2020年一季度無疑是土拍史上波動最大、形勢最複雜的一段時間：1月適逢2019年年末集中成交季、2月份因新冠肺炎爆發、多城中止或延後土拍、3月以來土地供應雖逐漸恢復，但城市供地態度卻日趨謹慎，土地市場充滿了諸多不確定性。
根據CRIC監測數據，截止4月21日，重點監測城市流拍率升至21.8%，較2019年增加了5.8個百分點。受疫情的影響，尤其是2月份政府集中撤牌和收回土地較多，使得2020年流拍率較2019年明顯上升。
考慮到當前政府普遍面臨較大的財政壓力，為了緩解疫情對經濟的衝擊，部分城市很有可能會繼續加大土地供應，尤其是在合肥、鄭州、西安這類房地產依賴度較高的城市。
在疫情的影響之下，2020年一季度土地流拍現象較2019年明顯加劇，合肥、長沙等中西部二線城市，成為流拍的“重災區”，較2019年的流拍率有顯著增加。
根據CRIC監測數據，對2020年以來重點城市流拍率進行統計分析，流拍率最高的十大城市有7個是二線城市，多位於中西部區域，另外3個分別是廣州、湖州和保定。其中合肥、長沙、太原等3個城市流拍率超過30%，而在2019年，只有深圳流拍率是達到了30%的水平，其他城市皆低於30%。
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流拍率TOP10中7個是二線城市
就TOP10城市流拍率變化來看，除廣州外，其餘9個TOP10城市流拍較2019年均有上升，尤其是合肥、長沙、太原流拍上升最為顯著，這也與其供地結構有極大關聯，以太原為例，超半數供應土地均位於郊縣，商品房本身的去化壓力就大，並且在疫情影響下房企資金壓力再度加大，因此企業參拍積極性不高，除1宗地受2月份疫情影響主動撤牌外，其餘均是無人競拍或未達底價流拍。
就具體城市來看，合肥的流拍率居於首位，較2019年有明顯上升，高達48%，成為流拍的“重災區”，但就合肥市場來看，整體市場熱度依然不減，截止4月21日，合肥成交的14宗土地綜合溢價率高達22%，經開、濱湖、瑤海等多宗優質地塊溢價率均在三成左右，流拍的土地多位於長豐、新站等較偏遠區域，多無人競拍導致流拍，總的來看，合肥地市呈現冰火兩重天之勢。
此外，長沙、太原等城市流拍情況也較嚴重，流拍率均超30%，流拍的原因與合肥基本一致，這些地塊或為商業地塊，或位於遠郊縣，企業參拍情況不佳，大部分地塊無人競拍，部分宅地由於區位不佳、最終未達出讓底價致使流拍。
值得注意的是，一線中的廣州流拍率高達18%，居於第5位。6宗流拍地塊有5宗因為無人競拍撤牌，其中包含一宗增城宅地，此外，黃埔魚珠商用地塊再度流拍。截止4月21日，2020年成交的27宗土地中有23宗均是底價成交，僅有荔灣芳村大道、天河廣氮地塊等4宗優質地塊溢價成交。整體來看，2020年廣州土地市場持續低位運行。
除此之外，湖州、寧波兩個長三角城市流拍率也在十大城市之列，流拍率均在10%以上。寧波流拍的7宗地多位於象山、慈溪、寧海等郊縣，均是政府主動撤牌所致，以此來看，東部城市的較偏遠區域土地市場也不容樂觀。
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流拍率較2019年顯著提升
分能級城市來看，除一線流拍情況明顯緩解外，二、三線城市流拍率均有不同情況的加劇。一線城市流拍緩解主要是北京、深圳等城市均有多宗優質土地出讓，使得流拍現象明顯緩解，流拍率降至6.7%，較2019年下降了3.3個百分點；二三線城市雖然流拍均呈加劇之勢，但相比之下，三四線流拍率更高，主要是由於三四線城市居民的購房需求已經受到一定的制約，在疫情的加劇之下，樓市持續走弱，因此房企在三四線拿地越發謹慎。
當然，隨著疫情逐漸得到控制，同時各地也出臺相關政策紓解房企拿地壓力，市場熱度不斷回升，土地流拍現象也因此得到改善。3月份土地流拍率降至10%以下，處於近一年以來的較低水平。
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遠郊縣地塊流拍概率更大
在對流拍土地特徵進行研究後，我們梳理出了以下四大共性：
第一，從屬性上來看，商辦地塊流拍概率更高。截止4月21日，重點監測城市土地流拍幅數高達311幅，其中39%為商辦地塊，與供應結構相比，商辦地塊佔比高了約4個百分點。
第二，從單價上來看，“白菜價”地更容易流拍。按樓板底價劃分，樓板底價在2000元/平方米以下的地塊流標率最高，達到18%，在長沙、蘭州等中西部二線城市偏遠郊縣，此類流標地塊均較為常見。隨著地價的上升，流拍的概率也在縮小，樓板地價在2萬元/平方米以上的地塊，流拍率僅有4%，這些土地多集中在北京、深圳、上海、杭州的一線和新一線核心區域，板塊長期發展潛力較佳，因此流拍的概率相對較小。
第三，從規模上來看，超大體量土地更易流拍。對比重點監測城市流拍和成交土地的平均建築面積來看，可見流拍地塊的體量普遍更大，平均建面達到了9.8萬平方米，較成交地塊高出7%。這也在一定程度上說明，對於這些盈利前景不佳的地塊而言，更大的開發體量也是土地流拍的“原罪”之一，其實更甚次的原因來自於企業的資金壓力，大體量不僅僅意味著更高的土地款，還意味著更高的施工成本等相關費用。流拍地塊中有超三成土地建築面積超過10萬平方米，這一比重明顯超過大體量地塊成交地塊佔比。
第四，從區位上來看，遠郊縣土地流拍概率更大。我們以流拍率最高的合肥、長沙、太原三個典型城市為例，分區域計算了土地流拍率。結果發現：三城無一例外，遠郊縣的流拍率均高於中心城區，尤其是合肥，長豐、肥西等郊縣流拍率高達67%，而濱湖、包河等中心城區的整體流拍率僅有25%，這一定程度上反映了目前房企和居民的需求偏好，由於中心城區教育、就業、醫療等配套明顯優於郊縣，購房需求較為充裕，為了迎合客群，房企對中心城區地塊也更熱衷。
綜合來看，流拍地塊共性較為明顯，需要佔用大規模、長時間現金流的地塊更易流拍，如偏遠地塊板塊價值短期內難以兌現、超低單價地塊大多週轉率更低、大體量地塊佔用資金規模更大等等，這也折射出目前行業資金面偏緊，大家對週轉率、盈利空間考量更加嚴格的現狀。
在某種角度上，更高的流拍率也代表著地方政府加強供地的決心，未來拿地機會也更多，值得房企重點關注。
來源：丁祖昱評樓市
