導 語
本週重點城市土地成交規模呈現環比上升的趨勢。
2020年第17周，隨著更多城市土地出讓恢復正常節奏，本週重點城市土地成交規模呈現環比上升的趨勢。由於二三線城市成交佔比進一步上漲，導致本週平均地價呈現同環比回落趨勢。市場熱度方面，由於優質地塊供應比例仍然較高，廈門、杭州、寧波等熱點城市均有優質土地出讓，土拍熱度也得以維持，溢價率微漲至15%，流拍率維持在較低水平。
土地政策
湖北出臺政策穩定市場發展
武漢允許存量商辦房改造成租賃住房
本週，上海正式出臺擴大有效投資穩定經濟發展的政策措施，提出未來將會加大土地供應、加快土地供應節奏，保障市場穩定運行。為了儘快從疫情影響下恢復，湖北省近日出臺了《關於促進建築業和房地產市場平穩健康發展措施的通知》，提出可分期繳納土地出讓金、保障土地供應等多項措施，助力房地產市場儘快復工復產。此外，武漢近期出臺政策允許部分區域可將閒置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房屋改造成租賃住房，有利於加大租賃住房供應。
土地成交
成交體量環比上漲近4成
平均地價較上週有所回落
2020年第17周（4月20日-4月26日），重點監測城市土地市場成交量漲價跌。具體來看，重點城市合計成交建築面積達1786萬平方米，環比上漲39%，同比則下降了16%；成交總金額也隨之上漲，環比上漲26%至991億元，同比則下降了22%；地價同環比呈現回落趨勢，降幅均在10%以內，平均樓板價為5551元/平方米。自3月末各城市恢復土地供應後，在優質用地成交的刺激下，市場熱度明顯回升，本週成交溢價率繼續維持在一成以上，達到15%。
分能級城市來看，二三線城市本週成交佔比環比回升，漲幅分別為8個百分點和6個百分點。具體而言，一線城市共成交了7宗地，廣州、上海各3宗，餘下1宗位於北京；成交量最大的廣州出讓的3宗地均為住宅用地，分別位於南沙、花都和天河，由鳳凰衛視、雅居樂和金地分食；上海成交的3宗地分別位於奉賢、靜安和嘉定，其中位於靜安區核心商圈的商辦用地由覽海控股以60億元的總價競得；北京成交地塊位於房山區，是一宗限價宅地，由恆大溢價33%競得。二線城市中，西安、青島和成都的成交量均超過了100萬平方米，成交規模較高，不過由於出讓地塊或為定向出讓，或位置較為偏遠，因此成交熱度並不高；相比之下，寧波、廈門、杭州等東部城市熱度明顯較高，成交溢價率均在20%以上，其中杭州多宗宅地以上限價格成交，土拍熱度仍然維持在高位。三四線城市本週成交量明顯回升，溫州、東莞、南通等城市的成交量均超過50萬平方米，較上週明顯上漲，成交溢價率也在核心地段優質宅地的帶動下維持在15%以上。
土地流拍
流拍率微漲至8.9%
位置偏遠地塊仍是流拍主力
土地流拍方面。本週重點監測城市土地流拍相比上週微漲了0.2個百分點，整體流拍率為8.9%。通過分析這些地塊流拍的原因，可以發現這些地塊多數是由於無人競價而流拍；結合流拍地塊所在區位來看，這些土地多集中在青島黃島區、茂名化州市這樣位置較為偏僻的區域，配套相較缺乏，市場預期不佳，在當前市場環境下流拍概率極高。
周度TOP5
多宗優質地塊價格小幅上漲
廈門誕生雙料地王
就監測城市成交重點地塊來看，本週重點城市優質土地供應再發力，廈門思明宅地、上海南京西路商圈的核心商地等多宗優質地塊悉數出讓，帶動土地市場熱度維持上週水平。在本週成交總價TOP5中，除上海商地和東莞茶山TOD綜合體地塊外，其餘地塊均是溢價成交，競拍熱度較高。具體來看，獨攬2席的廈門表現突出，位居榜首的思明宅地是島內兩區之一的思明區時隔十年才出讓的住宅用地，價值極高，儘管地塊限制了商品住宅銷售價格，並且起拍價也比較高，但據CRIC機構反饋競拍數據來看，該地塊仍吸引了14家房企參拍，包括中海、融創、綠城等頭部房企，最終成交總價突破100億，成為廈門首宗總價破百億的地塊；另一宗翔安區地塊由於附近有優質學區，也吸引了多家房企參拍，成交溢價率也突破20%。此外，餘下一宗地塊位於溫州鹿城區，臨近城西，享有老城區優質配套和規劃利好，但由於區域內潛在供應較多，未來面臨的競爭壓力較大，因此最終僅溢價12%成交。
單價榜單方面，本週成交單價榜則被地價高的上廣廈杭包攬。將本週成交單價TOP5地塊與周邊此前成交同類型宅地的價格進行對比來看，除了周邊近10年未有宅地供應的思明宅地外，餘下四宗地的價格較此前地塊均有不同幅度的上漲。漲幅最大的當屬廈門翔安宅地，緊鄰島內老牌名校在島外的直屬校區；在優質教育配套的加持下，該宗地的起拍價就較2019年周邊出讓宅地起拍價漲了5000元/平方米，而島外上年土地市場較為冷淡，成交地塊價格相對較低，因此該地塊的價格漲幅相對較大。其餘三宗地的漲幅均在5%以內，價格變動並不大。
重點地塊點評
時隔十年出讓的思明宅地超百億成交
地塊分析
經歷了三個多月的沉寂，廈門的土地市場也在本月22號迎來了首場大規模土拍。本次土拍共出讓3宗住宅地塊，分別位於思明、集美和翔安，總起拍價達108.95億元。這三宗地的資質都比較好，最終均成功出讓，由上海泰鳴貿易、聯發、國貿分食，共計攬金147.06億元，溢價率高達35%。
這三宗地中，最引人關注的莫過於上海泰鳴貿易拿下的思明區宅地。該宗地是思明區時隔十年才出讓的宅地，是島內稀有的大體量宅地，因此土地價值較高，起拍價就高達72億元，接近去年末成交的島內地王總價。由於地塊位於寸土寸金的思明區，區位優越性不言而喻；片區居住氛圍濃厚，各類配套也比較成熟：交通方面，地塊臨近城市多條主幹道，與之最近的地鐵站是1.5公里外的2號線蔡塘站，可依靠BRT實現與地鐵站之間的對接，交通通達性較高；商業方面，地塊周邊有瑞景商業廣場、加州商業廣場、寶龍一城、蔡塘廣場等大中型商業中心，商業氛圍醇熟；教育資源也比較優質，附近有廈門外國語學校瑞景分校、雲頂學校等多所學校，資源也極為豐富。如此優質的地塊自然也受到了多家品牌房企的爭奪，中海、金茂等均參與到競拍中，在經過百輪競拍後，最終由上海泰鳴貿易以103.55億元的總價競得，成交樓面價達50599元/平方米，創下廈門成交地塊總價和宅地成交單價新高。
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