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前面幾天，我們陸續推出了關於深圳擴容猜想的文章，包括深圳擴容40年的努力、擴容的三大猜想，並針對東莞的鳳崗進行了分析，這篇文章，來看下臨深的惠陽。
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擴容，深圳努力了40年！
深圳擴容三大猜想！
鳳崗擴容機會有多大？房價已破“3”，還玩得起嗎？
先來看下業內人士是怎麼看待關於深圳擴容惠陽、大亞灣的。
深圳壹地產總編輯陶文傑先生認為：
- 惠州土地廣闊，空間約束小，若深圳擴容惠陽可有效解決土地緊缺的問題。
- 從戰略意義上看，深圳擴容將帶動粵東北，包括河源、惠州、汕尾等地的發展。
- 惠州作為聯通深汕合作區、深河合作區的飛地，聯通起來有利於後期的規劃和開發。
- 惠州南站等高鐵站建成，給惠州發展提供了很好的交通條件，深圳將依託交通優勢迅速帶動周邊地區的發展。
基於這些可以得知，若是深圳擴容惠陽，是有助於推動深圳及周邊城市發展的。
不過這篇文章我們不再講深圳擴容惠陽的可能性，而是就大家比較關心的幾個問題進行分析。涉及到惠陽往來深圳是否真的方便，如何看待惠陽樓市，還適不適合買入，目前供應量怎麼樣等。
PART.1
惠陽很聰明
首先解決了交通問題
不得不承認，近幾年買入惠陽的深圳客佔比不小，為什麼這麼多購房者願意買入？
除了本身自帶的臨深屬性，很大程度也是勝在了交通上。
其實無論投資還是自住，買房置業首先考慮的因素是出行是否方便。
這就好比大多數置業惠陽的購房者首先會問：我在深圳/香港上班，如果在惠陽買房，通勤需要幾小時？出行方便嗎？
早先走高速的話，惠陽區的中心離深圳龍崗和坪山，開車通勤時間在30-45分鐘左右，抵達深圳南山和福田區的通勤時間在一個半小時以內，對於一線城市來說也是能夠接受的。
那麼，還有沒有更好的選擇？
從目前交通情況來看，位於惠陽的惠州南站解決了往來深圳、香港的交通問題。
現在從惠州南站乘高鐵，10分鐘到深圳坪山站，30分鐘左右到深圳北，1小時左右能直通香港西九龍，車次頻繁，如果在高鐵附近住，幾乎可以當做地鐵一樣來使用。
算下來，惠陽到深圳，甚至比深圳各區內搭乘地鐵通勤的時間還要短，這讓“工作在港深，生活在惠陽”成為了可能。
可以說惠陽在交通方面很精明。
除了高鐵，早先還規劃有直達到深圳的地鐵14號線。據規劃，未來深圳地鐵14號線將延伸至惠州南站。
一直以來，深惠市民都十分關注深圳14號線的動向，只可惜種種原因之下深圳地鐵14號線延伸到惠州未能推進下去。
雖然去年深圳在徵求意見稿中，提出了深圳將推動14號線東延至惠州惠陽，惠陽官方也發聲稱深圳地鐵14號線延伸至惠陽不變，不過仍有不少人猜測14號線延伸至惠陽估計會“流產”，退堂鼓打得咚咚響，那麼想要搏地鐵的投資客，還會將賭注壓在地鐵上嗎？
▲惠州市域線路僅為示意，以官方發佈信息為準
地鐵沒能推進下去，好消息是，最近被列入新開工項目的深汕高鐵，要途徑惠州南站，向西可到達深圳西麗站，時間在30分鐘以內，計劃將於2025年建成。
這對於惠陽來說也是極大利好，看來惠陽正不遺餘力的加強與深圳、香港的互聯互通，因為只有交通解決了，才有助於承接人口外溢。
PART.2
惠陽最大優勢
對剛需客很友好
接下來聊一聊惠陽的樓市。
惠陽樓市最大的優勢，就是近深圳，價差明顯。
惠陽距離深圳有多近？看地圖，惠陽的西南部地區，上、中、下分別與深圳的龍崗區、坪山區、大鵬新區三個區直接接壤，更是與坪山近到只隔了一條路。
但是兩地的新房、二手房卻存在很大價差，拿惠陽和深圳房價最低的坪山來說，兩地價差在2倍多、3倍多。
鏈家網最新數據顯示，目前坪山區的二手房均價為3.5萬/平，而一路之隔的惠陽，二手房均價為1.1萬/平。
新房方面，深圳房地產信息網顯示，3月份坪山在售新盤11個，其中在售住宅項目7個，價格大多3字頭起，均價在3萬--4.2萬元/平之間。
相較而言，惠陽1字頭。
以距離較近的新房坪山奧園翡翠東灣，和惠陽九洲玉帶灣為例，價格分別是3.004萬/平、1.38萬/平，10分鐘車程，價差2倍多。
▲圖源：鏈家網
同樣是購買90㎡左右的房子，按最低三成首付算，在奧園翡翠東灣需要付首付80萬左右，九洲玉帶灣需37萬，差了40多萬，其實這對大多數的普通購房者來說，已經是筆不小的資金。
▲九洲玉帶灣
▲奧園翡翠東灣
