进一步实施，在不同的地区、不同板块陆续出现结构性机会。在此基础上，我们结合我们的项目特征，从一个月前开始每星期对相应项目价格进行调整，这项工作可能会持续到年底，成为固化的一个机制。从全年货值的推出来讲，今年1100亿左右的新增资源安排是不变的，二季度加大对原计划推货的安排，保证全年在1700亿左右可售资源。按照原计划的上半年40%-45%的销售达成比例可能会向下半年下调5%-10%的比例。

Q8：公司在西南地区的销售金额有明显下滑的原因是什么？公司是否对西南地区的投资持有谨慎态度？公司如何在竞争激烈的华东地区进一步获得市场份额？

A：在2019年及2020年的态势，全国布局上来讲，我们会把西南的占比有意识的下探，支持让其他区域更均衡的发展。但是在西南地区的绝对数上我们是要站住的。在此基础上，我们非常重视华东地区的发展，并且在华东所布局的团队数量和资源倾斜力度非常大。伴随房地产市场的明显下行，我们有意识的减少了在西南地区的投资，这是从2018年下旬开始，公司对所投资的项目的底线原则是非常严格的，不符合我们投资策略及刚性指标的项目，我们是坚决不拿的，所以我们是削减了西南地区，特别是四川成都地区的投资力度。这也导致了2019年以成都为代表的西南地区销售有一部分下探。但基础的绝对数我们是有所保障的。进入到2020年以后，结合短周期的讨论以及公司达成的共识，我们从3月份开始在西南地区，特别是四川加大了力度。这是在坚持原则的情况下，结合市场的动态，在南宁、成都增加了土地的补充。所以，2020年、2021年在西南地区的业务又会得到夯实，但我们在全国化布局均衡发展导向是不变的。

华东区域竞争激励，但机会也比较丰富。继续做实在华东三个独立区域团队的组织安排；做更精准的市场研究；加大项目股权的合作。

Q9：今年的工作重点在华东区域的二线和强三线，蓝光如何在这些区域获得比较好的项目？

A：华东地区对每一个地产公司来讲都是兵家必争之地，市场够大、够好，做大华东是蓝光未来战略实现其中非常重要的一环。至于如何做，首先对于华东地区土地有精准的判断，对每个城市没块地有充分了解，这是最核心的。我在华东时间比较长，具有一定的资源整合能力，华东很多四线都比其他地区的二线适合做快周转、现金流项目，所以我非常看好华东。2020年以来，我们已经在华东拿了几块比较好的地，尤其在杭州拿了一个比较大的地，接下来我们继续会做大做强，呈现出好的产品展现给市场，产生溢价，回报客户。

Q10：公司对蓝光嘉宝上市品牌降低资产负债率、融资成本等有哪些预期？地产+金融的模式是否有大致的想法？

A：关于资本突破，我们有一些正在做的事情，也有一些结合市场政策面的机会去做好充足的准备。嘉宝上市后目前在港股比较受投资者认可，最重要的就是加强资源推动经营更上台阶，实现人居蓝光+生活蓝光中的生活蓝光战略的快速发展，这是我们努力的方向。人居蓝光结合A股非房地产行业融资还是有诸多限制的，作为一个上市平台，利用资本筹集加快公司发展可以说是有明确的进步预期，会积极做好这方面的一些业务资源、财务架构等方面的准备，政策面允许的时候我们也希望有所突破。地产是资金密集型行业，受政策牵引影响非常大的行业，与金融行业具有高度相似性，未来向金融行业方向的靠拢，我们并没有说拿一些金融牌照，要做行业的跨越和转型，更多是把握地产自身的金融属性，用金融的逻辑、手段工具来推动发展，包括内外部资源的整合都是要借鉴金融已经成熟的先进理念，来推动地产行业的再升级。

