2017-11-13
苏州的商办类公寓市场是我们一直关注的对象，因为它和住宅的价差非常适合投资。
2017年7月苏州市区商品住宅的成交均价为20443元/㎡，进入2017年以来，苏州市区商品住宅的成交均价基本稳定在20000元/㎡，上下浮动不超过6%。而苏州商业公寓均价，笔者简单估计只有12000-13000左右。
但是我们一直在等待一个机会，什么机会？政策松绑的机会。
众所周知，过去商办类产品有着和住宅不同的待遇：商水商电、无法落户、无法上学等一系列问题像大山一样压在商住类产品的头顶。政策限制将商办类物业的使用禁锢在极其有限的范围内，许多刚需者和投资者因此望而却步。
但所谓物极必反，当住宅长久以来一枝独秀，利好过剩，投资投机行为已严重伤害了楼市的健康发展和国人的基本居住刚需，政策和市场天平就会发生倾斜。目前国家正在发力制定楼市长效机制，推行租购并举就是分流住宅商品房市场的购房需求，平衡业已失衡的楼市。
这次全国范围推行租购并举并非仅仅是一句口号，北京、上海、合肥、郑州等城市已经纷纷发布各自的具体实施方案。随着楼市调整的推进，原先处于劣势的商住类产品开始获得新生，成为市场的宠儿。早在2017年7月26日新华社发文《商办经纪服务规范发展将助力“双创”空间建设》，就是在告诉大家中央对商办类物业的态度要大逆转了，就是为商办类物业在本次租售并举的大调控中定位。
该文一出，敏锐者已经开始聚力商住类物业，寻找投资机会。不出所料，各大城市陆续出台的发展租赁住房的政策都放松了对商办类物业的管控，商办的春天来了！
租购并举，这是一次全国性的政策推广，是中央制定的楼市发展基本方向，江苏省自然也不会处于政策真空状态。2017年5月，江苏省六座城市:南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州已经列入省内购租并举试点市。2017年8月18日，南京市政府发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出试点商业用房改建为租赁住房，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。这意味着商住类产品的需求扩大，是实实在在的利好！
同时，江苏省住建厅有关负责人表示“我省其它5个城市的试点方案也将很快拟定”。政策松绑在即，苏州商办类公寓的投资机会已经来临。
当然，我们选择投资苏州商办类公寓不仅仅是因为公寓价格和住宅价格之间的巨大价差。苏州本来就是一个极其具有竞争力的核心城市。
经济上
苏州有相当明显的优势。2016年全国城市GDP排名，长三角的前三名是上海、苏州、杭州。长三角中心城市上海位于第一名，为27466亿；长三角的第二名为苏州，排名全国第七，为15475亿；长三角的第三名为杭州，排名全国第十，为11050亿，与苏州相差4400亿。而江苏省省会南京，2016年GDP只有10503.02亿元。
人口上
苏州对外来人口有着持续的吸引力。目前苏州1000多万人口，外来人口达到600多万，外来人口比例非常高。在2016年发布的长三角城市群整体规划中，对长三角城市群未来二十年的人口预测。到2030年长三角城市群，人口排名前五的城市为：
房产布局就是紧跟着国家的政策，分享国家政策利好带来的红利。苏州，政策春风即将来临，而且经济体量和人口数量在长三角仅次于上海，远超江苏省省会南京，这都在告诉我们，苏州商办类公寓的投资机会来了！
