大家好，歡迎收看菜鳥理財晨間欄目：業問侃樓 ，我是菜鳥理財特聘房產專家：業問。
今天跟大家聊聊粵港澳大灣區時下最熱門的區域之一：南沙。
是的，應廣大菜友的要求，上個週末我去南沙大致又轉了一圈。
OK，在進入下面的正式內容之前，我再強調一次我一直以來對於南沙的總體建議：
南沙不是不能買，只是由於歷史欠賬、人口規模、交通規劃、產業遷移等多方面的原因，區域整體潛力兌現的時間肯定比大灣區其他熱點區域要慢很多。
南沙為啥被外界吹得這麼高？因為確實是實打實的灣區“物理”中心，但這麼多年除了霍家早年佈局了一些，後續的定位和策略一直搖擺不定。
現在南沙最明顯的問題是人口太少，為啥人口太少？
因為定位太糾結，又是製造業，又有化工廠，還有郵輪港，還要搞人工智能，甚至提出要搞金融業……
製造業還好說，造車什麼的本來也就是廣州的支柱產業，化工的話，搜一搜新聞就知道，出過不少問題吧……
至於人工智能和灣區金融基地什麼的，怎麼想短期都輪不到南沙來沾光。
我覺得吧，南沙就老老實實搞成灣區的“綠洲”或“後花園”，強調風景宜居、交通便利就完事了——但也正是因為要實現真正意義上的交通便利，南沙還有太長的路要走。
所以，對於南沙的房產，如果你的心態夠好，能長持個5-10年起步的，我不攔著你。
如果是希望快進快出的，按現在的價格和行情，你大概率進去了出不來。
記住咯，以上是我對整個南沙區域的大前提！
然後就是大致的區域價值研判：如果現在非得去南沙買，那麼我建議你優先下注橫瀝島，其次是靈山島尖，再次是蕉門金洲。
剩下的幾個板塊，我謹慎看好的是慶盛。其他就都先別碰了。
至於樓盤，我盡己所能地看了一圈（不可能全部走到），覺得有兩個還不錯：華潤瑞府和頤德灣尚。
瑞府的配套、規劃和戶型都沒得說，如果你有實力，光靈山島尖數一數二的低密度的高端住宅這個定位，確實可以考慮一下。
頤德灣尚優缺點都相對明顯，如果買的話看你能不能接受一些已然存在的Bug。
另外，3W+的均價，確實還是有點貴的，拿下以後要站崗多久，業問是真的不好說。
更具體的樓盤分析，因為篇幅的原因我就不全貼上來了，想看的話，可以加我VX（cnlchouse）去朋友圈查閱。
在南沙轉完以後，我最大的感受，是對大灣區的另一個熱點區域——橫琴，有種【真香】的感覺。
廣東三個自貿區，深圳的前海不用多說，10萬+的均價，門檻已經被抬得足夠高了。
橫琴和南沙比，很多人覺得還是南沙有看頭，原因就是各種規劃的利好確實多，而且起點門檻低，讓很多想入場的人不會覺得貴到買不起。
但實際上，橫琴新盤現在整體的均價在4.5萬左右，南沙雖然整體均價只有2萬出頭，但高價值的熱點區域的新盤也早就開始3萬多起步，有的都超過4萬了。
而從政策、產業和人口這三大要素上，相比多數還停留在紙面的南沙，我現在反而更看好被歷史進程推到前臺，加速與澳門融合，意在部分替代某鬧心城市重要功能的橫琴。