上述只是拿深圳房價最低的坪山來看，若是拿房價5萬/平的龍崗對比，幾公里之外的惠陽淡水片區單價才一萬多。
這樣優勢就能看出來了，惠陽的上車門檻比較低，至少對剛需來說很友好了 。
為什麼說是剛需？若是現在讓大部分剛需客去買深圳住宅，南山、福田、龍華就不用多說了，豪宅價格。選擇龍崗、光明，新房首付門檻也要超100萬了。想要首付100萬左右在深圳買住宅，真的需要精挑細選。
再者，首付100萬對剛需來說多嗎？其實很多，現在拿不出100萬的家庭絕對佔多數，反而更能拿出40、50萬左右的是主流。
所以也就是為什麼現在深圳剛需性住房需求群體，會外溢到惠陽等地了。看之前的數據能發現，惠陽樓市成交客源佔比中，深圳客高達80%，其次為本地客戶。
因此我們認為，深圳高房價影響下，惠陽吸引不只是投資客，剛需客也會是未來主流。
PART.3
投資客若要入手
可能讓你彎道超車，也可能踩坑
回到核心話題，基於區位+交通+價差上的優勢，這幾年惠陽樓市表現怎麼樣？適合投資嗎？
一句話概括：不算出色，穩中有漲。投資客若要入手，要做好打持久戰的準備！
先看成交量，時間拉長到8年。數據顯示，自2012年以來，惠陽每年成交的新房住宅數量基本是往上走的（除了2014年），最高峰是2018年，達到3.2萬套之上，是當年漲幅最大的一個區域。
但2019年，惠陽新房成交量卻有所下降，成交了22658套（中原研究中心數據），雖說這個數量維持在比較高的水平，但表現不敵惠東、惠城、博羅。
再看漲幅，剔除15、16年全國樓市大漲背景，來看近三年惠陽二手房均價。安居客數據顯示，2017年1月時，惠陽均價8732元/平，到今年3月，二手房均價9997元/平，3年多漲幅14.5%，穩中略微有漲。
從價格走勢來看，據安居客最新數據顯示，2019年大半年時間，惠陽的二手房價格是逐步在下跌的，從去年11月後價格才出現了反彈。
▲圖源：安居客
成交量+漲幅可以看出，惠陽樓市整體上表現並沒有多出色，算比較穩，雖然惠陽作為大灣區中的一員，能夠受到大勢的帶動，若是想要以小博大買入惠陽的住宅，純粹為了炒房賺快錢，還是要謹慎一些，會是一個持久戰。
當然，若是深圳擴容到了惠陽，那麼惠陽房價則會出現“跳漲”，從現在的一字頭跳到二字頭、三字頭也是會的。那麼，這個可能性有多大？在深圳特區成立四十年之際會迎來這份大禮包嗎？
另外，數據顯示，2019年惠州住宅庫存呈現上漲趨勢，去化週期不斷延長，其中惠陽存量27131套，位居第二，截止2020年3月15日，惠陽存量面積維持在第二位，還是存在一定去化壓力的。換言之，新房太多，二手房就更不好轉手了。
PART.4
今年25個新盤入市
集中在淡水主城區
最後來看下目前惠陽有哪些在售、將售新盤。
據不完全統計，截止2020年2月13日，惠陽將有25個新盤入市，主要集中在淡水主城區。
▲圖源：咚咚找房
其實惠陽幾大片區中，值得關注的是白雲新城、南站片區，由於周邊的規劃及交通優勢，也具有相對較好的發展潛力。
白雲新城板塊，是當前惠陽區最重點打造的區域，處於整個惠陽的西南側，緊挨著深圳的坪山，也是深圳地鐵14號延長線進入惠州的首站點（規劃中）。
南站片區，關注點同樣在區位上，靠近惠州南站高鐵站（廈深高鐵從此經過），是深圳地鐵14號延長線進入惠州的終點站（規劃中）。
具體到片區樓盤，有沒有可以關注的？現階段看的話，碧桂園深薈城三期、天著春秋園和南站新城北區五期，三個項目的交通算比較有亮點。
◆像碧桂園深薈城三期，是白雲新城最近深圳地鐵的大盤。現階段看，項目距離在建的深圳地鐵14號線沙田站，距離在3公里以內，若是該地鐵能延伸到惠州，這個盤距離白雲站就只有百米。
◆天著春秋園，和已推出的星河榮域項目是一個片區，距離惠州南站只有幾百米，幾乎可以當做地鐵一樣來使用，可以關注下，前提是能接受軌道噪音影響。
◆而南站新城北區五期，預計在今年上半年入市。惠州南站新城很早就有規劃了，佔地十幾平方公里，只是發展比較滯後，這次即將入市的南站新城北區五期，時隔多年之後捲土重來，很多人猜測這也許是南站新城十年大開發的序幕（也只是猜測）。
即將入市新盤除外，在售樓盤也較多，主要分佈在淡水、秋長區域。由於離深圳有遠有近，因此房價也各不相同，同是惠陽區，房價從九千跨到一萬九，可差上一倍，甚至個別別墅價格突破了3萬+。
最後說一句，惠陽樓市很魔幻，好的樓盤在默默漲，差的樓盤無人問津，所以千萬不能隨便買。
▲圖源：咚咚找房
▶▶數據及資料來源：鏈家網、深圳中原、咚咚找房、樂有家研究中心、安居客等
封面圖來自惠陽房地產業協會官網
