每一宗明星地塊都暗中標好了代價。有時它要你的錢，有時它吞了你的人。
中海上海總經理崔帥，不過是魔都吃到第一個螃蟹的人，陪他一起的可能還有華潤與萬科上海的兩個高管。
在本地，這件事情沸沸揚揚，足夠震撼。地產公司的城市總與投資總，在更大的機構面前，居然成為了戰戰兢兢的一批人，於是引出了一個非常有價值的話題：
「為什麼發生在上海？」
「圍標」目前被輿情猜測是三人協查的主因。如果屬實，三家公司面臨巨大的不確定性：個人刑責，地產職業生涯跳水，近7億元的保證金沒收，公司罰款，以及，最多三年的土拍禁令。
所以，別以為這只是公司高管的代價，如果禁止三年內在上海拿地，這三家公司接下來不得不做的一件事情就是裁員——對，你就是這樣被牽連到的。
事情會不會演進到這一幕？事情又是如何演進到這一幕的？與上海的朋友聊了聊，談幾點看法。
1，未來幾天是關鍵時間。三家公司向地方政府怎麼表態，作出什麼保證與承諾，大概率決定著處理結果的嚴重程度。三家公司都是老牌玩家，對疫情、財政與政府心態的閱讀能力，此次嚴重掉線。
2，地方政府也有強烈的訴求，藉此機會，向全行業宣示土地市場交易的秩序與紀律。所以，未來的處理結果裡，「震懾」肯定是一個主關鍵詞。
3，「圍標」是行業的潛規則，一向存在，取證不算容易，但是也沒有那麼難。這次爆發，是當事人在錯誤的土地、錯誤的時機，用錯誤的價格做了一件錯誤的事情。這幾個條件缺一個，都可能引而不發。
4，這宗虹口地塊，宅地為主，容積率2.5，底價34億元，採用競價招標複合方式出讓，競價門檻是單次200萬元。誰能想到，三家入圍的合格投標人，報價全是底價，連一次加價都沒有。如果外界的傳聞屬實，中海拿地後，華潤與萬科火速入局，那麼，對政府而言，這個證據鏈就形成了。三家城市公司如果屬實，顯然心存僥倖了。
5，上海市為了防止土地圍標，其實一直在對遊戲規則進行更新。前幾年，以閩籍為主的房企為了上海低價拿地，紛紛註冊各種馬甲公司，然後進行圍標、串標。2016年底，旭輝在一次投標中，因為「遲到」，失去招標資格，另一個閩籍企業底價中標，而旭輝自己則被沒收了3.7億保證金。這種匪夷所思的出局理由，被外界廣泛質疑。
此後，上海市修改了相關政策，推出競價招標的複合式出讓規則，一旦報名超過3家，那麼就通過打分來決定土地歸屬。
6，「三家以上報名」規則的核心內容，解釋起來比較麻煩，可以參考下圖。它的核心目的有兩個，第一，控制土地出讓的溢價率，不要動輒搞出個地王；第二，把最好的機會留給最有實力的企業。
7，打分制，內容很多，設置了一堆高門檻的條件，總的來說，行業排名，綜合實力、國企特徵等構成了巨大的優勢。可是，誰也沒有想到，這種規則更新，降低了民企的圍標概率，卻創造了國企的圍標動力。
8，在「三家以上報名」的新規則下，如果綜合排名靠前的房企形成同盟，它們就會在極具優勢的打分制下，把其他開發商拒之門外。在一定程度上，這是新遊戲規則的天然BUG，如果綠地不參與土地競標，中海、華潤與萬科，基本上可以憑藉天然優勢，直接進入土地決賽。
接下來，至於選擇三家互毆，還是三家聯手，那就是屬於職業經理人的道德風險了。在虹口地塊中，三家選擇合作，於是，它們的交易對手生氣了。
9，所以，與其說，這是一個個案，不如說，這是對既定遊戲規則赤裸裸的「套利」。
10，4月10日，距中海上海總被採取強制措施後一天，上海市土地出讓規則出現大調整，在松江一幅土地的出讓中，將之前的「三家報名打分制」大幅度修正為，競買人在5家以內，可以直接競價。上海市有關部門的反應相當快，畢竟被地產商這麼割韭菜，可以想象是相當不爽。
以上十條觀點，基本解釋了本次「圍標疑雲」的幕後邏輯。
從遊戲規則的角度看，它不是一次偶然的個案。如果規則不修正，早晚會發生，不同的只是，誰是第一個吃螃蟹的國企而已。
但是，對規則的修正，也很可能反倒逼出另一個政府不願意看到的結果：土地溢價率的升高。
就在本文截止的此刻，坊間也在傳聞處罰結果。具體內容不好細說，但是，可以可信的是，土地出讓規則的嚴肅性，得到了高度維護，三家公司各自的7億元保證金很可能將被罰沒，有關公司被禁止在2-3年內不得在上海拿地，可能是一個大概率的事件。
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