先認清商鋪投資的優勢，劣勢!不是所有商鋪都可以養三代，-鋪坑三代也比比皆是!
優勢1.毛胚即可出租，省心!
2.商鋪不折舊，越老越值錢!
3.收國家房產調控政策影響小，不限購.不限貸!
4.沒有區域限制，任何城市的商鋪都值得投資!
5.具備融資屬性!
6.租金收益高，回報高!
劣勢1.轉手稅費17.58 (無購房發票情況下)，難出手!
2.風險非常高(不是所有商鋪都能養三代是，也可能是三代養- -鋪)
3.首付比例高，限制購買人群，貸款利率高於住宅!
4.對於購置人群專業性學問要求比較高!
總得來說商鋪適合長期持有，收益靠租金跟融資，而不是出手變賣!
目前整個市場商鋪種類繁多各種概念包裝花裡胡哨!買了必坑的商鋪超過百分之50，買了不虧沒啥賺的佔不到百分之40，而剩下了不到百分之十里面有一半被關係戶，或者開發商自持，剩下的好鋪子只有不到百分之五!所以不瞭解商業地產請不要亂投，看不
好商鋪的本質請不要亂投，就算看準備也請在不影響生活品質的前提下投資商鋪!下手投資商鋪前先明白自己的需求:
1.為了保值，很大一部分高淨值人群為了保值，針對經濟形式的下滑，貨幣貶值，國內穩健投資渠道稀少，來選擇投資商鋪!這部分人群要求地段成熟，業態穩定，穩字當頭!回報要求年收益4到5就滿意了!不需要過多的打理，方便!
2.為了增值，大部分新手以及商鋪投資老手都喜歡投資未來增值空間大的商鋪，而往往大部分新手就是給開發商資金回籠的，只有很小一部分老手才能買到這種鋪子!
3.以保值為前提，以增值為目的。
研究分析好那些條件可以做到保值，增值! 明白了自己的需求在學習怎麼找鋪子怎麼找.到一個入市良機，該一個什麼時間節點買比如開發商的活動，或者開盤初期，或者開發商以及原業主緊急資金需求，或者稀缺性等等!
最後看性價比!多研究經營的好的商鋪有哪些特點，地段，位置，經營模式.....瞭解商業的類型
1.住宅底商
2.臨街鋪
3.購物中心/格子鋪
4.專業市場
5.地下商業鋪/地鐵商業鋪
6.城市性或區域性步行街鋪
瞭解了商業類型還要研究商業類型的優劣勢
1.住宅底商跟臨街鋪，基本輻射小區500米範圍，有固定的回報，隨入住率增加租金遞增，回報通常較為穩定，保值比較靠譜，漲跌幅度不會太大!基本業主自己管理出租或者自營!建議首期租金不要定得太高而最重要的是引入商家的品牌，合同期不超過五年，讓租戶有精力把鋪子做火做旺，一起渡過養商期,後期成長起來租金就是你說了算，一開始租金太高能撐過養商期的商戶比較少，如果進進出出租戶多了，後期再出租就會比較困難，大多數做生意的人都會覺得風水不好!先先吸引金雞，養好金雞，我們要的是金雞蛋！
2.購物中心/格子鋪/地下商業，這類型商鋪投資風險非常大，當然高風險意味著高回報!先要確定開發商的商業運營實力，有沒有做過類似項目，開發商是否有超過百分之三十以上的自持比例(開發商是不是有心做好這個商業，還是準備賣了坑人)，自持部分跟出售部分是否人流共享，如果達不到就是坑，萬達商業就是典型，好的東西全自持;出售部分不僅貴，還共享不到自持部分的人流!如果能達到人流共享，那在分析商業項目總體量有多大，能吸引的最大消費半徑是多少，消費半徑內的年輕群體以及高收入人群有多少，年輕群體，高收入人群越多約優質，年輕人敢於消費，高收入人群有能力消費!然後看周邊的交通是否便利，整體商業展示面是否打眼，停車入口是否顯眼，停車是否方便，車位配比是否充足!公攤是否大於百分之30，如果低於百分之30，那就不用買了，公攤的部分基本用於人流動線佈置，這類商業公攤大小意味著開發商對商業未來運營的信心!樓層推介1.2.3樓，超過三樓不建議入手，商業運營起來1.2.3樓收益都會非常可觀，非常成功的商業綜合體購物中心過了3到5年培育期甚至更短時間培育期，能做到3-5年回本一次!
3.專業市場，對於專業市場的鋪子就像賭博一樣，賭贏了，一年回本- -次，堵輸了就是買了一堆水泥，建議新手投資千萬別碰，專業市場是生意精們去玩的投資，如果一定要買，請教關係非常好並且在專業市場做生意的朋友，或者有過專業市場投資成功案例的朋友，因為專業市場太考驗倉儲，物流，交通道路，政策支持，等等，下手一定要謹慎再謹慎!
4.城市或區域性質步行街，這類鋪子可能不是想買就能買的，很多人一輩子都遇不到一條步行街鋪子的形成，得有非常優於常人的眼光，魄力，以及經濟實力，這類鋪子本身起點就很高，目前大陸據我本人瞭解，廣州北京路步行街最貴的商鋪賣到了兩百萬一平米，租金兩萬一平米-個月不足為奇怪，這類商鋪通常很多商家難以承受高昂的租金，看似人流攢動，實則商家入不敷出，可還是有大量商家前仆後繼的湧入，這原於他的品牌效應，在步行街開店直接拉昇了品牌效應，可能眼看著的生意是賺不到錢的，可帶:來的加盟費，品牌效應是無法估計的，這就是投資步行街的魅力!這類鋪子可遇不可求，買到了就是運氣!而運氣的前提不僅僅有經濟實力，還得眼光，和魄力!
挑選商鋪注意細節，同一-個項目可能租金收益差一倍不止，同一個項目可能生意一個天上，一個地下，所以挑選商鋪具體得分析到實際的鋪子，
1.消費人口結構分析
2.人流動線分析，實地走，預判未來人流動線，考察現有人流動線。
3.有沒有綠化遮擋，是否有欄杆類型障礙
物，是否有陡坡，是否有階梯( 階梯折價)4.是否有上下水，煙道，能否滿足多種業態經營便利。
5.層高，開間/進深比例是否在1/2採光，舒適度。
6.外立面是否可以改造，等等!很多很多細節!
7.未來的片區規劃，道路，交通，企業等等
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還有太多的商鋪投資學問，這是個非常考驗，細節，眼力，耐心，魄力的投資!跟我一起學著投資商鋪，愛上投資商鋪!
研究透徹，商鋪投資完全可以百分百的投資成功!
