上一期我寫了安陽學區劃分的文章，這一期就講講二手房的購買注意事項，本期分為二個板塊，1.購買二手學區房的注意事項 2.購買時的注意事項和手續，避免你們少走彎路。
二手學區房注意事項
學區房不是“就近原則"
1.孩子能不能順利的上學校，首先要了解學區的劃分，不是離學校近的就可以，所以購房者一定要注意入學的規則的變化，受生源人數的影響，每所學校在教育部門會對每所學校招生區域在一段時間內進行適當調整，這樣勢必會影響到“就近入學”需求的購買者。家長在考察學區房時，一定別忘記前往教育部門瞭解清楚，以免出現花高價買房而孩子不能入讀的情況發生。
確保買的房子無學籍、無戶口
2.選定學區房，就需要儘快過戶。但是在房產交易中，產權過戶與戶口遷移並不是同時進行的。一般情況下，先辦理產權過戶手續，再辦理戶口遷移手續，而且必須是原有戶口全部遷出之後，才能辦理新戶口的遷入手續。學區房的對口區域中，對於此類情況，買方應在合同中書面約定戶口遷移的時間及違約責任。
戶口規定
3.有的學校對入學有嚴格的規定，比如落戶滿三年且五年內同一個戶口只能有一次入學機會，同一個家庭第二個小孩除外。
即使房子所屬區域在學區範圍內，但如果孩子戶口無法遷入，也會影響孩子上學問題。因此在購買學區房時應明確掌握房屋的戶籍狀況、入學資質要求等，在簽訂學區房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致。
防“坑”兩大建議
一般情況下，如原房主拒絕將戶口遷出，新房主落戶應該怎麼辦？
1.公安機關無法強制原房主遷出戶口
2.原房主拒絕遷出戶口，新房主也能落戶。（先向二手房所在派出所提出申請，公安機關會辦理遷入手續。即使原房主不遷出去，但是系統會顯示空掛狀態）
3.法院無法直接判決遷移戶口，但可追究原房主的違約責任。
戶口遷出問題的解決途徑較為有限。家長如果為了小孩入學購買學區房，事先做好準備工作更加重要，必要時可以尋求律師等專業人士的幫助。
另外，最常見的“坑”之煤水電費等有欠款。警方提示，煤水電費有沒有欠款是購房者普遍能想到的問題。但購房者容易忽略的是房屋所對應的採暖費、寬帶費、有線電視費、物業費，甚至相關聯的車位費用等是否有欠款。房屋交易完成後，若時隔很久才發現原房主曾有欠款的情況，原房主又不配合解決，甚至已找不到原房主，則會給購房者帶來很大的困擾。
二手買賣注意事項和手續
我們要明確交易程序，二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。
1、買方需要對房子的產權進行調查
需要審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，我們要注意產權證上的業主姓名是否與售房者是否相符，有無抵押或共有人等;（讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性，包括查房產的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。）
2、準備好過戶材料
買賣雙方準備好各自的身份證、戶口簿、婚姻證明，賣方帶好房產證原件及複印件即可;
3、遞交材料辦理過戶
合法徹底辦理過戶，注意交費時間要求業主過戶遞交資料完成才給50%房款，拿到受理回執，確定能拿到房產證才給全款；要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費 ，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協議。
4、辦理稅費減免及繳稅;
1.契稅首套房：住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅;
二套房：住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅;
三套房及以上，契稅按照3％收取。
2.個稅
滿五唯一的房產免徵，不滿五唯一按照差額的20%徵收。
3.印花稅
買賣雙方按交易總額各交0.05%，普通住宅免徵。
4.土地增值稅
賣方按交易總額1%繳納，普通住宅免徵，非普通住宅滿2年免徵。
5.拿證：經過二級審批之後，便可到房地產交易中心取不動產證以及他項權證;
6.交房：取得不動產證之後便可辦理物業交割，也就是交房。
如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管，可以籤一個簡單協議，約定贖樓完畢之後給賣方，需註明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，“視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金較好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去籤一份監管協議即可，約定在交易核心完成遞件手續後，劃撥到賣家賬戶上，最後切記一定要認真考察，避免交智商稅。
買房過程對多數人來說都是一個大工程，從選房到付款每一步都不能大意，並且交易數額較大，所以找一個靠譜的中介就顯得格外的重要，好的中介能夠為房客提供充足的房源信息，並幫助房客代辦各種複雜的房屋交易手續，為沒有足夠時間或缺乏經驗的房客提供有效的幫助。
文/火星人