研究成果

【市场随笔系列】

地产投资要崩了，新基建能否独善其身

永久基本农田要失守了？

3月9日我们都在见证历史

被海南的现房销售制度给惊到了

基于修正SEIR模型判断疫情的峰值及拐点

病毒COVID-19的初始传染比例探究

疫情高压下，市场选择的什么方向

周期反击战打响，成色到底如何？

两天大涨是否昙花一现？

到底该怎么看央行16号文

从先行示范区看深圳的未来

破“七”背后的启示

辟谣！政治局会议地产表述的正确解读

延续核心资产逻辑，从公募持仓变动择股

土增税立法与集建地入市

房地产信托收紧为哪般

新城控股的危与机

地产投资拐点已到？

地产股投资的实用法则

地产股赚钱的正确姿势

预期引导VS政策期望——中央经济工作会议地产政策解读

如果投机投资需求都被灭了，房屋销量还能有多少？

竣工真这么少？房地产行业数据到底有没有水分？

垃圾股批量涨停，房企密集获准融资，后面还能买什么？

从政策托底到茅台跌停，Q4反弹依然在路上

【投资观点系列】

深圳与政治局会议释放积极信号——20200419

政策宽松走新路，择时逻辑不再——20200412

央行下调超额存准率，3月销售显著改善——20200407

内房优等生交卷，政治局会议定调积极——20200329

内房信用风险升温，寻找错杀优质个股——20200322

外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权——20200315

海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308

外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显——20200301

信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223

央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216

NCP或加速行业出清，政策宽松或逐步呈现——20200209

疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20200202

内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119

征信版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势——20200112

茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升

——20200105

【会议纪要系列】

保利地产2019年业绩发布会——20200417

金科股份2019年业绩发布会——20200415

融信中国高管交流电话会议——20200408

禹洲地产高管交流电话会议——20200403

中国恒大2019年业绩发布会——20200401

新城控股2019年业绩发布会——20200401

大悦城控股2019年业绩发布会——20200401

世茂房地产2019年业绩发布会——20200330

正荣地产2019年业绩发布会——20200330

龙光地产2019年业绩发布会——20200328

华润置地2019年业绩发布会——20200326

融信中国2019年业绩发布会——20200325

建发国际2019年业绩发布会——20200324

德信中国2019年业绩发布会——20200321

万科2019年度业绩交流会——20200319

美股破20000的房地产视角——2020319

宝龙地产&宝龙商业2019年业绩发布会——20200312

房贷利率怎样选择更受益——20200304

基于修正SEIR模型判断疫情峰值及拐点——20200303

聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301

外围市场大跌对A股的影响如何？——20200226

疫情背景下受益资产梳理及南山控股交流纪要——20200219

疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206

从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121

Q4地产股行情逻辑及展望——20191023

地产股的时机选择和逆向思维——20190928

当前为何我们看多地产——20190701

华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615

房地产市场销售总结及政策展望——20190604

【策略专题系列】

疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资——20200324

两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305

2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210

城市更新：开启地产增量新时代——20191017

2019年中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906

2018年报及2019一季报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516

板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127

2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来——20181119

泡沫后周期时代的投资框架——20180806

房地产投资的韧性与基本面展望——20180206

拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920

从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905

突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924

他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925

长租公寓，租赁市场的新兴力量——20170925

【A股研究系列】

华发股份：派息再超预期、土储有质有量

保利地产：再超预期，稳步向TOP3挺进

天健集团：旧改与深圳基本面加持，业绩加速释放

荣盛发展：分红稳步提升，关注回款率目标

新城控股：运营优先缓速提效，估值提升有空间

万科2019年报：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起

蓝光发展：业绩持续高增长，东进南下纵突破

中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心

华夏幸福：外埠区域明显上量，大力开拓商业不动产

金地集团：险资入股不改初心，蝶变焕发回归成长

华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合

【H股研究系列】

正荣地产：拿地权益提升，融资成本回落

佳兆业：净负债率大幅改善，旧改转换提速

禹洲地产：负债有所优化，销售弹性犹存

旭辉控股：均衡利好增长，发力商办和物管

融创中国：从弹性回归价值，关注信用改善节奏

碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险

中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复

融信中国：明显低估的一二线优质标的

宝龙地产：成功进驻大湾区，估值提升最具潜力

保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者

绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即

融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7

合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善

易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商

碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长

龙光地产：前瞻布局、资源优质

【西南证券房地产团队】

团队首席：胡华如

执业证号：S1250517060001

手机号码：18688929962

电子邮箱：[email protected]

關鍵字: 华东 增长 同比