作者：柯談
來源：柯視角
10月11日傍晚，高層印發的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，給40歲的深圳特區送上一份大禮包。這份大禮確實豐厚，但對於炒房客來說，卻是利空！
該份方案與房地產相關的核心內容如下：
支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。將國W院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。
探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依託公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。
點評：
這對於非常缺少土地的深圳來說，是一個重大利好。“將國W院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准”這一條，相當於授予了深圳“省級土地管轄權”。
但是，今年3月12日，國W院印發的《關於授權和委託用地審批權的決定》試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限１年。
通過以上對比，可以看出，深圳獲得的是永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批權限，而3月份授權試點的北京、上海等8個省市是永久基本農田轉為建設用地和國W院批准土地徵收審批權限。
直白點說就是，深圳獲得的這個土地管理權限是大幅低於北京、上海等8個省市的。
此外，從這次方案中的“農用地轉為建設用地、支持盤活利用存量工業用地、探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制”這些內容來看：深圳未來化解土地不足瓶頸的方式將是內部消化，包括住宅用地在內的建設用地將更多的從農用地、工業用地和閒置土地上轉化而來。這也就是直接否定了深圳擴容，吞併東莞惠州臨深區域的可能性。
這個月，深圳會舉辦特區成立40週年慶典活動，不少業內人士仍然對於深圳擴容不死心，認為高層送深圳的大禮包很可能就包括擴容內容。目前，結果已經揭曉：
深圳擴容，再次落空！
其實，早在今年6月12日，中央黨校主辦的《學習時報》就刊登過文章，標題為《“三區”疊加 擴權賦能 探索建設大深圳統籌合作示範區”》。文章直接明確了：在不改變行政區劃的前提下，探索建設大深圳統籌合作示範區成為最優選項。
可見，兩次重磅文件都已經徹底否決了深圳打破行政區劃吞併東莞惠州臨深板塊的可能性。
對於深圳投資客來說，不擴容是利好，因為在深圳有限的土地面積之內，未來很長時間內都會是住宅供不應求的局面，房價持續平穩增長是毋庸置疑的。我曾經不止一次的說過，715調控升級之後，深圳房價只會橫盤，絕對不會像京滬那樣陰跌3年。所以，對於短期炒房客來說，深圳已經沒有容身之所。但論長期價值和漲幅，深圳仍然是未來的NO.1。
而對於東莞和惠州臨深板塊的炒房客來說，擴容落空就是大利空！
