引言：戰“疫”期間，市司法局特邀新鄉律師“疫”線說法。今日說法律師為——
河南三多律師事務所 範文娟受疫情影響，
開發商延期交房是否擔責？
疫線案例
疫情期間，政府採取了限制各地人員流動、延遲復工的防控措施，導致建築施工行業人力短缺；工程所需設備、材料又由於交通管制、消毒措施限制等因素無法按時運到施工現場……
這些因素導致工期延誤，進而導致開發商無法按期交房。這種情況下，開發商要向購房者承擔延期交房的違約責任嗎？
律師說法
《合同法》第117條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
面對延期交房，開發商能否以此次疫情構成不可抗力為由主張免責呢？需要從以下幾個方面具體分析：
01
何為不可抗力？
《民法總則》第180條第二款規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
02
新型冠狀病毒肺炎疫情是否構成不可抗力？
針對我國發生的新型冠狀病毒肺炎疫情這一突發公共衛生事件，政府為了保護公眾健康，採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。
03
新型冠狀病毒肺炎疫情與開發商延期交房是否有因果關係？
開發商能否以疫情影響為由主張免除延期交房的違約責任，關鍵還要看疫情影響與延期交房之間是否存在因果關係。
如果存在以下情形，一般可以認定疫情影響與延期交房有因果關係，開發商可以疫情影響構成不可抗力主張免除延期交房的違約責任：
（一）因工地人員出現確診病例或疑似病例，並導致工地現場封閉、停止施工進而導致工期延誤的；
（二）因疫情防控措施導致施工人力短缺、工期延誤的；
（三）由於交通管制等因素導致工程所需設備、材料無法按時運到施工現場導致工期延誤的；等等。
04
開發商可以免除哪些責任？
如前所述，根據《合同法》第117條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。
（一）“免除責任”主要是指免除違約責任。如果延期交房確係疫情防控措施導致的，開發商可在相應的延誤期內免除延期交房的違約責任。但開發商應依法履行告知義務，因其未及時通知購房者而導致損失擴大的部分不能免責。
（二）對不可抗力責任的免除，並非當然的全部免除。應遵循公平和誠實信用原則，根據實際情況實事求是地處理。如果導致開發商延期交房的原因既有疫情防控措施的影響，又有開發商的過錯或其他因素，首先應查明疫情防控措施的要求及對施工的影響程度，然後再確定開發商能否免除責任及免除責任的範圍。若開發商已經履行應盡義務仍不能避免延誤工期的，可以全部免除其責任；如果既有開發商的過錯因素，也有疫情防控措施的因素，則應根據各個因素的原因力大小酌情免除開發商的責任。
“疫”點提示
不是所有的合同都能以疫情構成不可抗力為由主張免除責任！！！
雖然此次疫情在性質上屬於不可抗力事件，但並不意味著所有的合同都能以不可抗力為由主張免責，因為並不是所有的合同都會因為疫情影響而導致延遲履行或無法履行。
比如，一些合同在疫情發生時已經履行了一部分，對於非支付貨幣一方當事人已經實際履行合同義務的，支付貨幣一方當事人不能將疫情作為不可抗力請求免責。
再者，一些合同無法履行或延遲履行是由多種因素導致的且對合同履行的影響程度不同，此時應根據疫情防控措施及其他因素的原因力大小來確定責任的免除範圍。
綜上所述，合同當事人能否以此次疫情構成不可抗力為由主張免責，仍應根據不同地區採取的不同防控措施、不同的合同類型以及所影響的義務履行的範圍，確定疫情影響的因果關係、是否構成不可抗力以及影響程度，來確定違約責任是否免除以及免除的範圍。
