時間回到2019年的尾聲，昆明樓市在連續幾年的連漲後幾乎被推到了風口浪尖，看好的人不在少數，唱衰的聲音卻也屢屢出現，不論今後風向如何，回頭瞅一眼樓市大發展的20年，已然是一段值得大書特書的波瀾壯闊史。
1998年開始的房地產大開發時代，2008年開始的大規模城中村改造，2012年開始的一帶一路和東南亞橋頭堡戰略的推進、全國一線開發商全線進入、度假養老地產的興起、全國投資者的進入，不同的時代，風雲際會，讓昆明成為一個多彩而明亮的城市，隨著昆明樓市大踏步前進，昆明的人居，在這二十年的滄海桑田中，也在發生巨大的變化。
而這種變化，仍未見終點。未來，更加激動人心的變化將會接踵上演。在這種化蝶般的變化之後，昆明這個城市，或將讓人更驚豔。
No.1
1999年-2008年：商品房時代揭幕
“大”和“全”成為市場主調
1998年，中央一紙文件，福利分房時代結束，昆明的商品房時代也揭開了帷幕，從此開始了昆明城市建設和住宅人居建設狂飆突進的20年。而俊發正好是98年成立的。
2003年，滇池路板塊崛起，眾多低密度的別墅、花園洋房，給昆明人帶來了人文、品質生活的概念。昆明樓市的主要產品以花園洋房及少量小高層為主。
2004年起，高層住宅出現在市場，此後，寫字樓、商業、高層、超高層、別墅、公寓等產品不斷推陳出新，樓市產品豐富，發展多元。2004年以前，昆明市房價十分穩定，昆明房價在1300—6000元/平方米之間，均價突破3000元/平方米，每年平均漲幅在2~3%之間。
2005年後，昆明房價出現了大幅增長，悄然間，房子除了居住之外的投資價值開始凸顯，“炒房”成了昆明人生活中的新事務。外來的品牌房企如世紀金源、萬達這樣的外來地產巨頭，在昆明規模化地生產大批量房子。單一個項目的開發量都可以抵2002年一整年的開發面積。
據昆明市房地產開發協會調研中心調查，1998年以前，有房、夠住，是人們對於居住的基本需求，而1998年~2005年，“大不大”、“好不好”成為了購房者需求的核心。這個時期，購房者開始關心產品的戶型、面積、環境等，80~90平方米的三室和四室成為當時的主力戶型。2008以前代表房企世紀金源、萬達、恆大等，大多以項目龐大著稱，動輒5年以上的開發週期，上萬規模的社區人口，世紀城、滇池衛城等等，而那時候也代表了“配套全”是昆明人居發展最基本的需求。
No.2
2009年-2013年:城中村改造時代
高層和城市綜合體崛起
在經歷了2008年的國際金融危機後，中國房市也出現了危機以來最明確的拐點，也改變了過去幾年局部過熱、整體偏冷的格局，開始呈現漲多跌少的整體性復甦態勢。
2008年，昆明進入了城中村大改造時期，啟動了336個城中村改造項目，昆明城市面貌出現有史以來最翻天覆地的變化，房地產市場也呈現出井噴式的增長。
這個時期，品牌開發商陸續入昆，樓盤如雨後春筍般崛起，而昆明人的居住環境也得到了極大改善，過去低矮的磚瓦房也被豎起的層層高樓大廈所代替。盤龍江、翠湖、滇池邊低密度高端小區大面積出現。呈貢新區也進入大開發時期。
同時，這個時期，土地政策開始出現變化，對土地資源的集約化利用要求越來越高。六七層的傳統商品房逐漸退出歷史舞臺。高層成為市場主導，車位是否充足成為重要購房指標。城中村集中大面積開發的結果，購物中心、寫字樓與公寓、住宅“混編”的城市綜合體成為昆明樓盤項目的“標配”，一時間”滿城皆是綜合體“。
當然，昆明在這個階段的房價也從2008年的4598元/平拉昇到了2013年的8660元/平的階段性高位，昆明的城市價值再次得到了肯定。
No.3
2013年-2019年：昆明城市地位拔高
滿城盡是房產大鱷
這一時期，昆明的城市定位出現了巨大變化。國家一帶一路戰略的提出，使得昆明成為我國連接東南亞、南亞與內地的中心城市和節點，昆明確定了建設面向東南亞、南亞貿易的中心城市和門戶城市的定位，一躍而成為中國對外開放的前沿，連接北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶等核心城市的高鐵相繼開通，連接東南亞的泛亞鐵路也在緊鑼密鼓地建設。昆明也正式提出以滇池為中心的 “一湖四片”和“一湖四環”的大昆明城市規劃，“昆明向南“成為這一時期的主旋律，呈貢新區、沿滇池區域、巫家壩CBD成為開發的最熱區域。
這一時期，昆明的城市面貌發生巨大的改變，生態環境也因為更加嚴格的環境治理和保護而得到極大改善，昆明作為全國主要旅遊度假城市的地位確立，迅速增加的旅遊度假和養老的需求使得來自全國的購房者開始大規模進入到昆明購房置業，尤其是來自北京、上海、廣州、深圳以及北方和東北地區的外來購房比例相當高，外來購房者逐漸佔據了昆明市場60%的份額。
從2013年開始，全國一線開發商大舉進入昆明，被譽為“大鱷”甚至“狼來了”。萬科、碧桂園、融創、恆大、綠地、中海、保利、中交、中鐵等大型品牌開發商全面進入昆明。全國一線品牌開發商在數年內通過公開市場拿地、併購、合作等方式，迅速佔據了昆明市場的大部分份額，本土眾多中小開發商則因品牌、產品開發能力和資金實力等因素相繼退出市場。
以合作開發、收併購等方式，是房企整合資源入昆發展的模式和思路。而在過去的這些中，房地產的調控和變化也給房企提出了更多的挑戰，單一產品化在應對整個房地產調控變化能力上還是會略顯單薄。為此，在這個後房產時代階段，除了擁有足夠的土地儲備外，在產品上也需要更多元化的佈局。無論是綠地、萬科、俊發也不斷在調整在雲南的產品和城市佈局，不斷契合雲南房地產行業的發展方向。
No.4
20年風雲際會，美好人居加速到來
樓市發展，其實就是一個時代的縮影。
過去的20年，從筒子樓、單位宿舍樓到商品房小區、花園洋房、現代化高層小區、城市綜合體、別墅、大平層，再到以“三好住宅“為代表的來自一線開發商帶來的對住宅產品細節、環保、智能、社區人性服務、配套、休閒旅遊、度假養老和鄰里關係、社區文化的全面的追求與改善，都是城市發展的變遷。
20年風雲際會，20年大浪淘沙，有成王，有敗寇，但無論如何，每個階段都是百花齊放的，可以肯定的是，昆明的規劃一點點成型，昆明的人居環境在一點點改善，昆明的好房子只會越來越多，屬於昆明的美好人居時代，正在加速到來。
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